Immobilien kaufen in Deutschland — der komplette Leitfaden

Eine Immobilie kaufen ist die größte finanzielle Entscheidung im Leben der meisten Menschen. Fehler in der Finanzierung, beim Kaufpreis oder bei den Nebenkosten können teuer werden. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Kaufprozess — von der Eigenkapitalplanung bis zur Grundbucheintragung.

Schritt 1: Eigenkapital — wie viel brauchen Sie?

Banken finanzieren in der Regel 80–90 % des Kaufpreises. Die restlichen 10–20 % plus alle Kaufnebenkosten müssen Sie aus Eigenkapital stemmen. Als Faustregel gilt: Kaufnebenkosten + 20 % Eigenkapital. Wer weniger Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und muss eine Risikolebensversicherung abschließen.

Beachten Sie: Die Kaufnebenkosten werden fast nie mitfinanziert. Wer kein Eigenkapital für die Nebenkosten hat, bekommt in der Regel keinen Kredit. Ausnahme: sehr gut verdienende Kreditnehmer bei Vollfinanzierung (100 % + NK) — aber mit deutlich höheren Zinsen.

Schritt 2: Finanzierung — Annuitätendarlehen verstehen

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung. Sie zahlen eine konstante monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit steigender Tilgung sinkt der Zinsanteil — am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die Sie refinanzieren müssen.

Faustregel monatliche Belastung: Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgung) / 1.200. Bei 300.000 € Darlehen, 4 % Zins und 2 % Tilgung: 300.000 × 6 / 1.200 = 1.500 €/Monat. Die Faustregel gilt: Monatliche Rate sollte max. 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.

Schritt 3: Kaufnebenkosten — alle Positionen im Überblick

Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland 8–15 % des Kaufpreises aus — und müssen fast immer aus Eigenkapital gezahlt werden. Die größten Positionen:

Schritt 4: Immobiliensuche — worauf achten?

Die Immobiliensuche beginnt mit der Klärung der eigenen Prioritäten: Eigennutzung oder Kapitalanlage? Neubau oder Bestandsimmobilie? Wohnung oder Haus? Jede Kombination hat andere Vor- und Nachteile.

Schritt 5: Kaufpreisbewertung — ist der Preis fair?

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist die wichtigste Kennzahl: Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. In deutschen Großstädten liegen die Faktoren 2024 bei 20–35 — das heißt 20 bis 35 Jahre Miete muss die Immobilie einbringen, um den Kaufpreis zu verdienen. Zum Vergleich: Historisch gelten 20–25 als normal, über 30 als sportlich.

Für die Eigennutzung ist der Faktor weniger entscheidend — hier zählt die persönliche Situation. Für Kapitalanleger gilt: Unter 20 ist interessant, über 30 nur bei starker Wertsteigerungserwartung.

Schritt 6: Kaufvertrag und Notartermin

Immobilienkaufverträge sind in Deutschland notarpflichtig (§311b BGB). Ohne Notar ist der Kauf nichtig. Der Ablauf:

Steuerliche Aspekte — AfA, Spekulationssteuer und mehr

Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, profitiert von erheblichen steuerlichen Vorteilen. Wer verkauft, muss dagegen auf mögliche Steuerfallen achten.

Kaufen oder mieten — die ehrliche Rechnung

Ob Kaufen oder Mieten besser ist, hängt von drei Faktoren ab: Kaufpreisfaktor, Mietpreissteigerung und Haltedauer. Bei einem Faktor über 30 und kurzer Haltedauer (unter 10 Jahre) rechnet sich Mieten meist besser — wegen der hohen Kaufnebenkosten, die amortisiert werden müssen.

Faustregel: Bei einem Kaufpreisfaktor von 25 braucht man ca. 10–12 Jahre Haltedauer, bis der Kauf günstiger ist als Miete — nach Kaufnebenkosten, Zins und entgangenem Eigenkapitalzins. Das wird in teuren Stadtlagen (Faktor 30+) noch länger.

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