Von Laurin Schlereth · 09. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Nebenkostenabrechnung Fristen — was Vermieter wissen müssen
Wer die Abrechnungsfrist versäumt, verliert seinen Nachzahlungsanspruch. Alle wichtigen Fristen für Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung auf einen Blick.
Bei der Nebenkostenabrechnung gelten strenge gesetzliche Fristen. Wer als Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, verliert seinen Anspruch auf Nachzahlungen — selbst wenn der Mieter tatsächlich zu wenig gezahlt hat. Umgekehrt können Mieter auch nach Ablauf der Frist noch Guthaben einfordern. Wer noch keine Abrechnung erstellt hat, kann direkt mit unserem Wizard eine Abrechnung jetzt erstellen.
Die 12-Monats-Frist für Vermieter
Nach §556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Bei einem Abrechnungsjahr vom 01.01. bis 31.12.2024 muss die Abrechnung also spätestens am 31.12.2025 beim Mieter sein.
Was passiert bei Fristversäumnis?
Verpasst der Vermieter die 12-Monats-Frist, gilt folgendes:
- Nachzahlungsansprüche des Vermieters verfallen vollständig (§556 Abs. 3 Satz 3 BGB)
- Der Mieter kann trotzdem ein Guthaben einfordern
- Die Abrechnung muss trotzdem erstellt werden — auch ohne Nachzahlungsanspruch
Ausnahme (ebenfalls §556 Abs. 3 Satz 3 BGB): Hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten (z. B. weil er die notwendigen Unterlagen vom Versorger erst sehr spät erhalten hat), kann er die Abrechnung noch nachreichen. Aktuelles Beispiel aus der Rechtsprechung: Legt der Vermieter Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ein, bleibt die Grundsteuer-Nachforderung auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist zulässig (BGH, Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24) — die Details dazu im Beitrag Nebenkostenabrechnung zu spät.
Die Einwendungsfrist für Mieter
Der Mieter hat nach Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit, Einwände zu erheben (§556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach sind Einwände ausgeschlossen — es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§556 Abs. 3 Satz 6 BGB).
Zahlungsfrist bei Nachzahlungen
Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, wird diese grundsätzlich sofort mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig — eine feste gesetzliche 30-Tage-Zahlungsfrist gibt es nicht. In der Praxis räumen Mietvertrag oder Abrechnung dem Mieter meist eine Zahlungsfrist von etwa 30 Tagen ein. In Verzug gerät der Mieter aber nicht automatisch nach 30 Tagen: Dafür braucht es eine Mahnung — oder den besonderen Hinweis auf die 30-Tage-Folge in der Abrechnung, den §286 Abs. 3 BGB gegenüber Verbrauchern verlangt. Ein Guthaben muss der Vermieter mit Zugang der Abrechnung auszahlen (Richtwert: innerhalb von etwa 30 Tagen).
Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate umfassen. Er muss nicht zwingend dem Kalenderjahr entsprechen — viele Vermieter rechnen vom 01.07. bis 30.06. ab. Wichtig ist nur, dass der Zeitraum im Mietvertrag klar geregelt ist und einheitlich für alle Mieter im Objekt gilt.
Beispiel für einen abweichenden Zeitraum: Läuft die Abrechnung vom 01.07.2024 bis 30.06.2025, muss sie dem Mieter spätestens am 30.06.2026 zugehen — 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Verjährung von Ansprüchen
Neben den Abrechnungsfristen gibt es separate Verjährungsfristen für Nachzahlungs- und Erstattungsansprüche — die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Auszug des Mieters
Zieht ein Mieter während des Jahres aus, muss trotzdem eine vollständige Abrechnung für den Abrechnungszeitraum erstellt werden. Der ausziehende Mieter hat Anspruch auf eine Abrechnung für seinen anteiligen Nutzungszeitraum. Die 12-Monats-Frist gilt auch hier — gerechnet ab Ende des regulären Abrechnungszeitraums, nicht ab Auszugsdatum.
Checkliste: Fristen im Überblick
| Frist | Bedeutung |
|---|---|
| 31.12. des Folgejahres | Spätester Zugang der Abrechnung beim Mieter (bei Kalenderjahr-Abrechnung) |
| 12 Monate nach Zugang | Einwendungsfrist des Mieters gegen die Abrechnung |
| Mit Zugang der Abrechnung | Fälligkeit der Nachzahlung — üblich ist eine Zahlungsfrist von ca. 30 Tagen; Verzug erst nach Mahnung oder mit besonderem Hinweis (§286 Abs. 3 BGB) |
| Unverzüglich | Auszahlung von Guthaben an den Mieter |
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Vermieter die 12-Monats-Frist für die Abrechnung versäumt?
Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf Nachzahlungen vollständig — auch wenn der Mieter tatsächlich zu wenig gezahlt hat. Er muss die Abrechnung trotzdem erstellen. Hat die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ergeben, bleibt dieser Anspruch bestehen und muss ausgezahlt werden.
Ab wann beginnt die 12-Monats-Frist für die Abrechnung zu laufen?
Die Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums — nicht mit dem Auszug des Mieters. Bei einem Abrechnungsjahr 01.01.–31.12.2024 muss die Abrechnung spätestens am 31.12.2025 beim Mieter zugegangen sein. Entscheidend ist der Zugang, nicht das Absendedatum.
Wie lange hat der Mieter nach Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwände zu erheben?
Der Mieter hat nach §556 Abs. 3 Satz 5 BGB 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit für Einwände. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen — es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Die Frist sollte daher unbedingt eingehalten werden.
Wann ist eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung fällig?
Die Nachzahlung wird grundsätzlich sofort mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig; üblich ist eine Zahlungsfrist von etwa 30 Tagen im Mietvertrag oder in der Abrechnung. In Verzug gerät der Mieter aber nicht automatisch nach 30 Tagen — dafür braucht es eine Mahnung oder den besonderen Hinweis nach §286 Abs. 3 BGB in der Abrechnung, da Mieter Verbraucher sind. Ein Guthaben muss der Vermieter umgehend auszahlen.