Vorauszahlung anpassen nach der Nebenkostenabrechnung

Nach einer Nachzahlung oder einem Guthaben darf die Vorauszahlung angepasst werden. Wir erklären das Anpassungsrecht nach §560 BGB, wie hoch die neue Vorauszahlung sein darf und was schriftlich geregelt werden muss.

Nach jeder Nebenkostenabrechnung stellt sich für Vermieter und Mieter die Frage: Stimmt die monatliche Vorauszahlung noch? Wer darf sie wann anpassen — und wie läuft das rechtssicher ab?

Wann darf die Vorauszahlung angepasst werden?

Nach einer Nebenkostenabrechnung haben Vermieter und Mieter gemäß §560 Abs. 4 BGBdas Recht, die monatliche Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anzupassen. Voraussetzung ist, dass eine Abrechnung vorliegt — also nicht irgendwann, sondern immer im Zusammenhang mit einer ergangenen Abrechnung.

Die Anpassung muss schriftlich und mit angemessener Frist erfolgen. Sie ist zum nächsten Zahlungstermin nach Zugang der Erklärung wirksam.

Wer darf anpassen — Vermieter oder Mieter?

Beide Seiten haben das Recht zur Anpassung:

Vermieter erhöht: Wenn die tatsächlichen Kosten die bisherige Vorauszahlung übersteigen und eine Nachzahlung entstanden ist. Die Erhöhung muss verhältnismäßig sein.

Mieter senkt: Wenn ein Guthaben entstanden ist, kann der Mieter eine Senkung der Vorauszahlung verlangen. Viele Mieter nutzen dieses Recht zu selten.

Vermieter senkt: Bei dauerhaft gesunkenen Betriebskosten (z. B. günstigerer Heizenergie) sollte der Vermieter die Vorauszahlung freiwillig senken.

Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?

Die Vorauszahlung muss angemessen sein — sie soll die tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten widerspiegeln. Als Orientierung dient der Vorjahreswert:

Formel zur Berechnung:

Neuer Vorauszahlungsbetrag = Mieteranteil aus letzter Abrechnung ÷ 12 Monate

Hinweis: Preiserhöhungen (Energie, Wasser) sollten eingerechnet werden.

Vorauszahlung erhöhen — so geht es richtig

Eine Erhöhung der Vorauszahlung muss der Vermieter schriftlich mitteilen. Ein formloses Schreiben genügt, sollte aber folgende Angaben enthalten:

Verweis auf die zugrundeliegende Abrechnung
Bisherige Vorauszahlung und neuer Betrag
Datum des Wirksamwerdens (nächster regulärer Zahlungstermin)
Kurze Begründung (z. B. gestiegene Heizkosten)

Was der Mieter gegen eine Erhöhung tun kann

Hält der Mieter die Erhöhung für unangemessen, kann er dieser schriftlich widersprechen und eine Begründung verlangen. Der Vermieter muss darlegen, warum die höhere Vorauszahlung zu erwarten ist. Einigen sich beide Seiten nicht, bleibt dem Mieter die Möglichkeit, das Mietgericht anzurufen.

Sonderfall: Pauschale statt Vorauszahlung

Bei einer Betriebskostenpauschale gibt es keine Jahresabrechnung — und damit auch kein gesetzliches Anpassungsrecht nach §560 Abs. 4 BGB. Eine Anpassung ist hier nur per einvernehmlicher Vertragsänderung oder durch die Klausel im Mietvertrag möglich, sofern eine Anpassungsvereinbarung enthalten ist.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.