13. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Betriebskosten im Mietvertrag richtig vereinbaren — was muss drin stehen?
Ohne wirksame Klausel können Betriebskosten nicht abgerechnet werden. Was im Mietvertrag stehen muss und welche Formulierungen rechtssicher sind.
Wer Betriebskosten abrechnen will, muss sie wirksam im Mietvertrag vereinbaren. Ohne eine korrekte Klausel kann der Vermieter Betriebskosten gar nicht erst geltend machen — selbst wenn die Kosten tatsächlich angefallen sind. Was muss im Mietvertrag stehen?
Grundprinzip: Ohne Vereinbarung keine Umlage
Nach §556 BGB darf der Vermieter Betriebskosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine mündliche Absprache reicht nicht aus. Fehlt die Klausel, ist die Miete als Bruttomiete zu werten — alle Betriebskosten sind dann bereits mit der Miete abgegolten.
Was muss die Betriebskostenklausel enthalten?
Eine wirksame Klausel muss hinreichend bestimmt sein. Sie kann auf die BetrKV verweisen oder Kostenarten einzeln benennen. Folgende Formulierungen sind gängig und rechtlich anerkannt:
„Der Mieter trägt neben der Grundmiete die Betriebskosten gemäß §2 BetrKV."
— oder detaillierter —
„Der Mieter zahlt folgende Betriebskosten: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Müllentsorgung, Hausreinigung, Gebäudeversicherung, Hausmeister."
Einzelne Kostenarten müssen vereinbart sein
Verweist der Mietvertrag pauschal auf "alle Betriebskosten gemäß BetrKV", dürfen alle 17 Kostenarten der BetrKV abgerechnet werden. Werden nur bestimmte Kosten genannt, sind nur diese umlagefähig. Nicht genannte Posten — z. B. Kabelanschluss oder Aufzug — können dann nicht abgerechnet werden, auch wenn sie tatsächlich entstehen.
Wichtig: Neue Betriebskostenarten (z. B. neu eingeführte Kosten) müssen gesondert vereinbart werden und können nicht einfach zur laufenden Abrechnung hinzugefügt werden.
Vorauszahlung oder Pauschale — was im Vertrag stehen muss
Der Mietvertrag muss außerdem regeln, wie die Betriebskosten erhoben werden:
Unwirksame Klauseln — was Vermieter vermeiden müssen
Bestimmte Formulierungen sind unwirksam und können dazu führen, dass Betriebskosten gar nicht mehr abgerechnet werden dürfen:
- Zu unbestimmte Klauseln wie „sonstige Nebenkosten" ohne weitere Präzisierung sind unwirksam.
- Zukünftige Kosten ohne Beschreibung der Kostenart können nicht einfach per Klausel für spätere Zeiträume vereinbart werden.
- Formularmietverträge mit überraschenden oder benachteiligenden Klauseln können nach AGB-Recht unwirksam sein (§307 BGB).
Checkliste: Das sollte im Mietvertrag stehen
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