Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen hat eine konstante monatliche Rate (Annuität), die aus Zins- und Tilgungsanteil besteht. Über die Laufzeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Formel: Annuität = Darlehen × (Sollzinssatz + Anfangstilgung) / 100 / 12. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung = 300.000 × 5,5 / 1.200 = 1.375 €/Monat.

Welche Zinsbindung soll ich wählen?

Faustregel: bei niedrigen Zinsen lange Zinsbindung (15-20 Jahre) wählen, bei hohen Zinsen kurz (5-10 Jahre). Stand 2026 mit ~3,5 % sind 10-15 Jahre Standard. Nach §489 BGB können Sie nach 10 Jahren ab Vollauszahlung mit 6-Monats-Frist kostenfrei kündigen — diese gesetzliche Option ist wertvoller als sie scheint. Lange Zinsbindungen sind teurer (Zinsaufschlag 0,1-0,3 %).

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert (meist ~85-90 % des Kaufpreises). Bei 400.000 € Kaufpreis und 320.000 € Darlehen = BLA 80 %. Banken staffeln die Zinsen: bis 60 % BLA bester Zins, 60-80 % +0,1-0,2 %, 80-90 % +0,2-0,4 %, über 100 % bis +1,0 %. Bei hohem BLA verlangen Banken oft Zusatzsicherheiten oder Restschuldversicherung.

Wie viel Tilgung soll ich vereinbaren?

Bei aktuellen Zinsen (3-4 %) sind 2-3 % Anfangstilgung Standard. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 50 Jahre, bei 3 % rund 23 Jahre. Höhere Tilgung = schnellere Schuldfreiheit, aber höhere monatliche Belastung. Bei niedrigen Zinsen kann höhere Tilgung sinnvoll sein. Tipp: Sondertilgungsrecht von 5-10 % p.a. vereinbaren — meist kostenlos, gibt Flexibilität bei Boni oder Erbschaften.

Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 8 Min. Lesezeit

Immobilienfinanzierung erklärt — Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen verständlich erklärt: Tilgung, Zinsbindung, Beleihungsauslauf und Sondertilgung — mit Beispielrechnungen für Ihre Finanzierungsentscheidung.

Die Immobilienfinanzierung ist für die meisten Käufer die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Das Annuitätendarlehen ist dabei das mit Abstand gebräuchlichste Modell — es bietet Planungssicherheit durch gleichbleibende monatliche Raten und eine transparente Struktur aus Zins und Tilgung. Wer die Mechanismen versteht, verhandelt besser und vermeidet teure Fehler.

Kurzantwort: Die häufigste Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen: eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins + Tilgung, bei der der Tilgungsanteil über die Laufzeit steigt. Wichtigste Stellschrauben: Eigenkapital (idealerweise ≥ 20 %), Sollzins, Anfangstilgung (empfohlen ≥ 2–3 %) und Zinsbindung (meist 10–15 Jahre). Nach Ablauf der Zinsbindung folgt eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins.

Das Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie über die gesamte Zinsbindungsdauer eine konstante monatliche Rate (die Annuität). Diese setzt sich zusammen aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Da mit jeder Rate die Restschuld sinkt, verringert sich der Zinsanteil kontinuierlich — während der Tilgungsanteil automatisch steigt (Tilgungsverrechnungseffekt).

Monatliche Rate = Darlehensbetrag × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins, 2,0 % Tilgung → Rate = 300.000 × 0,058 ÷ 12 = 1.450 € / Monat

Mit dem Finanzierungsrechner können Sie Ihre monatliche Rate, den Tilgungsplan und die Restschuld direkt berechnen.

Zinsen vs. Tilgung — der Unterschied

Zinsen: Kosten für die Kapitalüberlassung. Steuerlich absetzbar bei Vermietung (§21 EStG). Fließen komplett an die Bank.

Tilgung: Rückzahlung des Darlehens. Kein Kostenfaktor — Sie bauen damit Eigenkapital auf. Nicht steuerlich absetzbar.

Anfangstilgung: Der im Darlehensvertrag vereinbarte Tilgungssatz zu Beginn. Mindestens 1 %, empfohlen 2–3 % für vernünftige Laufzeiten.

Restschuld: Nach Ende der Zinsbindung verbleibendes Darlehen. Muss durch Anschlussfinanzierung oder Eigenkapital abgelöst werden.

Monatliche Rate bei verschiedenen Tilgungssätzen

Darlehensbetrag 300.000 €, Sollzins 3,8 %, Zinsbindung 15 Jahre:

Tilgungssatz, Rate, Restschuld und Laufzeit
Tilgung	Rate / Monat	Restschuld nach 15 J.	Gesamtlaufzeit
1,0 %	1.200 €	ca. 247.000 €	ca. 52 Jahre
1,5 %	1.325 €	ca. 222.000 €	ca. 41 Jahre
2,0 %	1.450 €	ca. 196.000 €	ca. 35 Jahre
3,0 %	1.700 €	ca. 141.000 €	ca. 26 Jahre
4,0 %	1.950 €	ca. 84.000 €	ca. 21 Jahre

Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre?

