Vorauszahlung anpassen nach der Nebenkostenabrechnung

Nach jeder Nebenkostenabrechnung stellt sich für Vermieter und Mieter die Frage: Stimmt die monatliche Vorauszahlung noch? Besonders im Herbst 2026, wenn die Abrechnungen für 2025 eintreffen — die ersten mit der reformierten Grundsteuer und dem dritten Jahr CO₂-Aufteilung — lohnt der Blick auf die Abschläge. Wer darf sie wann anpassen, und wie läuft das richtig ab?

Wann darf die Vorauszahlung angepasst werden?

Nach einer Nebenkostenabrechnung haben Vermieter und Mieter gemäß §560 Abs. 4 BGBdas Recht, die monatliche Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anzupassen. Voraussetzung ist, dass eine Abrechnung vorliegt — also nicht irgendwann, sondern immer im Zusammenhang mit einer ergangenen Abrechnung.

Die Anpassung muss in Textform erklärt werden (§ 560 Abs. 4, § 126b BGB). Sie ist zum nächsten Zahlungstermin nach Zugang der Erklärung wirksam.

Wer darf anpassen — Vermieter oder Mieter?

Beide Seiten haben das Recht zur Anpassung:

Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?

Die Vorauszahlung muss angemessen sein — sie soll die tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten widerspiegeln. Maßstab ist das Ergebnis der letzten Abrechnung, geteilt durch zwölf Monate:

Der BGH hat die Grenzen klar gezogen (Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10): Grundlage ist die zuletzt abgerechnete Höhe. Einen pauschalen „Sicherheitszuschlag“ — im entschiedenen Fall 10 % — darf der Vermieter nicht aufschlagen. Konkret absehbare Kostensteigerungen dürfen dagegen einberechnet werden, etwa eine bereits angekündigte Erhöhung der Wasser- oder Heizkosten oder eine höhere Grundsteuer. Bestreitet der Mieter die Angemessenheit, muss der Vermieter eine Anpassung, die über ein Zwölftel der letzten Abrechnung hinausgeht, konkret begründen.

Ist für 2025 zusätzlich eine deutlich höhere Grundsteuer absehbar (erste Abrechnung mit den reformierten Werten), darf dieser konkret bezifferte Mehrbetrag oben aufgeschlagen werden — ein abstrakter Aufschlag „zur Sicherheit“ bleibt jedoch unzulässig.

Vorauszahlung erhöhen — so geht es richtig

Eine Erhöhung der Vorauszahlung muss der Vermieter in Textform mitteilen. Brief oder E-Mail genügen; folgende Angaben gehören hinein:

• Verweis auf die zugrundeliegende Abrechnung
• Bisherige Vorauszahlung und neuer Betrag
• Datum des Wirksamwerdens (nächster regulärer Zahlungstermin)
• Kurze Begründung (z. B. gestiegene Heizkosten)

Die Erklärung braucht Textform (§ 560 Abs. 4, § 126b BGB) — Brief oder E-Mail, nicht zwingend nasse Tinte. Sie wirkt zum nächsten Zahlungstermin nach Zugang, nicht rückwirkend.

Muster: Vermieter passt die Vorauszahlung an

Muster: Mieter verlangt Senkung

Was der Mieter gegen eine Erhöhung tun kann

Hält der Mieter die Erhöhung für unangemessen, kann er dieser schriftlich widersprechen und eine Begründung verlangen. Der Vermieter muss darlegen, warum die höhere Vorauszahlung zu erwarten ist. Einigen sich beide Seiten nicht, bleibt dem Mieter die Möglichkeit, das Mietgericht anzurufen.

Sonderfall: Pauschale statt Vorauszahlung

Bei einer Betriebskostenpauschale gibt es keine Jahresabrechnung — und damit auch kein gesetzliches Anpassungsrecht nach §560 Abs. 4 BGB. Eine Anpassung ist hier nur per einvernehmlicher Vertragsänderung oder durch die Klausel im Mietvertrag möglich, sofern eine Anpassungsvereinbarung enthalten ist. Den Unterschied vertieft der Beitrag zur Pauschalmiete gegenüber der Vorauszahlung.

Häufige Fehler bei der Anpassung

Häufige Fragen