Von Laurin Schlereth · 13. März 2026 · 4 Min. Lesezeit
Vorauszahlung anpassen nach der Nebenkostenabrechnung
Vermieter passt Vorauszahlung an? §560 BGB: Erlaubte Höhe nach Nachzahlung oder Guthaben, Frist und wann Mieter der Anpassung widersprechen können.
Nach jeder Nebenkostenabrechnung stellt sich für Vermieter und Mieter die Frage: Stimmt die monatliche Vorauszahlung noch? Besonders im Herbst 2026, wenn die Abrechnungen für 2025 eintreffen — die ersten mit der reformierten Grundsteuer und dem dritten Jahr CO₂-Aufteilung — lohnt der Blick auf die Abschläge. Wer darf sie wann anpassen, und wie läuft das richtig ab?
Wann darf die Vorauszahlung angepasst werden?
Nach einer Nebenkostenabrechnung haben Vermieter und Mieter gemäß §560 Abs. 4 BGBdas Recht, die monatliche Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anzupassen. Voraussetzung ist, dass eine Abrechnung vorliegt — also nicht irgendwann, sondern immer im Zusammenhang mit einer ergangenen Abrechnung.
Die Anpassung muss schriftlich und mit angemessener Frist erfolgen. Sie ist zum nächsten Zahlungstermin nach Zugang der Erklärung wirksam.
Wer darf anpassen — Vermieter oder Mieter?
Beide Seiten haben das Recht zur Anpassung:
Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?
Die Vorauszahlung muss angemessen sein — sie soll die tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten widerspiegeln. Maßstab ist das Ergebnis der letzten Abrechnung, geteilt durch zwölf Monate:
Formel zur Berechnung:
Neue monatliche Vorauszahlung = Mieteranteil der letzten Abrechnung ÷ 12
Der BGH hat die Grenzen klar gezogen (Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10): Grundlage ist die zuletzt abgerechnete Höhe. Einen pauschalen „Sicherheitszuschlag“ — im entschiedenen Fall 10 % — darf der Vermieter nicht aufschlagen. Konkret absehbare Kostensteigerungen dürfen dagegen einberechnet werden, etwa eine bereits angekündigte Erhöhung der Wasser- oder Heizkosten oder eine höhere Grundsteuer. Bestreitet der Mieter die Angemessenheit, muss der Vermieter eine Anpassung, die über ein Zwölftel der letzten Abrechnung hinausgeht, konkret begründen.
Beispiel: Anpassung nach der Abrechnung 2025
Ist für 2025 zusätzlich eine deutlich höhere Grundsteuer absehbar (erste Abrechnung mit den reformierten Werten), darf dieser konkret bezifferte Mehrbetrag oben aufgeschlagen werden — ein abstrakter Aufschlag „zur Sicherheit“ bleibt jedoch unzulässig.
Vorauszahlung erhöhen — so geht es richtig
Eine Erhöhung der Vorauszahlung muss der Vermieter schriftlich mitteilen. Ein formloses Schreiben genügt, sollte aber folgende Angaben enthalten:
- Verweis auf die zugrundeliegende Abrechnung
- Bisherige Vorauszahlung und neuer Betrag
- Datum des Wirksamwerdens (nächster regulärer Zahlungstermin)
- Kurze Begründung (z. B. gestiegene Heizkosten)
Was der Mieter gegen eine Erhöhung tun kann
Hält der Mieter die Erhöhung für unangemessen, kann er dieser schriftlich widersprechen und eine Begründung verlangen. Der Vermieter muss darlegen, warum die höhere Vorauszahlung zu erwarten ist. Einigen sich beide Seiten nicht, bleibt dem Mieter die Möglichkeit, das Mietgericht anzurufen.
Sonderfall: Pauschale statt Vorauszahlung
Bei einer Betriebskostenpauschale gibt es keine Jahresabrechnung — und damit auch kein gesetzliches Anpassungsrecht nach §560 Abs. 4 BGB. Eine Anpassung ist hier nur per einvernehmlicher Vertragsänderung oder durch die Klausel im Mietvertrag möglich, sofern eine Anpassungsvereinbarung enthalten ist. Den Unterschied vertieft der Beitrag zur Pauschalmiete gegenüber der Vorauszahlung.
Häufige Fehler bei der Anpassung
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Vorauszahlung auch ohne neue Abrechnung erhöhen?
Nein — das Anpassungsrecht nach §560 Abs. 4 BGB setzt stets eine ergangene Abrechnung voraus. Eine Erhöhung "ins Blaue hinein" ohne aktuelle Abrechnungsgrundlage ist unzulässig. Der Mieter ist berechtigt, eine unbegründete Erhöhung abzulehnen.
Ab wann gilt die erhöhte Vorauszahlung?
Die neue Vorauszahlung gilt ab dem nächsten regulären Zahlungstermin nach Zugang der schriftlichen Mitteilung des Vermieters. Eine rückwirkende Erhöhung ist unzulässig. Der Vermieter muss die Änderung schriftlich mit dem neuen Betrag und dem Datum des Wirksamwerdens mitteilen.
Kann der Mieter eine Senkung der Vorauszahlung verlangen?
Ja — hat die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ergeben, kann er nach §560 Abs. 4 BGB eine Senkung der Vorauszahlung auf ein angemessenes Niveau verlangen. Dieses Recht nutzen viele Mieter zu selten. Das Schreiben sollte konkret den neuen Betrag benennen und auf die zugrundeliegende Abrechnung verweisen.
Gilt das Anpassungsrecht auch bei einer Betriebskostenpauschale?
Nein — bei einer Betriebskostenpauschale gibt es keine Jahresabrechnung und damit auch kein gesetzliches Anpassungsrecht nach §560 Abs. 4 BGB. Eine Anpassung ist nur per einvernehmlicher Vertragsänderung oder durch eine vertragliche Anpassungsklausel möglich.