AfA berechnen — Rechner für Immobilien, Wohnungen & Gebäude

Was ist die AfA bei Immobilien?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) nach §7 EStG erlaubt Vermietern, den Gebäudeanteil ihrer Immobilie jährlich steuerlich abzuschreiben. Das reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Grundstücke sind nicht abschreibbar — nur das Gebäude selbst. Die AfA ist bei vermieteten Immobilien einer der wichtigsten steuerlichen Hebel: Sie reduziert das zu versteuernde Einkommen ohne tatsächlichen Geldabfluss.

Beispielrechnung: Immobilien AfA berechnen

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie Sie die Gebäude-AfA berechnen:

* Steuervorteil hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Kein Steuerberatungsersatz.

Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?

Drei lineare Sätze sind möglich: 2 % für Gebäude ab Baujahr 1925 (Anschaffung bis 2022, Laufzeit 50 Jahre), 2,5 % für Altbauten vor 1925 (Laufzeit 40 Jahre) und 3 % für Neubauten oder Anschaffungen ab dem 01.01.2023 (§7 Abs. 4 EStG neue Fassung, Laufzeit 33 Jahre). Zusätzlich gibt es seit dem Wachstumschancengesetz eine degressive AfA von 5 %für Wohn-Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und 30.09.2029.

Kaufpreisaufteilung richtig vornehmen

Die korrekte Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück ist entscheidend für die AfA-Basis. Das Finanzamt akzeptiert das BMF-Tool zur Kaufpreisaufteilung. In teuren Lagen (München, Hamburg) kann der Grundstücksanteil 40–60 % betragen — das reduziert die jährliche AfA erheblich. Stimmt die Aufteilung nicht, kann das Finanzamt eine eigene Schätzung vornehmen.

AfA bei Bestandsimmobilien

Kaufen Sie eine bereits bestehende Immobilie, beginnt für Sie als neuen Eigentümer eine vollständig neue Abschreibung — unabhängig davon, wie viele Jahre der Vorbesitzer bereits abgeschrieben hat. Maßgeblich ist allein der aktuelle Kaufpreis und das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes. Bei sehr alten Gebäuden (vor 1925) gilt der erhöhte Satz von 2,5 %.

AfA für eine Eigentumswohnung berechnen

Für eine vermietete Eigentumswohnung gelten dieselben AfA-Sätze nach §7 EStG wie für ein ganzes Gebäude — abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis. Der auf die Wohnung entfallende Grundstücksanteil (Miteigentumsanteil am Grundstück) wird vorab abgezogen und ist in begehrten Innenstadtlagen oft höher als beim Einfamilienhaus. Rechenweg: Kaufpreis der Wohnung × (1 − Grundstücksanteil) × AfA-Satz. Beispiel: 300.000 € × 80 % × 2 % = 4.800 € AfA pro Jahr. Geben Sie Kaufpreis, Grundstücksanteil und Baujahr oben in den Rechner ein, um die AfA für Ihre Wohnung zu berechnen.

Gebäude-AfA berechnen — alle Szenarien im Überblick

Je nach Baujahr und Kaufzeitpunkt gelten unterschiedliche AfA-Sätze. Die folgende Tabelle zeigt alle Varianten mit Laufzeit und jährlicher AfA für ein Gebäude im Wert von 300.000 € (nach Abzug Grundstück):

* Degressive AfA wird auf den Restwert angewendet. Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich. Kein Steuerberatungsersatz.

Wann lohnt sich die Immobilien-AfA am meisten?

Die AfA reduziert das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung — der tatsächliche Steuervorteil hängt stark vom persönlichen Steuersatz ab:

Hochverdiener profitieren überproportional. Bei Verlustverrechnung (negative Einkünfte aus V&V) ist auch eine Steuererstattung über das laufende Jahr hinaus möglich.