13. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Grundsteuer als Nebenkosten — Umlage und Grundsteuerreform 2025
Die Grundsteuer ist vollständig umlagefähig. Wir erklären, wie die Umlage funktioniert, was die Grundsteuerreform 2025 für Vermieter bedeutet und was nicht abgerechnet werden darf.
Die Grundsteuer gehört zu den wenigen Betriebskosten, die Vermieter vollständig auf ihre Mieter umlegen dürfen. Seit der Grundsteuerreform 2025 stehen viele Vermieter allerdings vor neuen Bescheiden — teils deutlich höher, teils niedriger als zuvor. Was gilt, was hat sich geändert, und was müssen Sie bei der Abrechnung beachten?
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Ja — die Grundsteuer ist in §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter vorsieht (was bei Wohnraummietverträgen in der Regel der Fall ist).
Umgelegt werden darf der Betrag, der tatsächlich an das Finanzamt gezahlt wurde — also der Grundsteuerbescheid als Beleg.
Die Grundsteuerreform 2025 — was ändert sich?
Seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit die reformierte Grundsteuer auf Basis neuer Grundstückswerte (sogenannte Grundsteuerwertbescheide). Die alten Einheitswerte aus den 1960er bzw. 1930er Jahren wurden durch aktuelle Bewertungen ersetzt.
Wie rechne ich die Grundsteuer auf Mieter um?
Bei mehreren Wohnungen im Gebäude wird die Grundsteuer nach dem vereinbarten Umlageschlüssel aufgeteilt. Ist kein Schlüssel vereinbart, gilt die Wohnfläche (§556a Abs. 1 BGB).
Beispiel:
Grundsteuer gesamt: 1.200 €/Jahr
Gesamtwohnfläche: 300 m²
Wohnung des Mieters: 75 m²
Anteil des Mieters: 75 / 300 × 1.200 € = 300 €
Was darf ich nicht als Grundsteuer abrechnen?
- Nachzahlungen oder Zinsen aus früheren Veranlagungsjahren — nur das laufende Jahr ist umlagefähig
- Grunderwerbsteuer (einmalig beim Kauf — keine Betriebskosten)
- Steuern für gewerbliche Flächen, wenn diese separat bewertet werden und Sie nur Wohnraum vermieten
Was tun, wenn der neue Bescheid deutlich höher ist?
Steigt die Grundsteuer durch die Reform stark an, können Vermieter diese Mehrkosten über die Nebenkostenabrechnung weitergeben — das ist rechtlich zulässig. Eine Ankündigung ist nicht erforderlich, da es sich um eine gesetzlich festgesetzte Steuer handelt.
Mieter, die eine deutlich höhere Nachzahlung befürchten, können beim Vermieter eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung beantragen (§560 Abs. 4 BGB).
Grundsteuer B vs. Grundsteuer A
Wohnimmobilien unterliegen der Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke). Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe und ist für Wohnvermieter in der Regel nicht relevant.