Eigenkapital entscheidet darüber, ob eine Bank überhaupt finanziert, zu welchem Zinssatz und wie hoch die monatliche Belastung ausfällt. Die gängige Empfehlung lautet mindestens 20 % — aber was steckt dahinter, und was zählt überhaupt dazu?
Was zählt als Eigenkapital?
Ersparnisse: Giro-, Tages- oder Festgeldkonten — zählen voll und ohne Abschlag.
Wertpapiere: Aktien und ETFs — Banken setzen diese oft mit einem Risikoabschlag von 10–30 % an.
Bausparvertrag-Guthaben: Zählt voll als Eigenkapital und ermöglicht zudem eine planbare Anschlussfinanzierung.
Schenkungen und Erbschaften: Zählen voll — Freibetrag Eltern → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre (Schenkungsteuer).
Muskelhypothek: Handwerkliche Eigenleistungen — manche Banken erkennen diese begrenzt als Eigenkapital an.
Nicht als Eigenkapital: KfW-Förderdarlehen gelten als Fremdkapital. Aufgenommene Verbraucherkredite zur EK-Aufstockung werden von Banken erkannt und negativ gewertet.
Warum 20 %? Die Logik dahinter
Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — betragen in Deutschland typischerweise 7–12 % des Kaufpreises. Banken finanzieren diese Kosten nicht mit. Sie müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.
Bei 10 % Kaufnebenkosten und 20 % Eigenkapital verbleiben tatsächlich nur 10 % als EK auf den Kaufpreis selbst — die Bank finanziert 90 %, was noch als akzeptabler Beleihungsauslauf gilt.
Beleihungsauslauf und Zinssatz
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 30.000 €
EigenkapitalDarlehenBeleihungsauslauf
10 % (30.000 €)300.000 €100 %
20 % (60.000 €)270.000 €90 %
30 % (90.000 €)240.000 €80 %
Der Zinsunterschied zwischen 80 % und 100 % Beleihung beträgt oft 0,5–1,0 % p. a. Über 25 Jahre Laufzeit sind das schnell 30.000–60.000 € Mehrkosten.
Was passiert bei wenig Eigenkapital?
Vollfinanzierungen (100 % oder 110 % inkl. Nebenkosten) sind möglich — aber nur für Käufer mit sehr guter Bonität und sicherem Einkommen. Die Nachteile:
Deutlich höherer Zinssatz — oft 1–1,5 % über dem Marktzins Höhere monatliche Belastung durch größeres Darlehen Kein Puffer: bei Preisrückgängen droht ein Darlehen über dem Immobilienwert Manche Banken lehnen Vollfinanzierungen grundsätzlich ab Eigenkapital aufbauen
ETF-Sparplan: Über 5–10 Jahre deutlich ertragsstärker als Tagesgeld. Kurz vor dem Kauf in sichere Anlageformen umschichten.
Bausparvertrag: Guthaben zählt voll als Eigenkapital und ermöglicht eine planbare Anschlussfinanzierung.
Schenkungen nutzen: Freibetrag Eltern → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre — kann erhebliches Eigenkapital mobilisieren.
Muskelhypothek: Handwerkliche Eigenleistungen können manche Banken bis zu einem bestimmten Betrag anerkennen.
Das Wichtigste im Überblick
Mindestens 20 % Eigenkapital empfohlen — davon gehen ~10 % für Kaufnebenkosten ab Höheres EK = niedrigerer Beleihungsauslauf = günstigerer Zinssatz Der Zinsunterschied kann über die Laufzeit zehntausende Euro ausmachen Vollfinanzierungen sind möglich, aber teuer und risikoreich ETF-Sparplan und Bausparvertrag sind die effektivsten Wege zum EK-Aufbau 