Monatliche und jährliche Nebenkosten für Ihre Wohnung oder Ihr Haus berechnen — mit typischen Richtwerten pro m², alle Positionen einzeln anpassbar.
Typische Richtwerte werden automatisch vorgeschlagen — alle Felder sind anpassbar.
Wohnfläche eingeben, um die Nebenkosten zu berechnen.
Nebenkosten (auch Betriebskosten oder zweite Miete) sind die laufenden Kosten, die beim Betrieb einer Immobilie anfallen. Um die Nebenkosten für eine Wohnung zu berechnen, müssen alle Betriebskostenarten nach §2 BetrKV berücksichtigt werden. Für Mieter werden sie meist als monatliche Vorauszahlung erhoben und einmal jährlich in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet. Für Eigentümer sind es die tatsächlichen laufenden Kosten ihres Objekts.
Die Faustregel „2. Miete" kommt nicht von ungefähr: Bei einer 80-m²-Wohnung können monatlich leicht 200–280 € an Nebenkosten anfallen — ein erheblicher Anteil der Gesamtwohnkosten, der bei der Budgetplanung unbedingt einkalkuliert werden sollte.
Kalte Nebenkosten
Alle Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom, Aufzug, Gartenpflege.
Warme Nebenkosten
Heizung und Warmwasserbereitung — der mit Abstand größte Posten. Bei Mietverhältnissen nach HeizkostenVO: mindestens 50–70 % nach individuellem Verbrauch abzurechnen.
Nicht umlagefähige Kosten
Reparaturen, Verwaltungskosten, Bankgebühren, Leerstandskosten und der eigene Haushaltsstrom dürfen nicht als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden.
Die folgende Tabelle zeigt typische monatliche Nebenkostenspannen für Mietwohnungen in Deutschland. Die Werte basieren auf Richtwerten des Deutschen Mieterbundes und eigenen Berechnungen.
* Richtwerte für Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Bei Einfamilienhäusern sind die Kosten durch fehlende Umlagemöglichkeiten auf Mitmieter i.d.R. höher.
Wie berechne ich die Nebenkosten meiner Wohnung?
Um die Nebenkosten Ihrer Wohnung zu berechnen, multiplizieren Sie Ihre Wohnfläche in m² mit dem jeweiligen Richtwert pro m²: Heizung ca. 1,00–1,50 €/m², Wasser ca. 0,35 €/m², Grundsteuer ca. 0,15 €/m², Versicherungen ca. 0,20 €/m². Insgesamt landen die meisten Wohnungen bei 2,00–3,50 €/m² monatlich. Unser Rechner oben berechnet alle Positionen automatisch nach Ihrer Wohnfläche.
Wie hoch sind die Nebenkosten pro m² im Monat?
Als grobe Faustregel gelten 2,00–3,50 € pro m² monatlich als typische Nebenkosten für eine Wohnung — also etwa 160–280 € für eine 80-m²-Wohnung. Für ein Haus liegen die Kosten durch höhere Versicherungs- und Grundsteuerbeträge meist etwas darüber.
Was sind die größten Nebenkostenposten?
Die Heizung ist mit Abstand der größte Posten — je nach Energieträger und Gebäudezustand zwischen 0,80 und 2,00 € pro m². Danach folgen Wasser & Abwasser (~0,35 €/m²), Hausmeister & Reinigung (~0,25 €/m²) und Grundsteuer (~0,15 €/m²).
Unterscheiden sich Nebenkosten für Wohnung und Haus?
Ja. Bei einer Wohnung teilen sich mehrere Parteien die Kosten für Hausmeister, Treppenhausreinigung und Allgemeinstrom. Bei einem Haus fallen diese Kosten komplett beim Eigentümer an, dafür gibt es oft keine Aufzugskosten und die Grundsteuer wird nicht geteilt. Gartenpflege fällt bei einem Haus zusätzlich an.
Was ist der Unterschied zwischen kalten und warmen Nebenkosten?
Kalte Nebenkosten umfassen alle Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser (z.B. Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherung). Warme Nebenkosten beinhalten zusätzlich Heizung und Warmwasserbereitung. Bei Mietverhältnissen unterliegen die Heizkosten der Heizkostenverordnung (HeizkostenVO): mindestens 50 % müssen nach Verbrauch abgerechnet werden.
Wie werden Nebenkosten auf Mieter umgelegt?
Vermieter dürfen nur die in §2 BetrKV genannten Betriebskosten auf Mieter umlegen. Strom für die eigene Wohnung, Reparaturen und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Die jährliche Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen.
Wie hoch sind die Nebenkosten einer Wohnung 2025?
Die durchschnittlichen Nebenkosten liegen 2025 bei 2,20–3,50 € pro m² monatlich. Bei einer 80-m²-Wohnung sind das ca. 175–280 €/Monat. Größter Treiber ist die Heizung (ca. 1,00–1,50 €/m²), die je nach Energieträger und Gebäudezustand stark variiert. Durch gestiegene Energiepreise und die CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe (CO2KostAufG) sind die Gesamtkosten in den letzten Jahren gestiegen.
Nebenkostenabrechnung erstellen
Als Vermieter die jährliche Betriebskostenabrechnung für Ihre Mieter erstellen — in wenigen Minuten, als PDF zum Download.
Zur Nebenkostenabrechnung →Nebenkosten Wohnung berechnen — Richtwerte und Tipps
Welche Nebenkosten sind typisch für eine Wohnung? Richtwerte, Einsparpotenziale und wie die Abrechnung funktioniert.
Welche Nebenkosten dürfen umgelegt werden?
Alle umlagefähigen Betriebskosten nach §2 BetrKV im Überblick.
Nebenkostenabrechnung prüfen — Schritt für Schritt
Wie Mieter die Abrechnung auf Fehler und überhöhte Kosten prüfen.