AfA berechnen — Rechner für Immobilien, Wohnungen & Gebäude
Jährliche Gebäude-AfA nach § 7 EStG — linear, degressiv 5 % oder Restnutzungsdauer, ohne Gestaltungsrat.
Angaben zur Immobilie
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar — Grundstücke nicht. Typisch 15–30 %.
Ihr individueller Einkommensteuersatz — für die Steuerersparnis-Berechnung
Kaufpreis und Steuersatz eingeben, um die AfA zu berechnen.
Gebäudeanteil × Satz — Grundstück bleibt draußen
Die AfA nach § 7 EStG schreibt nur den Gebäudeanteil ab. Das Grundstück bleibt außen vor. Der Satz folgt dem Baujahr bzw. dem Anschaffungsjahr (2 %, 2,5 %, 3 %) oder der nachgewiesenen Restnutzungsdauer (BFH IX R 25/19). Degressiv 5 % gilt nur im gesetzlichen Fenster 01.10.2023–30.09.2029 und vom Restwert.
Beispielrechnung: Immobilien AfA berechnen
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie Sie die Gebäude-AfA berechnen:
* Steuervorteil hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Kein Steuerberatungsersatz.
Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?
Drei lineare Sätze sind möglich: 2 % für Gebäude ab Baujahr 1925 (Anschaffung bis 2022, Laufzeit 50 Jahre), 2,5 % für Altbauten vor 1925 (Laufzeit 40 Jahre) und 3 % für Neubauten oder Anschaffungen ab dem 01.01.2023 (§7 Abs. 4 EStG neue Fassung, Laufzeit 33 Jahre). Zusätzlich gibt es seit dem Wachstumschancengesetz eine degressive AfA von 5 %für Wohn-Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und 30.09.2029.
Kaufpreisaufteilung richtig vornehmen
Die korrekte Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück ist entscheidend für die AfA-Basis. Das Finanzamt akzeptiert das BMF-Tool zur Kaufpreisaufteilung. In teuren Lagen (München, Hamburg) kann der Grundstücksanteil 40–60 % betragen — das reduziert die jährliche AfA erheblich. Stimmt die Aufteilung nicht, kann das Finanzamt eine eigene Schätzung vornehmen.
AfA bei Bestandsimmobilien
Kaufen Sie eine bereits bestehende Immobilie, beginnt für Sie als neuen Eigentümer eine vollständig neue Abschreibung — unabhängig davon, wie viele Jahre der Vorbesitzer bereits abgeschrieben hat. Maßgeblich ist allein der aktuelle Kaufpreis und das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes. Bei sehr alten Gebäuden (vor 1925) gilt der erhöhte Satz von 2,5 %.
AfA für eine Eigentumswohnung berechnen
Für eine vermietete Eigentumswohnung gelten dieselben AfA-Sätze nach §7 EStG wie für ein ganzes Gebäude — abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis. Der auf die Wohnung entfallende Grundstücksanteil (Miteigentumsanteil am Grundstück) wird vorab abgezogen und ist in begehrten Innenstadtlagen oft höher als beim Einfamilienhaus. Rechenweg: Kaufpreis der Wohnung × (1 − Grundstücksanteil) × AfA-Satz. Beispiel: 300.000 € × 80 % × 2 % = 4.800 € AfA pro Jahr. Geben Sie Kaufpreis, Grundstücksanteil und Baujahr oben in den Rechner ein, um die AfA für Ihre Wohnung zu berechnen.
