Wie wird die Bruttomietrendite berechnet?

Formel: (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100. Beispiel: 9.600 € Jahreskaltmiete bei 300.000 € Kaufpreis = 3,2 % Bruttorendite. Die Bruttorendite ignoriert Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten und Leerstand — sie ist nur ein erster Vergleichswert, nicht entscheidungsrelevant. Eine seriöse Kalkulation arbeitet immer mit der Nettorendite.

Was ist eine gute Mietrendite in Deutschland?

Realistische Nettomietrenditen 2025/2026: 2-3 % in A-Städten (München, Hamburg), 3-4,5 % in B-Städten (Leipzig, Dresden), 4-6 % in C-Städten und ländlichen Regionen. Über 6 % netto deutet meist auf erhöhtes Standort- oder Objektrisiko hin. Für Eigentumswohnungen gilt: alles über 4 % netto ist sehr gut, unter 2,5 % netto rechnet sich oft nur mit Wertsteigerung.

Was ist der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)?

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Formel: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, 20-25 als marktüblich, über 30 als teuer. Faustregel: Faktor entspricht ungefähr 100 ÷ Bruttorendite — also Faktor 25 = 4 % Bruttorendite.

Welche Kosten muss ich für die Nettorendite abziehen?

Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis 2-3 %), Eigentümeranteil am Hausgeld bei ETW (Verwaltung + Rücklage = ca. 30 % des Hausgeldes), Leerstandsrisiko 1-3 %. Faustregel: Brutto- minus 1,5-2,5 %-Punkte = Nettorendite. Kaufnebenkosten (8-12 %) erhöhen die Kaufpreis-Basis im Nenner zusätzlich.

Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 6 Min. Lesezeit

Mietrendite berechnen — Brutto, Netto & Kaufpreisfaktor

Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite und Kaufpreisfaktor: die drei Kennzahlen der Immobilienbewertung — mit Beispielen korrekt berechnen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, braucht eine klare Antwort auf eine Frage: Lohnt sich das? Die Mietrendite liefert diese Antwort. Sie setzt den jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und macht Immobilien vergleichbar — untereinander und mit anderen Anlageformen.

Kurzantwort: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten einbezieht: (Jahresnettomiete ÷ Gesamtinvestition) × 100. Richtwert: brutto ab ~4–5 % gilt als solide, in Großstädten oft darunter. Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) ist unter ~25 günstig.

Mietrendite berechnen

Brutto-Rendite, Netto-Rendite und Kaufpreisfaktor — kostenlos, direkt im Browser, mit PDF-Export.

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Brutto-Mietrendite: schnelle Orientierung

Die Brutto-Mietrendite ist die einfachste Kennzahl für einen ersten Überblick:

Brutto-Rendite = (Jahres-Kaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.200 € / Monat (= 14.400 € p. a.) → Brutto-Rendite = 4,8 %

Die Brutto-Rendite ist immer zu optimistisch — sie ignoriert Kaufnebenkosten, Leerstand und Bewirtschaftungskosten.

Netto-Mietrendite: die ehrliche Zahl

Die Netto-Mietrendite berücksichtigt drei zusätzliche Faktoren:

Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — typisch 7–12 % des Kaufpreises.

Bewirtschaftungskosten: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, nicht umlegbare Betriebskosten.

Leerstandsrisiko: Üblich 2–5 % der Jahreskaltmiete für Mieterwechsel und Leerstandsphasen.

Netto-Rendite = (Netto-Jahresertrag ÷ Gesamtinvestition) × 100

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 10 % → Gesamtinvestition 330.000 €. Jahresmiete 14.400 €, Bewirtschaftung 2.400 €, Leerstand 432 € → Netto-Ertrag 11.568 €. → Netto-Rendite = 3,5 %

Bewirtschaftungskosten realistisch ansetzen

Der häufigste Grund für eine geschönte Rendite sind zu niedrig kalkulierte Bewirtschaftungskosten. Drei Posten gehören immer hinein:

Instandhaltung: Als Orientierung dient § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Rechtsverbindlich gilt sie nur für preisgebundenen (geförderten) Wohnraum und wird jährlich indexiert — für frei finanzierte Objekte ist sie kein Muss, aber ein etablierter Richtwert. Je nach Gebäudealter liegt der Ansatz grob bei 7–15 €/m²/Jahr (Neubau niedriger, Altbau höher). Eine Größenordnung zur Orientierung, keine feste Zahl.

