Spekulationssteuer Rechner
§ 23 EStG: Frist Notar zu Notar, Eigennutzung, Gewinn — der Verkauf am Jahrestag ist noch steuerpflichtig.
Kauf & Verkauf
Notar, Grunderwerbsteuer, Makler beim Kauf — mindern den steuerpflichtigen Gewinn
Steuerliche Situation
Spekulationsgewinne werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert
Kaufpreis, Verkaufspreis sowie Kauf- und Verkaufsdatum eingeben.
Die 10-Jahres-Regel einfach erklärt
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkauft, zahlt Spekulationssteuer nach §23 EStG. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht mit der Grundbucheintragung. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Gewinn vollständig steuerfrei.
Eigennutzung als Ausnahme
Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt hat, ist steuerfrei — auch ohne 10-Jahres-Frist. Die drei Kalenderjahre müssen nicht vollständig sein: Ein Einzug im Dezember und Auszug im Januar des übernächsten Jahres kann reichen.
Was mindert den steuerpflichtigen Gewinn?
Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision beim Kauf) und wertsteigernde Baumaßnahmen mindern den Gewinn. Laufende Betriebskosten dagegen nicht. Bleibt Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 € (Freigrenze nach §23 Abs. 3 Satz 5 EStG), entfällt die Steuer ganz. Der Wert wurde durch das Wachstumschancengesetz ab dem Veranlagungszeitraum 2024 von 600 € angehoben. Achtung: Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Häufige Fehler
- Verkauf genau am 10. Jahrestag als frei behandelt — „nicht mehr als zehn Jahre“ erfasst den Stichtag noch (§ 23 EStG).
- Freigrenze 1.000 € als Freibetrag gelesen — ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.
- Grundbuchdatum statt Notarvertrag gezählt — die Frist hängt am Beurkundungstag.
Häufige Fragen
Wann fällt Spekulationssteuer bei Immobilien an?
Spekulationssteuer nach §23 EStG fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird und keine Eigennutzung vorlag. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Wie funktioniert die 10-Jahres-Regel?
Wird die Immobilie nach mehr als 10 Jahren verkauft, ist der Gewinn steuerfrei. Die 10 Jahre werden zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag gerechnet — nicht ab Eigentumsübergang.
Wann ist Eigennutzung steuerfrei?
Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor ist der Verkaufsgewinn steuerfrei — auch innerhalb der 10-Jahres-Frist. Es müssen keine vollen Kalenderjahre sein.
Was mindert die Spekulationssteuer?
Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler beim Kauf) und Werbungskosten (Renovierungskosten, die den Wert gesteigert haben) mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Es gibt zudem eine Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr (§23 Abs. 3 Satz 5 EStG, angehoben von 600 € durch das Wachstumschancengesetz ab dem Veranlagungszeitraum 2024) — liegt der Gesamtgewinn darunter, ist er steuerfrei.
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