Nebenkosten-Nachzahlung — Guthaben, Frist, Widerspruch

Am Ende der letzten Seite jeder Nebenkostenabrechnung steht eine einzige Zeile, auf die alles hinausläuft: ein Plus oder ein Minus. Nachzahlung oder Guthaben. Beide lösen unterschiedliche Fristen, Pflichten und Handlungsmöglichkeiten aus — wer nachzahlen soll, hat andere Rechte als wer Geld zurückbekommt, und in beiden Fällen entscheidet das Datum auf dem Briefumschlag mit darüber, ob die Forderung überhaupt noch durchsetzbar ist.

Wie entsteht eine Nachzahlung?

Eine Nachzahlung entsteht, wenn die tatsächlichen Betriebskosten höher ausgefallen sind als die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters. Typische Ursachen:

• Gestiegene Energiepreise (Heizung, Warmwasser)
• Höhere Versicherungsprämien
• Unvorhergesehene Kosten (z. B. erhöhte Wassergebühren)
• Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen

Ist meine Nachzahlung normal?

Eine pauschal „normale“ Nachzahlung gibt es nicht — sie hängt vor allem davon ab, wie realistisch die Vorauszahlungen angesetzt waren. Aussagekräftiger ist der Blick auf die Gesamtkosten pro Quadratmeter: Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024) liegen die Betriebskosten im Bundesdurchschnitt bei rund 2,67 €/m² monatlich inklusive Heizung; Heizung und Warmwasser machen davon allein etwa 1,32 €/m² aus. Fallen ausnahmslos alle Kostenarten an, sind bis zu 3,68 €/m² möglich.

Eine Nachzahlung von einigen hundert Euro kann also schon bei völlig durchschnittlichen Kosten entstehen, wenn die Vorauszahlung zu knapp kalkuliert war. Liegt Ihre Abrechnung dagegen deutlich über 3,68 €/m², weicht sie vom Bundesdurchschnitt ab; die einzelnen Positionen prüft der Ratgeber Schritt für Schritt. Die Werte für Ihre Wohnung rechnet der Nebenkosten-Rechner durch; alle Einzelpositionen im Vergleich zeigt der Ratgeber Nebenkosten-Richtwerte.

Stand: Dezember 2025 · Quelle: Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds (DMB).

Frist für die Nachzahlung (Mieter)

Eine gesetzlich festgelegte Zahlungsfrist gibt es nicht. Mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung wird die Nachzahlung fällig; der Vermieter kann sie sofort verlangen (§ 271 Abs. 1 BGB). Der BGH hat entschieden, dass der Eintritt der Fälligkeit nicht voraussetzt, dass nach Erteilung der Abrechnung eine angemessene Frist zur Überprüfung verstrichen ist (VIII ZR 78/05 Rn. 20). Die 30 Tage in § 286 Abs. 3 BGB betreffen den Verzugseintritt bei Entgeltforderungen — gegenüber Verbrauchern nur mit besonderem Hinweis —, keine Zahlungs- oder Prüffrist.

Können Sie den Betrag nicht auf einmal aufbringen, hilft Aussitzen nicht — wohl aber eine Ratenvereinbarung oder in bestimmten Fällen die Übernahme durch Jobcenter oder Sozialamt. Beide Wege erklärt der Ratgeber Nebenkostennachzahlung nicht zahlbar — Ratenzahlung & Hilfe. Umgekehrt gilt für Vermieter: Bleibt die Zahlung trotz Fälligkeit aus, führt der Weg über Mahnung, Verzugszinsen und Mahnbescheid — Schritt für Schritt erklärt im Ratgeber Mieter zahlt Nebenkosten-Nachzahlung nicht.

Kann der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?

Ja — nach einer Abrechnung mit Nachzahlung kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Die Erhöhung muss angemessen sein, d. h. die neue Vorauszahlung soll die voraussichtlichen tatsächlichen Kosten abdecken (BGH VIII ZR 294/10). Abs. 4 nennt keine Wartefrist. Der übernächste Monat steht in Abs. 2 für die Betriebskostenpauschale, nicht für die Anpassung der Vorauszahlung.

Guthaben: Was passiert, wenn der Mieter zu viel gezahlt hat?

Ist das Ergebnis positiv — hat der Mieter also mehr Vorauszahlungen geleistet als Kosten angefallen sind — entsteht ein Guthaben. Mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung wird das Guthaben fällig (BGH VIII ZR 263/09). § 271 Abs. 1 BGB erlaubt, die Leistung sofort zu verlangen.

Eine gesetzliche Auszahlungsfrist gibt es nicht; „unverzüglich“ steht für die Auszahlung nicht im Gesetz. Zahlt der Vermieter nicht, führt eine Mahnung nach Fälligkeit in den Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB); Schriftform ist dafür nicht vorgeschrieben. Mit dem Verzug schuldet der Vermieter Verzugszinsen (§ 288 BGB). Drei Punkte, die in der Praxis oft untergehen:

• Verspätete Abrechnung: Kommt die Abrechnung nach der 12-Monats-Frist, verliert nur der Vermieter seine Nachforderung — das Guthaben schuldet er trotzdem in voller Höhe.
• Nach dem Auszug: Der Anspruch besteht auch für ehemalige Mieter. Fehlende Kontodaten ändern die Fälligkeit nicht.
• Verjährung: Auch der Guthabenanspruch verjährt nach 3 Jahren (§ 195 BGB) — gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zugegangen ist.

Verrechnung statt Auszahlung

Vermieter können ein Guthaben mit anderen offenen Forderungen des Mieters verrechnen — etwa mit rückständiger Miete. Eine einseitige Verrechnung ohne Information des Mieters ist jedoch nicht zulässig. Der Mieter muss über die Verrechnung informiert werden.

Kann der Vermieter die Vorauszahlung senken?

Nach einer Abrechnung mit Guthaben kann auch der Mieter die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Das Recht gilt für beide Seiten. Abs. 4 gibt keine Antragssituation und keine Schriftform, sondern eine Erklärung in Textform.

Abrechnung für 2025: Stichtag ist der 31.12.2026

Für das Abrechnungsjahr 2025 (Kalenderjahr) muss die Abrechnung dem Mieter bis zum 31.12.2026 zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) — maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absendedatum. Danach ist die Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB), es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung ausnahmsweise nicht zu vertreten. Spiegelbildlich läuft für Mieter ab Zugang die 12-monatige Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB): Wer eine im Herbst 2026 erhaltene Abrechnung beanstanden will, hat dafür bis in den Herbst 2027 Zeit. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Den kompletten Ablauf vom Abrechnungszeitraum bis zur Einwendungsfrist bündelt unser großer Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung.

Verjährung von Nachzahlungsansprüchen

Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung verjähren nach 3 Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung erteilt wurde. Eine Abrechnung für 2024, die im Mai 2025 erteilt wird, verjährt also am 31.12.2028.

Auf einen Blick

Häufige Fragen