Von Laurin Schlereth · 15. März 2026 · 7 Min. Lesezeit
Mietschulden — Kündigung abwenden mit Schonfrist & Ratenplan
Fristlose Kündigung ab 2 Monatsmieten (§543 BGB). So nutzen Sie die Schonfrist §569 BGB, wehren Räumungsklage ab und kommen aus der Schufa raus.
Mietschulden sind der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Wer die Miete nicht zahlt oder dauerhaft zu wenig überweist, riskiert den Verlust der Wohnung — oft schneller als gedacht. Gleichzeitig gibt es rechtliche Schutzmechanismen, die Mietern Zeit verschaffen. Dieser Artikel erklärt, ab wann die Kündigung droht, was die sogenannte Schonfrist bedeutet und welche Schritte Betroffene jetzt unternehmen sollten.
Ab wann droht die fristlose Kündigung?
Die rechtliche Grundlage für die fristlose Kündigung wegen Mietschulden ist §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Demnach kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter:
Wichtig: Der Vermieter muss vor der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine Abmahnung aussprechen. Die Kündigung darf sofort erfolgen, sobald die gesetzlichen Schwellenwerte erreicht sind (BGH VIII ZR 138/11). Einzige Voraussetzung ist, dass der Mieter sich tatsächlich in Verzug befindet — also die Zahlung trotz Fälligkeit ausgeblieben ist.
Rückstandshöhe und Kündigungsrisiko im Überblick
| Rückstandshöhe | Rechtslage | Risiko |
|---|---|---|
| Unter 1 Monatsmiete | Kein gesetzlicher Grund für fristlose Kündigung | Gering — Abmahnung möglich |
| 1 bis unter 2 Monatsmieten | Noch kein Rückstand i.S.v. §543 BGB, aber Verzug | Mittel — ordentliche Kündigung §573 BGB denkbar |
| Genau 2 Monatsmieten | Schwellenwert erreicht — fristlose Kündigung zulässig | Hoch — Kündigung kann sofort ausgesprochen werden |
| Über 2 Monatsmieten | Fristlose Kündigung eindeutig rechtmäßig | Sehr hoch — Räumungsklage unmittelbar möglich |
| 2 Monate aufeinanderfolgend je anteilig | §543 Abs. 2 Nr. 3a BGB greift | Hoch — fristlose Kündigung auch bei niedrigem Gesamtrückstand |
Wichtig für die Rückstandsberechnung: Zur „Miete" im Sinne des §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zählen auch die laufenden Nebenkosten-Vorauszahlungen — eine einmalige Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung dagegen in aller Regel nicht. Welche Mittel Vermieter stattdessen haben, wenn die Nachzahlung ausbleibt, erklärt der Ratgeber Mieter zahlt Nebenkosten-Nachzahlung nicht.
Die Schonfrist — und wie sie die Kündigung heilt
Das Gesetz bietet Mietern eine wichtige Rettungsmöglichkeit: die sogenannte Schonfrist nach §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Wird eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden ausgesprochen und zahlt der Mieter (oder ein Dritter, etwa das Sozialamt) den gesamten rückständigen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam — die Kündigung ist "geheilt".
Diese Regelung ist sozialpolitisch bedeutsam: Sie verhindert, dass Menschen bei vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten sofort ihre Wohnung verlieren. Allerdings gilt die Heilungswirkung nicht unbegrenzt oft: Wer innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal von der Schonfrist profitiert hat, kann sich kein zweites Mal darauf berufen (§569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).
Kritisch: Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Hat der Vermieter gleichzeitig oder hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung nach §573 BGB ausgesprochen, bleibt diese wirksam. Das hat der BGH in seiner Entscheidung VIII ZR 6/04 klar gestellt. Mieter müssen also auch die ordentliche Kündigung gesondert anfechten.
Ordentliche Kündigung wegen Mietschulden
Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter bei Zahlungsverzug auch ordentlich kündigen. Rechtsgrundlage ist §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Eine ordentliche Kündigung ist zulässig, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dauerhafter Zahlungsverzug gilt als solche Pflichtverletzung.
Was Mieter sofort tun sollten
Bei Mietschulden zählt jeder Tag. Wer frühzeitig handelt, hat deutlich bessere Chancen, die Wohnung zu behalten. Die wichtigsten Sofortmaßnahmen:
Räumungsklage und Zwangsräumung — Ablauf und letzte Rettungsanker
Wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht, muss der Vermieter beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Das Verfahren dauert in der Regel drei bis zwölf Monate — je nach Auslastung des Gerichts. Erst nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil kann ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden.
Mietschulden und Schufa — wie lange bleibt der Eintrag?
Ein negativer Schufa-Eintrag wegen Mietschulden kann die spätere Wohnungssuche erheblich erschweren. Folgende Grundregeln gelten:
| Ereignis | Speicherdauer bei der Schufa |
|---|---|
| Offene Forderung (tituliert) | 3 Jahre nach Begleichung der Schuld |
| Räumungsurteil | 3 Jahre nach Rechtskraft |
| Privatinsolvenz | 3 Jahre nach Restschuldbefreiung |
| Vergleich / Einigung | 3 Jahre nach Erfüllung |
| Kleinforderung unter 2.000 €, schnell beglichen | Kann nach Zahlung sofort gelöscht werden (§ 31 BDSG-Kulanzregelung) |
Wer Mietschulden vollständig begleicht, sollte aktiv bei der Schufa und beim Gläubiger eine Löschung oder Korrektur des Eintrags beantragen. Nach dem DSGVO-Recht (Art. 17 DSGVO) und §31 BDSG besteht in bestimmten Fällen ein Löschungsanspruch.
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Jetzt Abrechnung erstellen →Häufige Fragen
Muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung abmahnen?
Nein. Bei Zahlungsverzug in Höhe von zwei Monatsmieten ist nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB keine vorherige Abmahnung erforderlich. Die fristlose Kündigung kann sofort ausgesprochen werden, sobald der Schwellenwert erreicht ist. Das unterscheidet die Zahlungsverzugskündigung von anderen Kündigungsgründen, bei denen eine Abmahnung Voraussetzung ist.
Was genau bedeutet die Schonfrist nach §569 BGB?
Die Schonfrist besagt: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Wichtig: Die Schonfrist kann nur einmal alle zwei Jahre genutzt werden. Außerdem heilt sie nur die fristlose Kündigung — eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt wirksam.
Wie lange dauert eine Räumungsklage in Deutschland?
Ein Räumungsverfahren dauert je nach Amtsgericht und Bundesland typisch drei bis zwölf Monate. In Großstädten mit überlasteten Gerichten kann es auch länger dauern. Während dieser Zeit darf der Mieter in der Wohnung bleiben, muss aber weiterhin Miete zahlen. Zusätzlich fallen nach dem Kündigungszeitpunkt Nutzungsentschädigung und ggf. Prozesskosten an.
Was tun, wenn das Sozialamt die Miete übernehmen soll?
Beziehen Sie ALG II oder Sozialhilfe, können Sie beim Jobcenter oder Sozialamt einen Antrag auf Mietschuldenübernahme stellen. Das Amt kann direkt an den Vermieter zahlen — was zugleich die Schonfristzahlung auslöst. Stellen Sie diesen Antrag so früh wie möglich, am besten noch vor dem Ausspruch der Kündigung, um die Situation zu entschärfen.