Nebenkostenabrechnung online in wenigen Minuten erstellen
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Berechnen Sie die maximale Mieterhöhung nach §558 BGB: Vergleichsmiete, Kappungsgrenze (15 oder 20 %) und wichtige Fristen auf einen Blick.
aus dem lokalen Mietspiegel
Angespannter Wohnungsmarkt
Kappungsgrenze: 20 % in 3 Jahren (§558 Abs. 3 BGB)
Gilt u.a. in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln und weiteren Städten mit Verordnung der Landesregierung.
So funktioniert die Mieterhöhung
Vermieter kann Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen — aber nie mehr als die Kappungsgrenze in 3 Jahren.
Die Kappungsgrenze von 15 % gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Verordnung der Landesregierung).
Das Erhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen und die ortsübliche Miete nachweisen (Mietspiegel, Gutachten, 3 Vergleichswohnungen).
Mieter können innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der Erhöhung zustimmen oder ablehnen — bei Ablehnung kann der Vermieter klagen.
Der Vermieter kann die Miete verlangen, wenn sie seit mindestens 15 Monaten unverändert ist und die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Die Vergleichsmiete wird durch den lokalen Mietspiegel bestimmt. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg auf maximal 20 % (oder 15 % in angespannten Märkten) innerhalb von 3 Jahren.
Der Vermieter darf nur bis zur niedrigeren der beiden Grenzen erhöhen: Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze. Der Rechner zeigt Ihnen automatisch, welche Grenze maßgeblich ist.
Vergleichsmiete ermitteln
Der lokale Mietspiegel (erhältlich beim Wohnungsamt oder online) zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete in €/m² nach Lage, Baujahr und Ausstattung. Der Vermieter muss diesen Wert im Erhöhungsschreiben nachweisen.
Kappungsgrenze prüfen
Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist — dann gilt die 15 %-Grenze statt 20 %. Addieren Sie alle Mieterhöhungen der letzten 3 Jahre und vergleichen Sie sie mit dem erlaubten Maximum.
Fristen beachten
Das Erhöhungsschreiben muss spätestens 3 Monate vor Wirksamkeit zugehen. Die Erhöhung wird frühestens zum übernächsten Monatsende wirksam. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mind. 15 Monate liegen.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Zwischen zwei Mieterhöhungen nach §558 BGB müssen mindestens 15 Monate liegen. Die Erhöhung wird erst nach einer Ankündigungsfrist von mindestens 3 Monaten wirksam. Insgesamt darf der Vermieter die Miete in einem Zeitraum von 3 Jahren maximal um 15 % (angespannter Markt) oder 20 % (normaler Markt) erhöhen.
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen: Im normalen Wohnungsmarkt darf die Miete in 3 Jahren um maximal 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (per Landesverordnung bestimmt) gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 %. Beide Grenzen gelten unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Muss ich als Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?
Ja. Bei einer Mieterhöhung nach §558 BGB braucht der Vermieter Ihre Zustimmung. Sie haben 2 Monate nach Zugang des Erhöhungsschreibens Zeit, zu reagieren. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Verweigern Sie die Zustimmung unbegründet, haben Sie schlechte Karten vor Gericht.
Wie muss eine Mieterhöhung begründet werden?
Das Erhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen und die ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen. Als Nachweise gelten: qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder mindestens 3 vergleichbare Wohnungen. Der Nachweis ist Pflicht — ohne ihn ist die Erhöhung unwirksam.
Was ist der Unterschied zwischen Mieterhöhung und Modernisierungsmieterhöhung?
Eine reguläre Mieterhöhung nach §558 BGB richtet sich nach der Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze. Eine Modernisierungsmieterhöhung nach §559 BGB erlaubt zusätzlich 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umzulegen — unabhängig von der Vergleichsmiete, aber begrenzt durch die Kappungsgrenze von 2–3 €/m² monatlich.
Modernisierungsmieterhöhung berechnen
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