Kaufen vs. Mieten — Break-even zum Bauzins
Sollzins tragen Sie ein — keine Bankliste. Kumulierte Kosten und Break-even-Jahr, ohne Steuer.
Kaufparameter
Verfügbares Eigenkapital vor Nebenkosten
Notar, Grunderwerbsteuer, Makler — je nach Bundesland 7–15 %
Marktmeldung vom 12.09.2026 (Interhyp ~4,2 % für 10 Jahre), kein Angebot. Den Sollzins Ihrer Bank tragen Sie ein.
Üblich: 1–3 % — höhere Tilgung = schneller schuldenfrei
35.000 €
35.000 €
315.000 €
1.628 € · abbezahlt in 27 J.
Mietparameter
Annahmen
Ø Deutschland: 1,0–1,5 % des Kaufpreises / Jahr
Historisch Deutschland: 2–4 %
ETF-Portfolio langfristig: 5–8 %
Kumulierte Nettokosten im Vergleich
Break-even: ab 25 Jahren| Haltedauer | Kosten Kaufen | davon Opp.-Kosten | Kosten Mieten | Vorteil |
|---|---|---|---|---|
| 1 J. | 52.307 € | 4.200 € | 14.400 € | Mieten (37.907 €) |
| 2 J. | 69.513 € | 8.652 € | 29.088 € | Mieten (40.425 €) |
| 3 J. | 86.619 € | 13.371 € | 44.070 € | Mieten (42.549 €) |
| 4 J. | 103.628 € | 18.373 € | 59.351 € | Mieten (44.277 €) |
| 5 J. | 120.543 € | 23.676 € | 74.938 € | Mieten (45.604 €) |
| 6 J. | 137.367 € | 29.296 € | 90.837 € | Mieten (46.530 €) |
| 7 J. | 154.104 € | 35.254 € | 107.054 € | Mieten (47.050 €) |
| 8 J. | 170.759 € | 41.569 € | 123.595 € | Mieten (47.164 €) |
| 9 J. | 187.337 € | 48.264 € | 140.467 € | Mieten (46.870 €) |
| 10 J. | 203.843 € | 55.359 € | 157.676 € | Mieten (46.167 €) |
| 15 J. | 285.546 € | 97.759 € | 249.025 € | Mieten (36.521 €) |
| 20 J. | 366.754 € | 154.499 € | 349.882 € | Mieten (16.872 €) |
| 25 J. | 449.237 € | 230.431 € | 461.236 € | Kaufen (11.999 €) |
| 30 J.✓ schuldenfrei | 539.776 € | 332.044 € | 584.180 € | Kaufen (44.404 €) |
| 35 J.✓ schuldenfrei | 659.728 € | 468.026 € | 719.920 € | Kaufen (60.193 €) |
| 40 J.✓ schuldenfrei | 822.404 € | 650.000 € | 869.789 € | Kaufen (47.385 €) |
| 45 J.✓ schuldenfrei | 1.043.108 € | 893.523 € | 1.035.255 € | Mieten (7.853 €) |
| 50 J.✓ schuldenfrei | 1.342.386 € | 1.219.411 € | 1.217.943 € | Mieten (124.443 €) |
| 55 J.✓ schuldenfrei | 1.747.802 € | 1.655.523 € | 1.419.646 € | Mieten (328.156 €) |
| 60 J.✓ schuldenfrei | 2.296.321 € | 2.239.138 € | 1.642.342 € | Mieten (653.979 €) |
| 65 J.✓ schuldenfrei | 3.037.493 € | 3.020.148 € | 1.888.217 € | Mieten (1.149.277 €) |
| 70 J.✓ schuldenfrei | 4.037.715 € | 4.065.315 € | 2.159.682 € | Mieten (1.878.033 €) |
| 75 J.✓ schuldenfrei | 5.385.937 € | 5.463.984 € | 2.459.402 € | Mieten (2.926.536 €) |
| 80 J.✓ schuldenfrei | 7.201.298 € | 7.335.720 € | 2.790.316 € | Mieten (4.410.981 €) |
Kosten Kaufen = Zinsen + Instandhaltung + Kaufnebenkosten + Opportunitätskosten EK − Wertzuwachs. Kosten Mieten = Kumulierte Miete mit Steigerung. Vereinfachtes Modell ohne Steuern. Bei sehr langen Haltedauern (50+ Jahre) können Opportunitätskosten den Kaufvorteil umkehren — dies ist mathematisch korrekt wenn die alternative Anlagerendite die Immobilienwertsteigerung deutlich übersteigt.
