Von Laurin Schlereth · 13. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Grundsteuer als Nebenkosten — umlagefähig nach §2 BetrKV
Ja, die Grundsteuer ist voll umlagefähig (§2 Nr. 1 BetrKV). Nach der Reform 2025 zahlen viele Mieter mehr — was der Vermieter umlegen darf und wie Sie prüfen.
Die Grundsteuer gehört zu den wenigen Betriebskosten, die Vermieter vollständig auf ihre Mieter umlegen dürfen. Seit der Grundsteuerreform 2025 stehen viele Vermieter allerdings vor neuen Bescheiden — teils deutlich höher, teils niedriger als zuvor. Was gilt, was hat sich geändert, und was müssen Sie bei der Abrechnung beachten?
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Ja — die Grundsteuer ist in §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter vorsieht (was bei Wohnraummietverträgen in der Regel der Fall ist).
Umgelegt werden darf der Betrag, der tatsächlich an das Finanzamt gezahlt wurde — also der Grundsteuerbescheid als Beleg.
Die Grundsteuerreform 2025 — was ändert sich?
Seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit die reformierte Grundsteuer auf Basis neuer Grundstückswerte (sogenannte Grundsteuerwertbescheide). Die alten Einheitswerte aus den 1960er bzw. 1930er Jahren wurden durch aktuelle Bewertungen ersetzt.
Der Hebesatz — warum Ihre Abrechnung teurer wird
Die Reform hat die Bemessungsgrundlage neu geordnet, den entscheidenden Stellhebel aber bei den Kommunen gelassen. Die Grundsteuer entsteht aus drei Faktoren:
Die ersten beiden Werte setzen Finanzamt und Gesetzgeber fest. Den Hebesatzbeschließt der Gemeinderat — und genau der bewegt sich 2026 in vielen Städten kräftig. Weil die Grundsteuer nach §2 Nr. 1 BetrKV voll umlagefähig ist, landet jede Änderung eins zu eins bei Ihnen.
Ausgelöst wurde die aktuelle Welle in Nordrhein-Westfalen durch die Gerichte. Viele Städte hatten nach der Reform differenzierte Hebesätze eingeführt: einen niedrigen für Wohngrundstücke, einen deutlich höheren für Geschäftsgrundstücke. Das VG Gelsenkirchen erklärte diese Spreizung am 4. Dezember 2025 in vier Urteilen für unzulässig, soweit sie allein fiskalisch begründet ist (u. a. 5 K 3699/25 für Dortmund, 5 K 2074/25 für Essen). Die Entscheidungen sind nicht rechtskräftig — Berufung und Sprungrevision wurden zugelassen. Mehrere Städte reagierten trotzdem sofort und stellten auf einheitliche Sätze um. Für Mieter von Wohnraum ist das die schlechtere Variante: Der Einheitssatz liegt über dem bisherigen Wohn-Satz.
| Stadt | Hebesatz | Gilt ab | Wirkung für Wohnraum |
|---|---|---|---|
| Dortmund | 625 % (Wohnen) / 1.245 % (Nichtwohnen) → einheitlich 800 % | 01.01.2026 | rund 28 % teurer |
| Essen | differenziert → einheitlich 925 % | 01.01.2026, rückwirkend | teurer |
| Bonn | differenziert → einheitlich 680 % | 01.01.2026, rückwirkend | teurer |
| Bochum | bleibt differenziert: 715 % / 1.190 % | seit 2025 | unverändert (Ratsbeschluss 19.03.2026) |
| Berlin | 810 % → 470 % | 01.01.2025 | günstiger (Gegenbeispiel) |
Stand: Juli 2026 · Quelle: Ratsbeschlüsse und Pressemitteilungen der genannten Städte; VG Gelsenkirchen, Urteile vom 04.12.2025 (nicht rechtskräftig).
Entscheidend für die Praxis ist der Zeitversatz: Eine Hebesatz-Erhöhung zum 1. Januar 2026 sehen Sie nicht sofort. Die Grundsteuer läuft als Betriebskostenposition über die Jahresabrechnung, und die darf der Vermieter bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen (§556 Abs. 3 BGB). Die Mehrkosten aus 2026 erreichen Sie also typischerweise erst mit der Abrechnung im Jahr 2027 — und erst danach darf der Vermieter auch die laufenden Vorauszahlungen anheben (§560 Abs. 4 BGB). Wer eine Betriebskostenpauschale zahlt, ist besser dran: Hier kann der Vermieter nur erhöhen, wenn der Mietvertrag einen Erhöhungsvorbehalt enthält (§560 Abs. 1 BGB).