Verwaltung: Nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Bei einer Eigentumswohnung stecken sie im Hausgeld und mindern den Mietüberschuss.

Mietausfallwagnis: Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle — üblich als kleiner Prozentsatz der Jahreskaltmiete.

Richtwert nach § 28 II. BV (verordnungsrechtlich nur für preisgebundenen Wohnraum, jährlich indexiert) — für frei finanzierte Objekte lediglich Orientierung.

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist das Gegenstück zur Brutto-Rendite und weit verbreitet bei der Schnellbewertung:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete

Kaufpreisfaktor, Brutto-Rendite und typische Lage
Faktor	Brutto-Rendite	Typische Lage
15–18x	5,5–6,7 %	Ländlich, C-Städte
20–25x	4,0–5,0 %	B-Städte, Mittelzentren
25–35x	2,9–4,0 %	Großstädte, A-Lagen
35x+	unter 2,9 %	München, Frankfurt Top

Was ist eine gute Mietrendite?

Unter 3 % netto: Nur sinnvoll bei starker Wertsteigerungserwartung. Cashflow ist negativ oder minimal.

3–4 % netto: Akzeptabel in gefragten Lagen. Cashflow neutral bis leicht positiv.

4–6 % netto: Solide Kapitalanlage mit positivem Cashflow. Typisch in B-Städten.

Über 6 % netto: Attraktiv — häufig aber mit höherem Risiko verbunden (strukturschwache Lagen, Sanierungsbedarf).

Eigenkapitalrendite: warum Profis finanzieren

Die Mietrendite misst die Verzinsung des gesamten Kapitals. Wer mit Kredit kauft, interessiert sich aber für die Eigenkapitalrendite — die Verzinsung des eigenen eingesetzten Geldes. Solange die Objektrendite über dem Darlehenszins liegt, hebt der Kredit die Eigenkapitalrendite über die Objektrendite (Leverage- oder Hebel-Effekt):

EK-Rendite = (Mietüberschuss − Darlehenszins) ÷ eingesetztes Eigenkapital

Beispiel (Fortführung: 330.000 € Gesamtinvestition, 3,5 % Nettorendite; davon 220.000 € Darlehen zu 3,0 % und 110.000 € Eigenkapital):

Netto-Mietüberschuss (vor Zins)11.568 € / Jahr

− Darlehenszins (220.000 € × 3,0 %)− 6.600 €

= Überschuss nach Zins4.968 €

÷ Eigenkapital 110.000 €= 4,5 % EK-Rendite

Aus 3,5 % Objektrendite werden 4,5 % auf das Eigenkapital — weil die Immobilie mehr erwirtschaftet, als der Kredit kostet. Achtung: Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Liegt der Zins über der Objektrendite, sinkt die Eigenkapitalrendite unter die Objektrendite und kann negativ werden.

Häufige Fehler bei der Renditeberechnung

Kaufnebenkosten vergessen: 10 % Nebenkosten drücken die Netto-Rendite um gut einen Prozentpunkt.

Leerstand ignoriert: Jede Immobilie steht irgendwann leer — selbst 3 % bedeuten 11 Tage pro Jahr.

Instandhaltung falsch angesetzt: Zwei Faustregeln kursieren: ~7–15 €/m²/Jahr (Richtwert § 28 II. BV, altersabhängig) und 1 % des Kaufpreises pro Jahr. In teuren Lagen liegen sie weit auseinander — der €/m²-Ansatz ist dort realistischer, weil er nicht am Bodenpreis hängt.

Finanzierungskosten vergessen: Die Rendite sagt nichts über den Cashflow bei Darlehen aus — Zinsen separat kalkulieren.

Die Rendite ist der erste Filter — die eigentliche Kaufentscheidung fällt über Lage, Zustand und Mietermarkt. Wie Sie Objekte auswählen, Risiken begrenzen und die Finanzierung aufstellen, lesen Sie im Strategie-Artikel.

Weiterlesen: Wohnung als Kapitalanlage — Strategie, Objektauswahl & Risiken · Immobilien kaufen — der komplette Leitfaden