Die Zinsbindungsdauer legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Je länger die Bindung, desto höher in der Regel der Zinssatz (Risikoaufschlag der Bank) — aber desto größer die Planungssicherheit.

5 Jahre: Niedrigster Zins, aber hohes Anschlussrisiko. Sinnvoll nur wenn Sondertilgungen oder Verkauf in Kürze geplant.

10 Jahre: Klassischer Kompromiss. Häufigste Wahl — gutes Zinsniveau, überschaubare Restschuld.

15 Jahre: Mehr Sicherheit, leicht höherer Zins. Empfehlenswert bei höheren Zinsniveaus oder Selbstnutzern ohne Flexibilitätsbedarf.

20 Jahre: Maximale Sicherheit. Aufpreis von 0,2–0,5 % gegenüber 10 Jahren üblich. Bei niedrigen Zinsen besonders attraktiv.

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Hinweis: Nach 10 Jahren Zinsbindung können Sie jedes Darlehen mit 6 Monaten Kündigungsfrist kostenlos kündigen (§ 489 BGB) — auch wenn die vereinbarte Bindung noch läuft. Das gilt ab dem 10. Jahrestag der vollständigen Valutierung.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf (LTV — Loan to Value) gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts Sie finanzieren. Er ist der wichtigste Zinsfaktor überhaupt: Je niedriger der Auslauf, desto besser der Zinssatz.

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100

Beleihungsauslauf, Eigenkapital und Zinsvorteil
Auslauf	Eigenkapitalanteil	Zinsvorteil ggü. 100 %
unter 60 %	über 40 %	ca. 0,4–0,6 %
60–80 %	20–40 %	ca. 0,2–0,3 %
80–90 %	10–20 %	ca. 0,1 %
90–100 %	unter 10 %	Referenz / Aufschlag

Sondertilgung

Sondertilgungsrechte erlauben jährliche außerplanmäßige Tilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Standard sind 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr — manche Banken bieten bis zu 10 %. Sondertilgungen wirken besonders stark zu Beginn der Laufzeit, da die Zinsen auf die geringere Restschuld sofort sinken.

Beispiel Sondertilgungseffekt: 300.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung. Einmalige Sondertilgung von 15.000 € im Jahr 3 spart über 20.000 € Zinsen und verkürzt die Gesamtlaufzeit um ca. 2,5 Jahre.

Sollzins vs. Effektivzins

Sollzins (Nominalzins): Der reine Darlehenszins ohne weitere Kosten. Basis für die Zinsberechnung im Darlehensvertrag.

Effektiver Jahreszins: Umfasst Sollzins plus alle Kosten (Bearbeitungsgebühren, Disagio etc.). Pflichtangabe nach PAngV. Immer für Vergleiche nutzen.

Disagio: Abzug vom Auszahlungsbetrag (z. B. 2 %). Senkt optisch den Sollzins, erhöht aber den Effektivzins. Steuerlich relevant bei Vermietung (Verteilungszeitraum).

Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden. Die Risiken: höhere Zinsen als heute, geänderte Bonität, niedrigerer Immobilienwert. Vorausschauende Käufer sichern sich frühzeitig ab — ein Forward-Darlehen kann bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden, typischer Aufschlag 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit.

Hinweis: Bei der Anschlussfinanzierung unbedingt mehrere Angebote einholen — die Hausbank bietet selten die besten Konditionen. Wechsel zu einem anderen Institut kostet lediglich die Grundbuchänderung (ca. 0,1–0,2 % der Restschuld).

Das Wichtigste im Überblick

Annuitätendarlehen: gleichbleibende Rate, sinkende Zinsen, steigende Tilgung über die Laufzeit.

Mindest-Tilgung 2 % empfohlen — 1 % führt zu Laufzeiten von über 50 Jahren.

Beleihungsauslauf unter 80 % spart erheblich Zinsen — Eigenkapital einsetzen.

Zinsbindung 10–15 Jahre für die meisten Käufer der richtige Kompromiss.

Sondertilgungsrecht aushandeln (mindestens 5 % p. a.) und konsequent nutzen.

Effektivzins statt Sollzins für Angebotsvergleiche verwenden.

Anschlussfinanzierung frühzeitig planen — Forward-Darlehen ab 12 Monate vor Ablauf sinnvoll.

Stand: 2026 · Quelle: BGB (§§ 488 ff. Darlehensrecht, § 489 Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren), BaFin und Deutsche Bundesbank (Zinsstatistik). Angaben ohne Gewähr — verbindlich sind die Konditionen Ihres Darlehensvertrags.