Eigenkapital beim Immobilienkauf — wie viel brauche ich?

Eigenkapital wirkt wie ein Treppensteiger bei den Zinsen: Wer bis zu 60 % des Beleihungswerts finanziert, bekommt die Bestkondition. Darüber wird es in Stufen teurer — jenseits von 80 % Beleihungsauslauf verlangen viele Banken einen spürbaren Aufschlag, manche steigen ganz aus. Genau deshalb ist die Frage „wie viel Eigenkapital brauche ich?" weniger eine Bauch- als eine Rechenfrage — und die Antwort hängt davon ab, was überhaupt als Eigenkapital zählt.

Was zählt als Eigenkapital?

Warum 20 %? Die Logik dahinter

Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — betragen in Deutschland typischerweise 7–12 % des Kaufpreises. Banken finanzieren diese Kosten nicht mit. Sie müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.

Bei 10 % Kaufnebenkosten und 20 % Eigenkapital verbleiben tatsächlich nur 10 % als EK auf den Kaufpreis selbst — die Bank finanziert 90 %, was noch als akzeptabler Beleihungsauslauf gilt.

Beleihungsauslauf und Zinssatz

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 30.000 €. Monatliche Rate und Tilgungsplan für das eigene Darlehen berechnet der Finanzierungsrechner.

Der Zinsunterschied zwischen 80 % und 100 % Beleihung beträgt oft 0,5–1,0 % p. a. Über 25 Jahre Laufzeit sind das schnell 30.000–60.000 € Mehrkosten.

Was passiert bei wenig Eigenkapital?

Vollfinanzierungen (100 % oder 110 % inkl. Nebenkosten) sind möglich — aber nur für Käufer mit sehr guter Bonität und sicherem Einkommen. Die Nachteile:

Eigenkapital aufbauen

Das Wichtigste im Überblick