Nebenkostenabrechnung online in wenigen Minuten erstellen
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Berechnen Sie die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 % der Modernisierungskosten, Kappungsgrenze 2 oder 3 €/m² und Amortisationsdauer — nach §559 BGB.
Nur Modernisierungskosten, keine Instandhaltungskosten. Anteilige Erhaltungskosten müssen herausgerechnet werden (§559 Abs. 2 BGB).
Angespannter Wohnungsmarkt
Kappungsgrenze: 3 €/m² pro Monat (§559 Abs. 3a BGB)
Die verschärfte Grenze von 2 €/m² gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Verordnung der Landesregierung).
Wichtige Hinweise zur Modernisierungsmieterhöhung
Der Vermieter muss die Modernisierung 3 Monate vor Beginn ankündigen (§555c BGB).
Instandhaltungskosten (z.B. Reparatur einer kaputten Heizung) dürfen nicht eingerechnet werden.
Die Mieterhöhung muss schriftlich mit Angabe der Modernisierungsmaßnahme und Kosten angekündigt werden.
Mieter können unter Umständen Härteeinwand geltend machen (§559 Abs. 4 BGB).
Wenn ein Vermieter die Wohnung modernisiert — etwa durch eine neue Heizung, Dämmung oder Einbau eines Aufzugs — darf er die Miete erhöhen. Nach §559 BGB können 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Instandhaltungskosten müssen herausgerechnet werden.
Die Erhöhung ist durch die Kappungsgrenze von 3 €/m² (oder 2 €/m² in angespannten Märkten) pro Monat gedeckelt. Wenn die rechnerische Erhöhung diese Grenze übersteigt, gilt die Kappungsgrenze als Obergrenze.
Kosten korrekt ermitteln
Nur echte Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden. Reparaturkosten für Mängel oder Verschleiß müssen anteilig herausgerechnet werden. Bei gemischten Maßnahmen (z.B. Heizungstausch) gilt: Nur der Mehraufwand gegenüber einer einfachen Instandhaltung ist umlagefähig.
Ankündigungsfrist 3 Monate
Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens 3 Monate im Voraus ankündigen (§555c BGB). Die Ankündigung muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
Kappungsgrenze prüfen
Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt gilt — dann ist die Kappungsgrenze nur 2 €/m² statt 3 €/m². Der Rechner zeigt automatisch, wenn die Kappungsgrenze niedriger ist als die rechnerische Erhöhung.
Wie viel darf der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen?
Nach §559 BGB darf der Vermieter 8 % der jährlichen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Auf den Monat gerechnet entspricht das 8 % / 12 = 0,67 % der Kosten pro Monat. Bei Modernisierungskosten von 20.000 € wären das maximal 133 € mehr pro Monat — bevor die Kappungsgrenze greift.
Was ist die Kappungsgrenze bei Modernisierungen?
Die Modernisierungsmieterhöhung ist durch eine Kappungsgrenze gedeckelt: In normalen Wohnungsmärkten maximal 3 €/m² Wohnfläche pro Monat. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (per Landesverordnung) gilt eine strengere Grenze von 2 €/m². Bei 75 m² Wohnfläche wären das also maximal 225 € bzw. 150 € mehr pro Monat.
Was gilt als Modernisierung — und was nicht?
Modernisierungen im Sinne des §555b BGB sind Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft steigern, den Energieverbrauch senken oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern (z.B. Dämmung, neue Heizungsanlage, Aufzug, Einbau moderner Fenster). Instandhaltungsmaßnahmen, die lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (z.B. Reparatur defekter Heizung), zählen nicht zur Modernisierung und dürfen nicht umgelegt werden.
Muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?
Ja, der Vermieter muss die geplante Modernisierung mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (§555c BGB). Die Ankündigung muss Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichen Beginn und Dauer, zu erwartende Mieterhöhung sowie mögliche Auswirkungen auf Nutzbarkeit der Wohnung enthalten.
Kann ich als Mieter die Modernisierung ablehnen?
Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungen dulden (§555d BGB). Ausnahme: Ein Mieter kann einen Härteeinwand geltend machen (§555d Abs. 2 BGB), wenn die Modernisierung oder die daraus folgende Mieterhöhung eine besondere Härte darstellt — etwa bei Sozialleistungsbezug, hohem Alter oder Krankheit. Der Einwand muss schriftlich innerhalb eines Monats nach Ankündigung erhoben werden.
Reguläre Mieterhöhung berechnen
Auch ohne Modernisierung kann der Vermieter die Miete erhöhen — begrenzt durch Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Zum Mieterhöhung Rechner →Welche Nebenkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?
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