Berechnen Sie, ab wann Kaufen günstiger als Mieten ist — kumulierte Nettokosten über 5 bis 30 Jahre mit Break-even-Jahr und Opportunitätskosten-Vergleich.
Kaufparameter
Verfügbares Eigenkapital vor Nebenkosten
Notar, Grunderwerbsteuer, Makler — je nach Bundesland 7–15 %
Üblich: 1–3 % — höhere Tilgung = schneller schuldenfrei
Mietparameter
Annahmen
Ø Deutschland: 1,0–1,5 % des Kaufpreises / Jahr
Historisch Deutschland: 2–4 %
ETF-Portfolio langfristig: 5–8 %
Kumulierte Nettokosten im Vergleich
Break-even: ab 20 JahrenKosten Kaufen = Zinsen + Instandhaltung + Kaufnebenkosten + Opportunitätskosten EK − Wertzuwachs. Kosten Mieten = Kumulierte Miete mit Steigerung. Vereinfachtes Modell ohne Steuern. Bei sehr langen Haltedauern (50+ Jahre) können Opportunitätskosten den Kaufvorteil umkehren — dies ist mathematisch korrekt wenn die alternative Anlagerendite die Immobilienwertsteigerung deutlich übersteigt.
Wichtige Hinweise
Dieses Modell ist vereinfacht — individuelle Steuereffekte, Tilgungsplan und regionale Unterschiede sind nicht berücksichtigt.
Opportunitätskosten: Das Eigenkapital ist beim Kauf im Haus gebunden. Der entgangene Anlagegewinn wird separat ausgewiesen — nicht in den Hauptkosten, da er vom persönlichen Anlagehorizont abhängt.
Wertsteigerung und Mietsteigerung sind Annahmen — historische Werte sind keine Garantie für die Zukunft.
Kaufen lohnt sich typischerweise ab einem Kaufpreisfaktor unter 25 und einer Haltedauer über 10 Jahren.
Der Rechner vergleicht die kumulierten Nettokosten beider Szenarien über mehrere Haltedauern. Er berücksichtigt dabei die wesentlichen ökonomischen Faktoren — von Finanzierungskosten über Immobilienwertsteigerung bis zu Opportunitätskosten.
Kosten Kaufen
Kaufnebenkosten (pauschal 10 %) + Darlehenszinsen (abnehmend über Laufzeit) + Instandhaltung (1,5 % p.a.) − Wertzuwachs der Immobilie. Die Tilgung ist kein Kostenfaktor, da sie Vermögensaufbau darstellt.
Kosten Mieten
Kumulierte Kaltmieten mit jährlicher Steigerung + Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Das Eigenkapital hätte alternativ am Kapitalmarkt angelegt werden können — dieser entgangene Gewinn wird dem Mieten zugerechnet.
Break-even-Jahr
Das Jahr, ab dem die kumulierten Kaufkosten unter den Mietkosten liegen. Bis zu diesem Punkt ist Mieten wirtschaftlich vorteilhafter. Nach dem Break-even baut der Käufer zusätzlich Vermögen auf.
Ab wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?
Das hängt vom Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete), der Zinshöhe und der Wertsteigerung ab. Als Faustregel gilt: Bei einem Kaufpreisfaktor unter 25 und einer geplanten Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist Kaufen häufig wirtschaftlich sinnvoll.
Was sind Opportunitätskosten beim Eigenkapital?
Das eingesetzte Eigenkapital könnte alternativ am Kapitalmarkt investiert werden — z. B. in ein ETF-Portfolio mit historisch 6–8 % p.a. Dieser entgangene Gewinn wird im Rechner als Opportunitätskosten dem Mieten zugerechnet, da die gleiche Summe in einem Miet-Szenario investiert geblieben wäre.
Welche Kosten sind in der Kaufvariante enthalten?
Der Rechner berücksichtigt: Kaufnebenkosten (~10 %), Darlehenszinsen (vereinfacht), Instandhaltung (1,5 % p.a.) abzüglich des Wertzuwachses der Immobilie. Tilgung wird nicht als Kosten gewertet, da sie Vermögensaufbau darstellt.
Warum werden Steuern nicht berücksichtigt?
Die steuerliche Situation ist individuell sehr unterschiedlich (Eigennutzung vs. Vermietung, Einkommensteuer, Spekulationssteuer). Für eine verbindliche Steuerplanung sollte ein Steuerberater einbezogen werden.
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