Berechnen Sie die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 % der Modernisierungskosten, Kappungsgrenze 2 oder 3 €/m² und Amortisationsdauer — nach §559 BGB.
Nur Modernisierungskosten, keine Instandhaltungskosten. Anteilige Erhaltungskosten müssen herausgerechnet werden (§559 Abs. 2 BGB).
Kappungsgrenze (§559 Abs. 3a BGB)
Die Grenze ergibt sich automatisch aus Ihrer Ausgangsmiete: unter 7 €/m² gilt 2 €/m², ab 7 €/m² gilt 3 €/m² pro Monat — bundesweit, unabhängig vom Wohnungsmarkt.
Wichtige Hinweise zur Modernisierungsmieterhöhung
Der Vermieter muss die Modernisierung 3 Monate vor Beginn ankündigen (§555c BGB).
Instandhaltungskosten (z.B. Reparatur einer kaputten Heizung) dürfen nicht eingerechnet werden.
Die Mieterhöhungserklärung muss in Textform mit Angabe der Modernisierungsmaßnahme und Kosten erfolgen (§559b BGB).
Mieter können unter Umständen Härteeinwand geltend machen (§559 Abs. 4 BGB).
Wenn ein Vermieter die Wohnung modernisiert — etwa durch eine neue Heizung, Dämmung oder Einbau eines Aufzugs — darf er die Miete erhöhen. Nach §559 BGB können 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Instandhaltungskosten müssen herausgerechnet werden.
Die Erhöhung ist durch die Kappungsgrenze von 3 €/m² pro Monat innerhalb von 6 Jahren gedeckelt — oder 2 €/m², wenn die monatliche Ausgangsmiete unter 7 €/m² liegt (§559 Abs. 3a BGB). Maßgeblich ist die Höhe der Ausgangsmiete, nicht der Wohnungsmarkt. Übersteigt die rechnerische Erhöhung die Grenze, gilt die Kappungsgrenze als Obergrenze.
Ausblick: Ein Gesetzentwurf (Mietrecht II, 1. Lesung im Bundestag am 9. Juli 2026) sieht vor, die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach §559c BGB von 10.000 € auf 20.000 € anzuheben. Der 8-%-Satz und die Kappungsgrenzen (§559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB) bleiben davon unberührt. Stand: Gesetzentwurf, noch nicht in Kraft.
Kosten korrekt ermitteln
Nur echte Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden. Reparaturkosten für Mängel oder Verschleiß müssen anteilig herausgerechnet werden. Bei gemischten Maßnahmen (z.B. Heizungstausch) gilt: Nur der Mehraufwand gegenüber einer einfachen Instandhaltung ist umlagefähig.
Ankündigungsfrist 3 Monate
Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens 3 Monate im Voraus ankündigen (§555c BGB). Die Ankündigung muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
Kappungsgrenze prüfen
Liegt Ihre monatliche Ausgangsmiete unter 7 €/m², ist die Kappungsgrenze nur 2 €/m² statt 3 €/m² (§559 Abs. 3a BGB) — das entscheidet die Ausgangsmiete, nicht der Wohnungsmarkt. Der Rechner leitet die passende Grenze automatisch ab und zeigt an, wenn sie die rechnerische Erhöhung begrenzt.
Wie viel darf der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen?
Nach §559 BGB darf der Vermieter 8 % der jährlichen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Auf den Monat gerechnet entspricht das 8 % / 12 = 0,67 % der Kosten pro Monat. Bei Modernisierungskosten von 20.000 € wären das maximal 133 € mehr pro Monat — bevor die Kappungsgrenze greift.
Was ist die Kappungsgrenze bei Modernisierungen?
Die Modernisierungsmieterhöhung ist durch eine Kappungsgrenze nach §559 Abs. 3a BGB gedeckelt: innerhalb von 6 Jahren maximal 3 €/m² Wohnfläche pro Monat. Liegt die monatliche Ausgangsmiete unter 7 €/m², gilt die strengere Grenze von 2 €/m². Diese Grenze hängt bundesweit an der Höhe der Ausgangsmiete, nicht am Wohnungsmarkt. Bei 75 m² Wohnfläche wären das also maximal 225 € bzw. 150 € mehr pro Monat.
Was gilt als Modernisierung — und was nicht?
Modernisierungen im Sinne des §555b BGB sind Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft steigern, den Energieverbrauch senken oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern (z.B. Dämmung, neue Heizungsanlage, Aufzug, Einbau moderner Fenster). Instandhaltungsmaßnahmen, die lediglich den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (z.B. Reparatur defekter Heizung), zählen nicht zur Modernisierung und dürfen nicht umgelegt werden.
Muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?
Ja, der Vermieter muss die geplante Modernisierung mindestens 3 Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§555c BGB). Die Ankündigung muss Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichen Beginn und Dauer, zu erwartende Mieterhöhung sowie mögliche Auswirkungen auf die Nutzbarkeit der Wohnung enthalten.
Kann ich als Mieter die Modernisierung ablehnen?
Grundsätzlich muss der Mieter Modernisierungen dulden (§555d BGB). Ausnahme: Ein Mieter kann einen Härteeinwand geltend machen (§555d Abs. 2 BGB), wenn die Modernisierung eine besondere Härte darstellt — etwa bei hohem Alter, Krankheit oder Sozialleistungsbezug. Der Einwand muss dem Vermieter in Textform bis zum Ablauf des Monats zugehen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§555d Abs. 3 BGB). Härtegründe, die allein die Mieterhöhung betreffen, prüft §559 Abs. 4 BGB.
Reguläre Mieterhöhung berechnen
Auch ohne Modernisierung kann der Vermieter die Miete erhöhen — begrenzt durch Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Zum Mieterhöhung Rechner →Modernisierungsankündigung — Muster, Fristen & Pflichtinhalt
§555c BGB: Vermieter müssen Modernisierungen 3 Monate vor Beginn ankündigen. Pflichtinhalt, Härtewiderspruch des Mieters und ein konkretes Muster.
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