Immobilien Finanzierungsrechner

Rate = Darlehen × (Zins + Tilgung) / 12 / 100 — Restschuld und Tilgungsplan über die Zinsbindung.

Hinweis: Unverbindliche Orientierung. Der Sollzins kommt von Ihnen, nicht von einer Bankliste.

Hinweis: Diese Berechnung dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und stellt keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Individuelle Bankkonditionen können abweichen. Bitte konsultieren Sie einen unabhängigen Finanzberater für verbindliche Angebote.

Angaben zur Immobilie

Kaufpreis (€)

Kaufnebenkosten (%)

Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler — typisch 7–12 %

Eigenkapital (€)

Banken setzen üblicherweise 20 % Eigenkapital an Eigenkapital

Darlehenskonditionen

Sollzinssatz p. a. (%)

Aktuell typisch 3,0–4,5 % — je nach Laufzeit und Beleihungsauslauf

Anfangstilgung p. a. (%)

Unter 2 % Anfangstilgung ergeben sich Laufzeiten von 40 Jahren und mehr — höhere Tilgung = weniger Gesamtzinsen

Zinsbindung

Kaufpreis, Eigenkapital und Zinssatz eingeben, um die Finanzierung zu berechnen.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen hat eine konstante monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Im ersten Monat ist der Zinsanteil am höchsten — er sinkt mit jeder Tilgungsrate. Dadurch steigt der Tilgungsanteil über die Zeit automatisch an. Die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung hängt von Zinssatz und Anfangstilgung ab.

Wovon der Beleihungsauslauf abhängt

Auslauf = (Kaufpreis − Eigenkapital) / Kaufpreis. Der Rechner zieht das Eigenkapital vom finanzierten Betrag ab. Ob eine Bank 80 % oder 90 % beleibt, steht nicht in der Formel.

Was die Zinsbindung festlegt

In der Bindung bleibt der Sollzins fest. Danach gilt der dann aktuelle Satz für die Restschuld. Nach zehn Jahren kann der Darlehensnehmer nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen — unabhängig von der vereinbarten Bindung.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld übrig, die zu den dann aktuellen Konditionen verlängert (Anschlussfinanzierung) oder vollständig abgelöst werden muss. Höhere Anfangstilgung reduziert das Anschlussfinanzierungsrisiko erheblich.

Steuerlichen Vorteil berechnen

Als Vermieter können Sie den Gebäudeanteil der Immobilie jährlich abschreiben (AfA nach §7 EStG) und so Ihre Steuerlast senken. Der AfA Rechner zeigt jährliche Abschreibung, Steuerersparnis und Gesamtvorteil auf einen Blick.

Häufige Fehler

Kaufnebenkosten vergessen — sie erhöhen den Kapitalbedarf, nicht den Beleihungswert.
Tilgung mit Zins verwechselt — die Rate enthält beides, die Restschuld fällt nur um die Tilgung.
Zinsbindung mit voller Laufzeit gleichgesetzt — danach bleibt oft eine Restschuld.

Häufige Fragen

Wie berechnet sich die monatliche Rate beim Immobilienkredit?

Die monatliche Rate ergibt sich aus Darlehensbetrag × (Sollzinssatz + Anfangstilgung) ÷ 12 ÷ 100. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die Rate 1.375 € pro Monat.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?

Der Beleihungsauslauf ist Kaufpreis minus Eigenkapital, geteilt durch den Kaufpreis. Niedriger Auslauf bedeutet in der Praxis oft einen anderen Sollzins. Der Rechner nimmt den von Ihnen eingegebenen Zinssatz — er schätzt keine Bankkondition.

Was ist die Zinsbindung beim Immobilienkredit?

Die Zinsbindung (auch Zinsfestschreibung) ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzinssatz garantiert gilt — typisch 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf muss das Restdarlehen zu dann aktuellen Konditionen verlängert werden.

Was bedeutet Anfangstilgung?

Die Anfangstilgung gibt an, wie viel Prozent des Darlehens im ersten Jahr getilgt wird. Bei 2 % Anfangstilgung auf 300.000 € werden im ersten Jahr 6.000 € getilgt. Da die Rate konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil mit der Zeit.