Wichtige Hinweise
Dieses Modell ist vereinfacht — individuelle Steuereffekte, Tilgungsplan und regionale Unterschiede sind nicht berücksichtigt.
Opportunitätskosten: Das Eigenkapital ist beim Kauf im Haus gebunden. Der entgangene Anlagegewinn wird separat ausgewiesen — nicht in den Hauptkosten, da er vom persönlichen Anlagehorizont abhängt.
Wertsteigerung und Mietsteigerung sind Annahmen — historische Werte sind keine Garantie für die Zukunft.
Je niedriger der Kaufpreisfaktor und je länger die Haltedauer, desto früher liegt der Break-even — die Tabelle unten zeigt Ihr konkretes Jahr.
Wie funktioniert der Rechner?
Der Rechner vergleicht die kumulierten Nettokosten beider Szenarien über mehrere Haltedauern. Er berücksichtigt dabei die wesentlichen ökonomischen Faktoren — von Finanzierungskosten über Immobilienwertsteigerung bis zu Opportunitätskosten.
Kosten Kaufen
Kaufnebenkosten (pauschal 10 %) + Darlehenszinsen (abnehmend über Laufzeit) + Instandhaltung (1,5 % p.a.) − Wertzuwachs der Immobilie. Die Tilgung ist kein Kostenfaktor, da sie Vermögensaufbau darstellt.
Kosten Mieten
Kumulierte Kaltmieten mit jährlicher Steigerung + Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Das Eigenkapital hätte alternativ am Kapitalmarkt angelegt werden können — dieser entgangene Gewinn wird dem Mieten zugerechnet.
Break-even-Jahr
Das Jahr, ab dem die kumulierten Kaufkosten unter den Mietkosten liegen. Bis zu diesem Punkt ist Mieten wirtschaftlich vorteilhafter. Nach dem Break-even baut der Käufer zusätzlich Vermögen auf.
Häufige Fehler
- Kaufnebenkosten weggelassen — sie verschieben das Break-even-Jahr nach hinten.
- Tilgung als Kosten gezählt — sie baut Vermögen auf, der Rechner behandelt sie so.
- Opportunitätsrendite auf 0 gesetzt — dann fehlt der Preis des gebundenen Eigenkapitals.
Häufige Fragen
Wovon hängt das Break-even-Jahr ab?
Von Kaufpreis, Nebenkosten, Zins, Tilgung, Miete, Mietsteigerung, Instandhaltung, Wertänderung und der angenommenen Alternativrendite auf das Eigenkapital. Der Rechner kumuliert beide Pfade Jahr für Jahr — ohne Faustregel.
Was sind Opportunitätskosten beim Eigenkapital?
Das eingesetzte Eigenkapital könnte alternativ am Kapitalmarkt investiert werden — am breiten Aktienmarkt (historisch 6–8 % p. a.) p.a. Dieser entgangene Gewinn wird im Rechner als Opportunitätskosten dem Mieten zugerechnet, da die gleiche Summe in einem Miet-Szenario investiert geblieben wäre.
Welche Kosten sind in der Kaufvariante enthalten?
Der Rechner berücksichtigt: Kaufnebenkosten (~10 %), Darlehenszinsen (vereinfacht), Instandhaltung (1,5 % p.a.) abzüglich des Wertzuwachses der Immobilie. Tilgung wird nicht als Kosten gewertet, da sie Vermögensaufbau darstellt.
Warum werden Steuern nicht berücksichtigt?
Die steuerliche Lage ist individuell (Eigennutzung oder Vermietung, Einkommensteuer, § 23 EStG). Der Rechner rechnet ohne Steuer.
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Tilgungsplan und Restschuld für Ihr Annuitätendarlehen — mit Zinsbindung 5–20 Jahre.
Zum Finanzierungsrechner →