Mietrendite berechnen — Brutto, Netto und Kaufpreisfaktor erklärt

Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite und Kaufpreisfaktor: die drei Kennzahlen der Immobilienbewertung — mit Beispielen korrekt berechnen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, braucht eine klare Antwort auf eine Frage: Lohnt sich das? Die Mietrendite liefert diese Antwort. Sie setzt den jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und macht Immobilien vergleichbar — untereinander und mit anderen Anlageformen.

Mietrendite berechnen

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Brutto-Mietrendite: schnelle Orientierung

Die Brutto-Mietrendite ist die einfachste Kennzahl für einen ersten Überblick:

Brutto-Rendite = (Jahres-Kaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.200 € / Monat (= 14.400 € p. a.) → Brutto-Rendite = 4,8 %

Die Brutto-Rendite ist immer zu optimistisch — sie ignoriert Kaufnebenkosten, Leerstand und Bewirtschaftungskosten.

Netto-Mietrendite: die ehrliche Zahl

Die Netto-Mietrendite berücksichtigt drei zusätzliche Faktoren:

Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — typisch 7–12 % des Kaufpreises.

Bewirtschaftungskosten: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, nicht umlegbare Betriebskosten.

Leerstandsrisiko: Üblich 2–5 % der Jahreskaltmiete für Mieterwechsel und Leerstandsphasen.

Netto-Rendite = (Netto-Jahresertrag ÷ Gesamtinvestition) × 100

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 10 % → Gesamtinvestition 330.000 €. Jahresmiete 14.400 €, Bewirtschaftung 2.400 €, Leerstand 432 € → Netto-Ertrag 11.568 €. → Netto-Rendite = 3,5 %

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist das Gegenstück zur Brutto-Rendite und weit verbreitet bei der Schnellbewertung:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete

FaktorBrutto-RenditeTypische Lage

15–18x5,5–6,7 %Ländlich, C-Städte

20–25x4,0–5,0 %B-Städte, Mittelzentren

25–35x2,9–4,0 %Großstädte, A-Lagen

35x+unter 2,9 %München, Frankfurt Top

Was ist eine gute Mietrendite?

Unter 3 % netto: Nur sinnvoll bei starker Wertsteigerungserwartung. Cashflow ist negativ oder minimal.

3–4 % netto: Akzeptabel in gefragten Lagen. Cashflow neutral bis leicht positiv.

4–6 % netto: Solide Kapitalanlage mit positivem Cashflow. Typisch in B-Städten.

Über 6 % netto: Attraktiv — häufig aber mit höherem Risiko verbunden (strukturschwache Lagen, Sanierungsbedarf).

Häufige Fehler bei der Renditeberechnung

Kaufnebenkosten vergessen: 10 % Nebenkosten drücken die Netto-Rendite um gut einen Prozentpunkt.

Leerstand ignoriert: Jede Immobilie steht irgendwann leer — selbst 3 % bedeuten 11 Tage pro Jahr.

Instandhaltung unterschätzt: Faustregel: 1 % des Kaufpreises pro Jahr als Rücklage — bei 300.000 € sind das 3.000 € jährlich.

Finanzierungskosten vergessen: Die Rendite sagt nichts über den Cashflow bei Darlehen aus — Zinsen separat kalkulieren.