AfA bei Immobilien — Abschreibung für Vermieter einfach erklärt

Vermieter können Gebäude steuerlich abschreiben (AfA nach §7 EStG). Wir erklären Sätze, Bemessungsgrundlage, Kaufpreisaufteilung und wie die AfA Ihre Steuerlast senkt — mit konkreten Rechenbeispielen.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einer der wichtigsten Steuervorteile beim Immobilieninvestment. Als Vermieter können Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes über Jahrzehnte steuerlich geltend machen — und so Ihre Steuerlast auf Mieteinnahmen erheblich senken. Grundlage ist § 7 EStG (Einkommensteuergesetz).

Was ist die AfA?

Die AfA (§ 7 EStG) bildet den wirtschaftlichen Wertverzehr eines Gebäudes steuerlich ab. Das Finanzamt geht davon aus, dass sich ein Gebäude über seine Nutzungsdauer „abnutzt" — dieser fiktive Aufwand darf als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abgezogen werden. Das Grundstück selbst ist nicht abnutzbar und daher von der AfA ausgeschlossen.

Lineare AfA-Sätze nach Baujahr

Baujahr / KategorieAfA-SatzNutzungsdauer

Fertigstellung ab 01.01.19252,0 % p. a.50 Jahre

Fertigstellung vor 01.01.19252,5 % p. a.40 Jahre

Neubau ab 01.01.2023 (§7 Abs.4 S.2 EStG)3,0 % p. a.33 Jahre

Denkmalschutz §7i EStG9 % / 7 % (12 Jahre)Erhöhte AfA

Sanierung Erhaltungsgebiet §7h EStG9 % / 7 % (12 Jahre)Erhöhte AfA

Hinweis: Der erhöhte AfA-Satz von 3 % gilt nur für Neubauten, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden. Für alle älteren Gebäude (Baujahr ab 1925) bleibt es bei 2 %.

Bemessungsgrundlage: nur der Gebäudeanteil

Die AfA wird nicht auf den gesamten Kaufpreis berechnet, sondern nur auf den Gebäudeanteil. Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und scheidet aus. Der Kaufpreis muss daher aufgeteilt werden — entweder per Kaufvertrag oder anhand der amtlichen Arbeitshilfe des BMF (Sachwertmethode).

AfA-Betrag p. a. = Gebäudeanteil am Kaufpreis × AfA-Satz

Kaufpreisaufteilung Gebäude / Grundstück

Die Aufteilung ist steuerlich kritisch: Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet mehr AfA und damit höhere Steuerersparnis. Das Finanzamt prüft auffällige Aufteilungen kritisch — im Zweifel ist die BMF-Arbeitshilfe verbindlich, bei erheblichen Abweichungen kann ein Sachverständigengutachten helfen.

Kaufvertrag: Enthält der Vertrag eine ausdrückliche Aufteilung, ist diese grundsätzlich maßgeblich — es sei denn, sie entspricht nicht den tatsächlichen Wertverhältnissen.

BMF-Arbeitshilfe: Kostenloses Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums zur Ermittlung des Gebäudeanteils nach Sachwert- und Vergleichswertverfahren.

Sachverständigengutachten: Bei hohem Grundstückswert (Großstadt-Lagen) lohnt ein Gutachten — kann den Gebäudeanteil belastbar nachweisen und das Finanzamt überzeugen.

Beispielrechnung Steuerersparnis

Kaufpreis 400.000 €, Gebäudeanteil 70 % = 280.000 €, Baujahr 1980, AfA-Satz 2 %, persönlicher Steuersatz 42 %:

PositionBetrag

Gebäudeanteil280.000 €

AfA p. a. (2 %)5.600 €

Steuerersparnis p. a. (42 % von 5.600 €)2.352 €

Steuerersparnis über 50 Jahre117.600 €

Erhöhte AfA: Denkmalschutz (§ 7i EStG)

Bei denkmalgeschützten Gebäuden können die Sanierungskosten deutlich beschleunigt abgeschrieben werden: In den ersten 8 Jahren je 9 %, in den folgenden 4 Jahren je 7 % (insgesamt 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Gleiches gilt für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG).

Praxistipp: Denkmalimmobilien sind für gut verdienende Investoren (Grenzsteuersatz 42–45 %) besonders attraktiv. Die erhöhte AfA kann in den ersten Jahren einen Großteil der Investitionskosten als Steuerstundung zurückfließen lassen.

Auswirkung auf den Veräußerungsgewinn

Wichtig: Jedes Jahr AfA reduziert den steuerlichen Buchwert des Gebäudes. Bei einem späteren Verkauf (innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist) wird der Gewinn auf Basis des reduzierten Buchwerts berechnet — der Veräußerungsgewinn steigt also mit der in Anspruch genommenen AfA. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist ist der Verkauf steuerfrei, die AfA bleibt vorteilhaft.

Hinweis: AfA nur beim vermieteten Anteil absetzbar. Wird ein Teil selbst genutzt, ist die AfA anteilig zu kürzen (Nutzflächenaufteilung). Bei gemischt genutzten Gebäuden unbedingt sauber dokumentieren.

Das Wichtigste im Überblick

AfA = jährliche Abschreibung des Gebäudes als Werbungskosten (§ 7 EStG).

Standardsatz: 2 % p. a. (Baujahr ab 1925), 2,5 % (vor 1925), 3 % (Neubau ab 2023).

Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil — Grundstück scheidet aus.

Kaufpreisaufteilung sorgfältig dokumentieren, ggf. Sachverständigengutachten einholen.

Bei 42 % Steuersatz und 400.000 € Gebäudeanteil ergibt sich eine Ersparnis von über 100.000 € über die Abschreibungsdauer.

Denkmalschutz (§ 7i) und Sanierungsgebiete (§ 7h) ermöglichen deutlich schnellere Abschreibung.

AfA reduziert steuerlichen Buchwert — erhöht Veräußerungsgewinn bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.