Von Laurin Schlereth · 15. März 2026 · 12 Min. Lesezeit
Renovierungskosten — Kosten, Steuer und Förderung
Renovierungskosten 2025: Spannen für 14 Gewerke, Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten (§6 EStG), die 15-%-Regel und KfW/BAFA-Förderung.
Renovierung und Modernisierung erhöhen den Wert einer Immobilie und können die Mieteinnahmen steigern — doch die Kosten werden regelmäßig unterschätzt. Was anfangs nach einem "kleinen Bad-Update" klingt, kann schnell 25.000 € oder mehr kosten. Dazu kommen steuerliche Fallstricke, die bei falscher Handhabung teure Korrekturen erfordern. Dieser Artikel erklärt die typischen Renovierungskosten, die steuerliche Behandlung für Vermieter und Eigennutzer, aktuelle Förderprogramme 2025 und wann eine Renovierung vor dem Verkauf wirklich sinnvoll ist.
Renovierung, Modernisierung, Instandhaltung — der steuerlich wichtige Unterschied
Viele Eigentümer verwenden diese Begriffe synonym. Im Steuerrecht sind sie jedoch klar voneinander abzugrenzen, da die steuerliche Behandlung grundlegend unterschiedlich ist:
Die Abgrenzung ist oft schwierig und im Zweifelsfall durch das Finanzamt zu klären. Eine Steuerberatung lohnt sich bei Renovierungskosten ab ca. 10.000 € fast immer.
Typische Renovierungskosten 2025 — Tabelle nach Maßnahme
Die folgenden Werte sind Orientierungsgrößen auf Basis von Handwerkerangeboten und Baupreisindizes 2024/2025. Regionale Unterschiede (Bayern vs. Sachsen) und Qualitätsklasse beeinflussen die Kosten erheblich. Alle Angaben inklusive Arbeitslohn und Mehrwertsteuer:
| Maßnahme | Einheit | Kosten (einfach) | Kosten (gehoben) |
|---|---|---|---|
| Fenster tauschen (Kunststoff/Holz) | pro Fenster | 800–1.200 € | 1.500–2.500 € |
| Dach sanieren (Neueindeckung) | pro m² | 80–120 € | 150–250 € |
| Heizung (Gas-Brennwert) | Einfamilienhaus | 8.000–12.000 € | 15.000–20.000 € |
| Wärmepumpe (Luft-Wasser) | Einfamilienhaus | 15.000–20.000 € | 25.000–35.000 € |
| Badezimmer komplett | pro m² | 600–900 € | 1.200–2.000 € |
| Badezimmer komplett (70 m² Wohnung) | gesamt | 8.000–15.000 € | 20.000–35.000 € |
| Küche einbauen | gesamt | 5.000–8.000 € | 12.000–25.000 € |
| Bodenbelag (Laminat/Vinyl) | pro m² | 25–45 € | 55–90 € |
| Bodenbelag (Parkett) | pro m² | 60–100 € | 120–200 € |
| Fassadendämmung (WDVS) | pro m² | 100–150 € | 180–280 € |
| Innenputz erneuern | pro m² | 30–50 € | 60–90 € |
| Streichen und Tapezieren | pro m² | 8–15 € | 18–30 € |
| Elektroinstallation erneuern | pro Wohnung | 5.000–10.000 € | 12.000–20.000 € |
| Rohre/Sanitarleitungen sanieren | pro Wohnung | 3.000–6.000 € | 8.000–15.000 € |
Gesamtsanierung einer 70-m²-Wohnung (Küche, Bad, Böden, Fenster, Streichen): realistisch 30.000–60.000 € je nach Zustand und Qualitätsanspruch. Bei Mehrfamilienhäusern multiplizieren sich die Kosten entsprechend.
Steuerliche Behandlung für Vermieter
Für Vermieter ist die steuerliche Zuordnung von Renovierungskosten direkt renditerelevan. Die Grundregel:
Für größere Erhaltungsaufwendungen (über ca. 4.000 €/Jahr) gibt es zudem die Möglichkeit, den Abzug auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen (§ 82b EStDV) — sinnvoll, wenn man in einem Jahr sehr hohe Einnahmen hat und den Steuervorteil gleichmäßig nutzen will.
Steuerliche Behandlung für Eigennutzer (§ 35a EStG)
Eigennutzer können Renovierungskosten im Gegensatz zu Vermietern nur eingeschränkt steuerlich geltend machen. Der wichtigste Hebel ist § 35a EStG — die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen:
| Regelung | Details |
|---|---|
| Steuerermäßigung | 20 % der Arbeitskosten (nicht Materialkosten) direkt von der Steuerschuld abziehbar |
| Maximaler Abzugsbetrag | 1.200 € pro Jahr (entspricht Arbeitskosten von 6.000 €) |
| Voraussetzung | Rechnung mit ausgewiesener MwSt., Zahlung unbar (Überweisung) |
| Gilt für | Renovierung, Erhaltung und Modernisierung in der selbst genutzten Wohnung |
| Gilt nicht für | Neubaumaßnahmen, Materialien/Waren, Schwarzarbeit |
| Haushaltshilfen (§ 35a Abs. 2) | Zusätzlich 20 % bis 510 € absetzbar für haushaltsnahe Dienstleistungen |
Praxistipp: Bei einer größeren Renovierung die Arbeitskosten auf zwei Steuerjahre verteilen, um den Maximalabzug zweimal zu nutzen (2 × 1.200 € = 2.400 €).