Gebäude-AfA berechnen — alle Szenarien im Überblick
Je nach Baujahr und Kaufzeitpunkt gelten unterschiedliche AfA-Sätze. Die folgende Tabelle zeigt alle Varianten mit Laufzeit und jährlicher AfA für ein Gebäude im Wert von 300.000 € (nach Abzug Grundstück):
| Variante | AfA-Satz | Laufzeit | AfA/Jahr (300k €) |
|---|---|---|---|
| Baujahr ab 1925, Kauf bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | 6.000 € |
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | 7.500 € |
| Neubau / Kauf ab 01.01.2023 (§7 Abs. 4 n.F.) | 3,0 % | 33 Jahre | 9.000 € |
| Degressive AfA — Baubeginn 01.10.2023–30.09.2029 | 5,0 %* | variabel | 15.000 € (Jahr 1) |
* Degressive AfA wird auf den Restwert angewendet. Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich. Kein Steuerberatungsersatz.
Wovon der AfA-Steuervorteil abhängt
Die AfA reduziert das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung — der tatsächliche Steuervorteil hängt stark vom persönlichen Steuersatz ab:
Hochverdiener profitieren überproportional. Bei Verlustverrechnung (negative Einkünfte aus V&V) ist auch eine Steuererstattung über das laufende Jahr hinaus möglich.
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Häufige Fehler
- Grundstück mit abgeschrieben — § 7 EStG erfasst nur das Gebäude.
- Degressiv linear gerechnet — ab Jahr 2 vom Restwert, sonst ist jede Zeile falsch.
- Restnutzungsdauer ignoriert, obwohl BFH IX R 25/19 einen höheren Satz tragen kann.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?
Der AfA-Satz beträgt 2 % p.a. für Gebäude ab Baujahr 1925 (Anschaffung bis 31.12.2022), 2,5 % für Gebäude vor 1925 und 3 % für Neubauten bzw. Anschaffungen ab 01.01.2023 (§7 Abs. 4 EStG n.F.).
Was ist die AfA-Bemessungsgrundlage?
Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Der Grundstücksanteil (typisch 15–30 %) wird vom Kaufpreis abgezogen. Die Aufteilung folgt dem BMF-Tool oder dem Kaufvertrag — der Rechner nimmt den von Ihnen eingegebenen Prozentsatz.
Wie lange läuft die AfA bei Immobilien?
Bei 2 % AfA-Satz dauert die Abschreibung 50 Jahre, bei 2,5 % sind es 40 Jahre und bei 3 % (ab 2023) 33 Jahre. Nach vollständiger Abschreibung ist keine weitere AfA mehr möglich.
Kann ich AfA auch für gebrauchte Immobilien nutzen?
Ja. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie beginnt für den neuen Eigentümer eine neue Abschreibung auf Basis des aktuellen Kaufpreises (Gebäudeanteil). Eine nachweislich kürzere Restnutzungsdauer erlaubt dagegen einen höheren Satz (§7 Abs. 4 S. 2 EStG, BFH IX R 25/19) — der Satz ergibt sich aus dem Baujahr.
Wie berechne ich die Gebäude-AfA?
Formel: Kaufpreis × (1 − Grundstücksanteil) × AfA-Satz = jährliche AfA. Beispiel: 400.000 € × 80 % × 2 % = 6.400 € AfA pro Jahr. Der Grundstücksanteil kann mit dem BMF-Tool ermittelt werden und beträgt je nach Lage typisch 15–50 %.
Wie berechne ich die AfA für eine Eigentumswohnung?
Für eine vermietete Eigentumswohnung gelten dieselben AfA-Sätze (2 %, 2,5 % oder 3 %) wie für ein Gebäude. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil: Kaufpreis × (1 − Grundstücksanteil) × AfA-Satz. Beispiel: 300.000 € × 80 % × 2 % = 4.800 € AfA pro Jahr. Der Grundstücksanteil (Miteigentumsanteil am Grundstück) ist in Innenstadtlagen oft höher.
Was ist die degressive AfA für Neubauten?
Das Wachstumschancengesetz (2024) führt eine degressive AfA von 5 % für Wohngebäude ein, deren Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegt. Im Gegensatz zur linearen AfA wird der Prozentsatz jedes Jahr auf den Restwert angewendet, was anfangs höhere Abschreibungen ermöglicht. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
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