Mietschulden und Kündigung — ab wann droht die fristlose Kündigung?

Zwei Monatsmieten Rückstand führen zur fristlosen Kündigung nach §543 BGB. Wir erklären Schonfrist §569 BGB, Räumungsklage-Ablauf, sofortige Hilfsmaßnahmen und wie lange Mietschulden in der Schufa bleiben.

Mietschulden sind der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Wer die Miete nicht zahlt oder dauerhaft zu wenig überweist, riskiert den Verlust der Wohnung — oft schneller als gedacht. Gleichzeitig gibt es rechtliche Schutzmechanismen, die Mietern Zeit verschaffen. Dieser Artikel erklärt, ab wann die Kündigung droht, was die sogenannte Schonfrist bedeutet und welche Schritte Betroffene jetzt unternehmen sollten.

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Ab wann droht die fristlose Kündigung?

Die rechtliche Grundlage für die fristlose Kündigung wegen Mietschulden ist §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Demnach kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter:

Zwei Monatsmieten Rückstand: Der Mieter ist mit einem Betrag in Verzug, der zwei Kaltmieten entspricht oder übersteigt — unabhängig davon, über welchen Zeitraum der Rückstand entstanden ist.

Zwei aufeinanderfolgende Monate zu wenig zahlt: In zwei aufeinanderfolgenden Terminen wird ein nicht unerheblicher Teil der Miete nicht entrichtet. 'Nicht unerheblich' bedeutet nach ständiger BGH-Rechtsprechung mehr als einen Monat Miete im Gesamtrückstand.

Dauerhaft unpünktlich zahlt: Auch wer regelmäßig zu spät zahlt, kann abgemahnt und letztlich ordentlich gekündigt werden, selbst wenn er nie einen hohen Rückstand aufbaut.

Wichtig: Der Vermieter muss vor der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine Abmahnung aussprechen. Die Kündigung darf sofort erfolgen, sobald die gesetzlichen Schwellenwerte erreicht sind (BGH VIII ZR 138/11). Einzige Voraussetzung ist, dass der Mieter sich tatsächlich in Verzug befindet — also die Zahlung trotz Fälligkeit ausgeblieben ist.

Rückstandshöhe und Kündigungsrisiko im Überblick

Rückstandshöhe

Rechtslage

Risiko

Unter 1 Monatsmiete

Kein gesetzlicher Grund für fristlose Kündigung

Gering — Abmahnung möglich

1 bis unter 2 Monatsmieten

Noch kein Rückstand i.S.v. §543 BGB, aber Verzug

Mittel — ordentliche Kündigung §573 BGB denkbar

Genau 2 Monatsmieten

Schwellenwert erreicht — fristlose Kündigung zulässig

Hoch — Kündigung kann sofort ausgesprochen werden

Über 2 Monatsmieten

Fristlose Kündigung eindeutig rechtmäßig

Sehr hoch — Räumungsklage unmittelbar möglich

2 Monate aufeinanderfolgend je anteilig

§543 Abs. 2 Nr. 3a BGB greift

Hoch — fristlose Kündigung auch bei niedrigem Gesamtrückstand

Die Schonfrist — und wie sie die Kündigung heilt

Das Gesetz bietet Mietern eine wichtige Rettungsmöglichkeit: die sogenannte Schonfrist nach §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Wird eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden ausgesprochen und zahlt der Mieter (oder ein Dritter, etwa das Sozialamt) den gesamten rückständigen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam — die Kündigung ist "geheilt".

Diese Regelung ist sozialpolitisch bedeutsam: Sie verhindert, dass Menschen bei vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten sofort ihre Wohnung verlieren. Allerdings gilt die Heilungswirkung nicht unbegrenzt oft: Wer innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal von der Schonfrist profitiert hat, kann sich kein zweites Mal darauf berufen (§569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).

Kritisch: Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Hat der Vermieter gleichzeitig oder hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung nach §573 BGB ausgesprochen, bleibt diese wirksam. Das hat der BGH in seiner Entscheidung VIII ZR 6/04 klar gestellt. Mieter müssen also auch die ordentliche Kündigung gesondert anfechten.