Prüfen Sie deshalb bei einer auffällig gestiegenen Grundsteuer-Position zuerst, ob der neue Hebesatz Ihrer Kommune überhaupt schon für den abgerechneten Zeitraum galt — eine Erhöhung ab 2026 gehört nicht in die Abrechnung für 2025. Wie Sie die Abrechnung Schritt für Schritt kontrollieren, zeigt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.
Wie rechne ich die Grundsteuer auf Mieter um?
Bei mehreren Wohnungen im Gebäude wird die Grundsteuer nach dem vereinbarten Umlageschlüssel aufgeteilt. Ist kein Schlüssel vereinbart, gilt die Wohnfläche (§556a Abs. 1 BGB).
Was darf ich nicht als Grundsteuer abrechnen?
- Nachzahlungen oder Zinsen aus früheren Veranlagungsjahren — nur das laufende Jahr ist umlagefähig
- Grunderwerbsteuer (einmalig beim Kauf — keine Betriebskosten)
- Steuern für gewerbliche Flächen, wenn diese separat bewertet werden und Sie nur Wohnraum vermieten
Was tun, wenn der neue Bescheid deutlich höher ist?
Steigt die Grundsteuer durch die Reform stark an, können Vermieter diese Mehrkosten über die Nebenkostenabrechnung weitergeben — das ist rechtlich zulässig. Eine Ankündigung ist nicht erforderlich, da es sich um eine gesetzlich festgesetzte Steuer handelt.
Mieter, die eine deutlich höhere Nachzahlung befürchten, können beim Vermieter eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung beantragen (§560 Abs. 4 BGB). Mit dem Nebenkosten berechnen-Rechner lassen sich die voraussichtlichen Gesamtnebenkosten — inklusive Grundsteueranteil — schnell überschlagen.
Grundsteuer B vs. Grundsteuer A
Wohnimmobilien unterliegen der Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke). Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe und ist für Wohnvermieter in der Regel nicht relevant.
Was kostet Grundsteuer im Durchschnitt?
| Kennzahl | Richtwert |
|---|---|
| Bundesweiter Durchschnitt | 0,18 €/m² pro Monat |
| Bei 60 m² Wohnfläche | ≈ 130 € pro Jahr |
| Bei 80 m² Wohnfläche | ≈ 173 € pro Jahr |
| Anteil an den gesamten Betriebskosten | ≈ 7 % |
Stand: Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund, Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025), bundesweiter Durchschnitt · regional und je Objekt schwanken die Werte deutlich.
Häufige Fragen
Ist die Grundsteuer vollständig als Nebenkosten umlagefähig?
Ja — die Grundsteuer ist in §2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt und darf vollständig auf Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter vorsieht, was bei Wohnraummietverträgen in der Regel der Fall ist.
Darf der Vermieter die gestiegene Grundsteuer 2025 auf Mieter weitergeben?
Ja — steigt die Grundsteuer durch die Reform stark an, können Vermieter diese Mehrkosten über die Nebenkostenabrechnung weitergeben. Eine gesonderte Ankündigung ist nicht erforderlich, da es sich um eine gesetzlich festgesetzte Steuer handelt. Mieter können nach §560 Abs. 4 BGB eine Anpassung der Vorauszahlung beantragen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B?
Grundsteuer B betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke — also Wohnimmobilien. Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe und ist für Wohnvermieter in der Regel nicht relevant. Als Vermieter einer Wohnimmobilie zahlen Sie immer Grundsteuer B.
Welche Grundsteuerkosten darf der Vermieter nicht abrechnen?
Nicht umlagefähig sind Nachzahlungen oder Zinsen aus früheren Veranlagungsjahren — nur das laufende Jahr ist abrechenbar. Auch die Grunderwerbsteuer (einmalig beim Kauf) sowie Steuern für gewerbliche Flächen, wenn Ihnen nur Wohnraum vermietet wird, dürfen nicht abgerechnet werden.