AfA bei Immobilien — Abschreibung für Vermieter erklärt

Eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 €, davon 240.000 € Gebäudeanteil: Bei 2 % linearer AfA setzt der Vermieter Jahr für Jahr 4.800 € als Werbungskosten ab — ganz ohne dass dafür Geld abfließt. Im Spitzensteuersatz von 42 % sind das rund 2.000 € weniger Steuern pro Jahr, fünf Jahrzehnte lang. Genau dieser „Papier-Aufwand" macht die Absetzung für Abnutzung (§ 7 EStG) zum wichtigsten Hebel der Vermietungsbesteuerung.

Was ist die AfA?

Die AfA (§ 7 EStG) bildet den wirtschaftlichen Wertverzehr eines Gebäudes steuerlich ab. Das Finanzamt geht davon aus, dass sich ein Gebäude über seine Nutzungsdauer „abnutzt" — dieser fiktive Aufwand darf als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) abgezogen werden. Das Grundstück selbst ist nicht abnutzbar und daher von der AfA ausgeschlossen.

Lineare AfA-Sätze nach Baujahr

Degressive AfA: 5 % für neue Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG)

Für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 (beim Kauf: Anschaffung im selben Zeitfenster bis zum Ende des Fertigstellungsjahres) dürfen Sie statt der linearen 3 % eine degressive AfA von 5 % wählen (§ 7 Abs. 5a EStG, Wachstumschancengesetz). Die 5 % werden nicht vom Anschaffungswert, sondern jährlich vom Restwert berechnet — die Abschreibung ist in den ersten Jahren deutlich höher und sinkt danach ab.

Beispiel: Gebäudewert 300.000 €. Stand: Juli 2026 · Quelle: § 7 Abs. 5a EStG (gesetze-im-internet.de). Sobald die lineare AfA höher wäre als die degressive, darf einmalig zur linearen Abschreibung gewechselt werden — den Rest schreibt man dann gleichmäßig über die Restnutzungsdauer ab.

Sonderabschreibung für neuen Mietwohnraum (§ 7b EStG)

Zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA erlaubt § 7b EStG bei neu geschaffenem Mietwohnraum eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über vier Jahre — in der Summe also bis zu 20 % extra in den ersten vier Jahren, obendrauf auf die normale AfA. Dafür gelten strenge Bedingungen:

• Baukosten höchstens 5.200 €/m² Wohnfläche;
• abgeschrieben wird nur die Bemessungsgrundlage bis 4.000 €/m²;
• Effizienzstandard EH 40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG;
• die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren vermietet werden — ein Verstoß führt zur rückwirkenden Aberkennung.

Bemessungsgrundlage: nur der Gebäudeanteil

Die AfA wird nicht auf den gesamten Kaufpreis berechnet, sondern nur auf den Gebäudeanteil. Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und scheidet aus. Der Kaufpreis muss daher aufgeteilt werden — entweder per Kaufvertrag oder anhand der amtlichen Arbeitshilfe des BMF (Sachwertmethode).

Kaufpreisaufteilung Gebäude / Grundstück

Die Aufteilung ist steuerlich kritisch: Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet mehr AfA und damit höhere Steuerersparnis. Das Finanzamt legt hier gern die eigene BMF-Arbeitshilfe zugrunde — diese ist jedoch nicht bindend: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Gerichte die Aufteilung nicht schematisch aus der Arbeitshilfe übernehmen dürfen, weil deren vereinfachtes Sachwertverfahren den Gebäudeanteil in teuren Lagen systematisch zu niedrig ansetzt (BFH, Urteil v. 21.07.2020 – IX R 26/19). Führt die Arbeitshilfe zu einem unplausiblen Ergebnis, setzt sich ein Sachverständigengutachten durch.

Höhere AfA per Restnutzungsdauer-Gutachten (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG)

Die pauschale Nutzungsdauer (50 bzw. 40 Jahre) ist nur der gesetzliche Regelfall. Weist ein Steuerpflichtiger durch ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauernach, richtet sich die AfA danach — bei etwa 25 Jahren Restnutzungsdauer sind das 4 % statt 2 % (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass dafür jedeDarlegungsmethode zulässig ist, die eine sachverständige Schätzung erlaubt — das Finanzamt darf kein bestimmtes, teures Gutachten (etwa nach Bausubstanz) verlangen (BFH, Urteil v. 28.07.2021 – IX R 25/19, bestätigt durch IX R 14/23). Gerade bei älteren Bestandsobjekten lässt sich so die jährliche Abschreibung spürbar anheben.

Beispielrechnung Steuerersparnis

Kaufpreis 400.000 €, Gebäudeanteil 70 % = 280.000 €, Baujahr 1980, AfA-Satz 2 %, persönlicher Steuersatz 42 %. Für eigene Zahlen können Sie mit dem AfA-Rechner Ihre AfA berechnen — inklusive 10-Jahres-Tabelle:

Erhöhte AfA: Denkmalschutz (§ 7i EStG)

Bei denkmalgeschützten Gebäuden können die Sanierungskosten deutlich beschleunigt abgeschrieben werden: In den ersten 8 Jahren je 9 %, in den folgenden 4 Jahren je 7 % (insgesamt 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Gleiches gilt für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG).

Geerbt oder geschenkt: AfA-Fortführung (§ 11d EStDV)

Wer eine vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, kauft sie steuerlich nicht neu: Nach § 11d EStDV führt der Rechtsnachfolger die AfA des Vorgängers mit dessen ursprünglicher Bemessungsgrundlage und Nutzungsdauer fort. Es entsteht also keine frische Abschreibung auf den aktuellen Verkehrswert — hat der Erblasser das Gebäude bereits vollständig abgeschrieben, bleibt für den Erben keine Gebäude-AfA mehr übrig. Eigene AfA gibt es nur auf nachträgliche eigene Anschaffungs- oder Herstellungskosten (etwa eine spätere Modernisierung).

Auswirkung auf den Veräußerungsgewinn

Wichtig: Jedes Jahr AfA reduziert den steuerlichen Buchwert des Gebäudes. Bei einem späteren Verkauf (innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist) wird der Gewinn auf Basis des reduzierten Buchwerts berechnet — der Veräußerungsgewinn steigt also mit der in Anspruch genommenen AfA. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist ist der Verkauf steuerfrei, die AfA bleibt vorteilhaft.

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