Ordentliche Kündigung wegen Mietschulden

Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter bei Zahlungsverzug auch ordentlich kündigen. Rechtsgrundlage ist §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Eine ordentliche Kündigung ist zulässig, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dauerhafter Zahlungsverzug gilt als solche Pflichtverletzung.

Kündigungsfrist: 3 bis 9 Monate je nach Mietdauer (§573c BGB) — Mieter hat also mehr Zeit als bei der fristlosen Kündigung.

Schonfrist gilt nicht: Eine Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten heilt die ordentliche Kündigung nicht — sie bleibt wirksam.

Gleichzeitige Kündigung üblich: Vermieter kündigen in der Praxis meist fristlos und hilfsweise ordentlich in einem Schreiben.

Abmahnung empfohlen: Obwohl bei Zahlungsverzug keine Abmahnung erforderlich ist, versenden viele Vermieter sie als zusätzliche Absicherung.

Was Mieter sofort tun sollten

Bei Mietschulden zählt jeder Tag. Wer frühzeitig handelt, hat deutlich bessere Chancen, die Wohnung zu behalten. Die wichtigsten Sofortmaßnahmen:

Jobcenter / Sozialamt kontaktieren: Bezieher von ALG II oder Sozialhilfe können Mietschuldenübernahme beantragen. Das Amt kann direkt an den Vermieter zahlen — dies löst die Schonfrist aus.

Mietschuldnerberatung aufsuchen: Kostenlose Schuldnerberatung bei Caritas, Diakonie, AWO oder kommunalen Beratungsstellen — oft mit Erfahrung in Vermittlung zwischen Mieter und Vermieter.

Ratenzahlungsvereinbarung anbieten: Proaktiv beim Vermieter melden und schriftlich eine Ratenzahlungsvereinbarung vorschlagen. Viele Vermieter bevorzugen das gegenüber einem langen Räumungsverfahren.

Rechtsschutzversicherung prüfen: Wer eine Mietrechts-Rechtsschutzversicherung hat, sollte sofort den Versicherer informieren und anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.

Kündigung nicht ignorieren: Eine eingegangene Kündigung sollte nie einfach ignoriert werden. Im Zweifel anwaltliche Beratung holen — die Fristen laufen ab Zugang.

Räumungsklage und Zwangsräumung — Ablauf und letzte Rettungsanker

Wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht, muss der Vermieter beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Das Verfahren dauert in der Regel drei bis zwölf Monate — je nach Auslastung des Gerichts. Erst nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil kann ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden.

Schonfristzahlung bis Urteilszustellung: Solange die Räumungsklage läuft, kann der Mieter die Schonfrist nutzen: vollständige Zahlung aller Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung heilt die fristlose Kündigung.

Räumungsvergleich: Viele Verfahren enden mit einem gerichtlichen Vergleich, in dem ein Auszugstermin vereinbart wird — manchmal mit Erlass eines Teils der Schulden.

Notunterkunft frühzeitig beantragen: Das Sozialamt ist ab Kenntnis einer drohenden Obdachlosigkeit verpflichtet zu helfen. Antrag so früh wie möglich stellen.

Insolvenzantrag als Notbremse: In Extremfällen kann ein Privatinsolvenzantrag die Zwangsräumung kurzfristig stoppen — aber nur vorübergehend und mit langfristigen Folgen.

Mietschulden und Schufa — wie lange bleibt der Eintrag?

Ein negativer Schufa-Eintrag wegen Mietschulden kann die spätere Wohnungssuche erheblich erschweren. Folgende Grundregeln gelten:

Ereignis

Speicherdauer bei der Schufa

Offene Forderung (tituliert)

3 Jahre nach Begleichung der Schuld

Räumungsurteil

3 Jahre nach Rechtskraft

Privatinsolvenz

3 Jahre nach Restschuldbefreiung

Vergleich / Einigung

3 Jahre nach Erfüllung

Kleinforderung unter 2.000 €, schnell beglichen

Kann nach Zahlung sofort gelöscht werden (§ 31 BDSG-Kulanzregelung)

Wer Mietschulden vollständig begleicht, sollte aktiv bei der Schufa und beim Gläubiger eine Löschung oder Korrektur des Eintrags beantragen. Nach dem DSGVO-Recht (Art. 17 DSGVO) und §31 BDSG besteht in bestimmten Fällen ein Löschungsanspruch.

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