Die 3-Jahres-Regel — anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Einer der häufigsten und teuersten Stolpersteine für Vermieter: die Regelung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sie besagt:
Konkretes Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Gebäudewert 220.000 €. Grenze: 15 % von 220.000 € = 33.000 € (netto). Wenn innerhalb von 3 Jahren nach Kauf 35.000 € netto in Renovierungen investiert werden, fallen alle 35.000 € unter den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand — sofortiger Abzug als Werbungskosten ist ausgeschlossen.
Achtung: Auch reine Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) zählen mit — der BFH hat 2016 (IX R 25/14 u. a.) das frühere Erfordernis eines Sanierungszusammenhangs aufgegeben. Ausgenommen bleibt nur jährlich üblicher Erhaltungsaufwand. Die Details zur Grenze, was mitzählt und wie Sie die Falle vermeiden, erklärt der Ratgeber anschaffungsnahe Herstellungskosten.
KfW und BAFA Förderung 2025 — konkrete Programme und Fördersätze
Der Staat fördert energetische Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die wichtigsten Programme 2025:
| Programm | Maßnahme | Fördersatz | Antragstelle |
|---|---|---|---|
| BEG Heizungsförderung | Wärmepumpe | bis 80 % (Basis 30 % + Klimageschwindigkeits- + Einkommensbonus, gedeckelt; seit 21.07.2026) | KfW |
| BEG Heizungsförderung | Solarthermie | 30 % Grundförderung, bis 70 % mit Einkommensbonus | KfW |
| BEG EM (BAFA) | Fenster/Türen (als Einzelmaßnahme) | 15 % bei Kombination mit anderer Maßnahme | BAFA |
| BEG EM (BAFA) | Dachdämmung, Fassadendämmung | 15 % Grundforderung, bis 20 % mit iSFP | BAFA |
| KfW 261 (BEG WG) | Sanierung auf Effizienzhaus-Standard | bis 45 % Tilgungszuschuss | KfW über Bank |
| KfW 124 | Energieeffizient Bauen / Sanieren | Zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € | KfW über Bank |
| § 35c EStG | Energetische Sanierung Eigenheim | 20 % der Kosten über 3 Jahre, max. 40.000 € | Steuererklärung |
Wichtig: BAFA-Förderungen müssen VOR Auftragserteilung beantragt werden. Wer erst baut und dann den Förderantrag stellt, erhält keine Förderung. Die Konditionen ändern sich regelmäßig — die aktuellen Sätze immer direkt auf bafa.de oder kfw.de prüfen.
Energetische Sanierung nach GEG — welche Pflichten gibt es?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer zu bestimmten Maßnahmen — insbesondere beim Eigentümerwechsel und bei Sanierungsmaßnahmen, die das gesamte Gebäude betreffen:
Planung und Kostenkontrolle — so vermeiden Sie böse Überraschungen
Renovierungsprojekte überziehen ihr Budget häufig. Erfahrene Eigentümer planen systematisch:
Renovierung vor Verkauf — lohnt es sich wirklich?
Eine der häufigsten Fragen: Soll ich vor dem Verkauf noch renovieren? Die ehrliche Antwort ist: Es kommt auf die Maßnahme an. Folgende Faustregeln gelten:
Tabelle: Wertsteigerung durch Renovierungsmaßnahmen
Empirische Werte aus Marktanalysen von Immobilienportalen (ImmobilienScout24, Engel & Völkers, JLL) und Sachverständigen-Gutachten zeigen folgende durchschnittliche Wertsteigerungseffekte:
| Maßnahme | Typische Kosten | Wertsteigerung ca. | ROI-Einschätzung |
|---|---|---|---|
| Schönheitsreparaturen | 2.000–5.000 € | 5.000–15.000 € | Sehr gut (150–300 %) |
| Neues Bad | 10.000–20.000 € | 8.000–18.000 € | Etwa kostendeckend |
| Neue Küche | 8.000–15.000 € | 5.000–12.000 € | Eher negativ |
| Neue Fenster | 5.000–12.000 € | 5.000–10.000 € | Knapp kostendeckend |
| Neue Heizung (Brennwert) | 10.000–15.000 € | 5.000–10.000 € | Negativ ohne Forderung |
| Wärmepumpe (mit Förderung) | 15.000–25.000 € netto | 10.000–20.000 € | Mit Förderung neutral bis positiv |
| Dachdämmung | 15.000–30.000 € | 10.000–20.000 € | Mit Förderung neutral |
| Bodenbeläge erneuern | 3.000–8.000 € | 3.000–10.000 € | Gut |
Renovierung als Mieterhöhungshebel — Modernisierungsumlage
Vermieter können Modernisierungskosten auf die Miete umlegen: Nach § 559 BGB dürfen jährlich bis zu 8 % der aufgewandten Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden. Die monatliche Erhöhung ist auf max. 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren begrenzt (§ 559 Abs. 3a BGB).
Die Modernisierungsumlage ist ein wichtiges Instrument zur Renditeoptimierung, erfordert aber eine schriftliche Ankündigung 3 Monate vor Beginn der Maßnahme und eine detaillierte Abrechnung nach Abschluss.
Steuerliche Auswirkungen berechnen
Mit dem AfA-Rechner die Abschreibung nach Modernisierung berechnen. Renditerechner zeigt, wie sich Renovierungen auf die Mietrendite auswirken.
Zum AfA-Rechner →