Grunderwerbsteuer aller 16 Länder plus Notar, Grundbuch, optional Makler — Summe und Gesamtinvestition.
Typisch: 1,0–1,5 %
Typisch: 0,3–0,5 %
Seit 2020: Käufer zahlt max. so viel wie Verkäufer. Typisch: 3,57 % inkl. MwSt.
Kaufpreis eingeben, um die Nebenkosten zu berechnen.
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Diese werden oft unterschätzt und können 8–12 % des Kaufpreises ausmachen — bei einem 350.000-€-Objekt also 28.000 bis 42.000 €. Die meisten Banken finanzieren diese Kosten nicht mit; sie müssen aus Eigenkapital gedeckt werden.
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer und wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben. Sie ist sofort nach dem Kauf fällig — erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich ist.
2. Notarkosten
Ein Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, bestellt die Auflassungsvormerkung und wickelt den Kaufpreis treuhänderisch ab. Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Kaufpreis.
3. Grundbuchkosten
Das Grundbuchamt erhebt Gebühren für die Eigentumsumschreibung (von Verkäufer auf Käufer) und für die Eintragung der Grundschuld (bei Finanzierung). Auch hier gilt das GNotKG als Maßstab.
4. Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Halbteilungsprinzip: Der Auftraggeber (meist der Verkäufer) trägt mindestens 50 % der Provision, und der Käufer zahlt maximal den gleichen Betrag. Üblich sind 5,95–7,14 % gesamt, also ~3,57 % für den Käufer.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte variable Posten beim Immobilienkauf — und unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich. Bayern zahlt mit 3,5 % deutlich weniger als Brandenburg oder NRW mit 6,5 %.
| Steuersatz | Bundesland(/-länder) |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Stand 2026. Aktuelle Sätze vor dem Kauf prüfen — einzelne Länder passen die Grunderwerbsteuer gelegentlich an.
Für eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 350.000 € ergeben sich je nach Bundesland folgende Nebenkosten (ohne Makler):
| Position | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) | Anteil |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 12.250 € | 22.750 € | 3,5–6,5 % |
| Notar (1,5 %) | 5.250 € | 5.250 € | ~1,5 % |
| Grundbuch (0,5 %) | 1.750 € | 1.750 € | ~0,5 % |
| Makler (3,57 %) | 12.495 € | 12.495 € | ~3,57 % |
| Gesamt (mit Makler) | 31.745 € | 42.245 € | 9,1–12,1 % |
* Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit gleich (GNotKG). Die Maklerprovision ist optional (nur bei Maklerbeauftragung).
Die Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, die Gesamtbelastung zu reduzieren:
Inventar separat ausweisen
Küche, Einbauschränke oder Gartenhäuser können im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden — sie unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Das spart bei 10.000 € Inventar und 6,5 % Steuersatz bereits 650 €. Das Finanzamt prüft jedoch die Marktüblichkeit des Preisansatzes.
Makler vermeiden oder verhandeln
Bei privaten Verkäufen entfällt die Maklerprovision vollständig. Bei Neubauten verkauft der Bauträger oft direkt. Auch die Provisionshöhe ist grundsätzlich verhandelbar — besonders in Käufermärkten.
Nebenkosten und Beleihung
Viele Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit. Sie erhöhen den Eigenkapitaleinsatz, nicht den beleihbaren Kaufpreis.
Steuerliche Absetzbarkeit bei Vermietung
Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sind bei vermieteten Immobilien nicht sofort absetzbar, sondern zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA abgeschrieben. Die Grunderwerbsteuer ebenfalls. Bei selbstgenutztem Eigentum entfällt die Absetzbarkeit.
Wie berechne ich die Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + ggf. Makler. Rechenweg: Kaufpreis × (Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands + ca. 1,5 % Notar + 0,5 % Grundbuch + ggf. 3,57 % Makler). Beispiel 350.000 € in NRW (6,5 %): rund 42.000 € bzw. 12 % des Kaufpreises. Geben Sie Kaufpreis und Bundesland oben in den Rechner ein.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Die vier Hauptkostenblöcke sind: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (~1,5 %), Grundbuchkosten (~0,5 %) und ggf. Maklerprovision (~3,57 % Käuferanteil). Insgesamt sind das typisch 8–12 % des Kaufpreises.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland: Bayern erhebt 3,5 %, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen 5,0 %, Bremen, Hamburg und Sachsen 5,5 %, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % und Brandenburg, NRW, Saarland sowie Schleswig-Holstein 6,5 %.
Was kosten Notar und Grundbuch?
Notarkosten entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung (Auflassungsvormerkung, Kaufpreisabwicklung). Zusammen mit den Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung) fallen typisch 1,5–2,0 % des Kaufpreises an. Die genauen Gebühren richten sich nach dem GNotKG.
Muss ich als Käufer Maklergebühren zahlen?
Seit dem Bestellerprinzip für Wohnimmobilien (Dezember 2020) muss der Auftraggeber des Maklers (meist der Verkäufer) mindestens 50 % der Provision tragen. Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil — meist 3,57 % inkl. MwSt. Bei selbst gesuchten Objekten ohne Makler entfällt diese Kostenposition.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer vermieteten Immobilie können Notar-, Makler- und Grundbuchkosten als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Abschreibung (AfA, 2 % p.a.) steuerlich geltend gemacht werden. Die Grunderwerbsteuer zählt ebenfalls zu den Anschaffungskosten. Bei selbstgenutztem Eigentum sind die Nebenkosten grundsätzlich nicht absetzbar.
Nebenkostenabrechnung für Vermieter
Haben Sie die Immobilie erworben und möchten nun Betriebskosten abrechnen? Unser Wizard führt Sie in wenigen Minuten durch die komplette Nebenkostenabrechnung.
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