Mietrendite berechnen — Brutto, Netto und Kaufpreisfaktor erklärt

Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite und Kaufpreisfaktor: Wir erklären die drei wichtigsten Kennzahlen für die Immobilienbewertung und zeigen an Beispielen wie Sie eine Rendite korrekt berechnen.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, braucht eine klare Antwort auf eine Frage: Lohnt sich das? Die Mietrendite liefert diese Antwort. Sie setzt den jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital und macht Immobilien vergleichbar — untereinander und mit anderen Anlageformen.

Mietrendite berechnen

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Brutto-Mietrendite: schnelle Orientierung

Die Brutto-Mietrendite ist die einfachste Kennzahl für einen ersten Überblick:

Brutto-Rendite = (Jahres-Kaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 1.200 € / Monat (= 14.400 € p. a.) → Brutto-Rendite = 4,8 %

Die Brutto-Rendite ist immer zu optimistisch — sie ignoriert Kaufnebenkosten, Leerstand und Bewirtschaftungskosten.

Netto-Mietrendite: die ehrliche Zahl

Die Netto-Mietrendite berücksichtigt drei zusätzliche Faktoren:

Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — typisch 7–12 % des Kaufpreises.

Bewirtschaftungskosten: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, nicht umlegbare Betriebskosten.

Leerstandsrisiko: Üblich 2–5 % der Jahreskaltmiete für Mieterwechsel und Leerstandsphasen.

Netto-Rendite = (Netto-Jahresertrag ÷ Gesamtinvestition) × 100

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 10 % → Gesamtinvestition 330.000 €. Jahresmiete 14.400 €, Bewirtschaftung 2.400 €, Leerstand 432 € → Netto-Ertrag 11.568 €. → Netto-Rendite = 3,5 %

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist das Gegenstück zur Brutto-Rendite und weit verbreitet bei der Schnellbewertung:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete

FaktorBrutto-RenditeTypische Lage

15–18x5,5–6,7 %Ländlich, C-Städte

20–25x4,0–5,0 %B-Städte, Mittelzentren

25–35x2,9–4,0 %Großstädte, A-Lagen

35x+unter 2,9 %München, Frankfurt Top

Was ist eine gute Mietrendite?

Unter 3 % netto: Nur sinnvoll bei starker Wertsteigerungserwartung. Cashflow ist negativ oder minimal.

3–4 % netto: Akzeptabel in gefragten Lagen. Cashflow neutral bis leicht positiv.

4–6 % netto: Solide Kapitalanlage mit positivem Cashflow. Typisch in B-Städten.

Über 6 % netto: Attraktiv — häufig aber mit höherem Risiko verbunden (strukturschwache Lagen, Sanierungsbedarf).

Häufige Fehler bei der Renditeberechnung

Kaufnebenkosten vergessen: 10 % Nebenkosten drücken die Netto-Rendite um gut einen Prozentpunkt.

Leerstand ignoriert: Jede Immobilie steht irgendwann leer — selbst 3 % bedeuten 11 Tage pro Jahr.

Instandhaltung unterschätzt: Faustregel: 1 % des Kaufpreises pro Jahr als Rücklage — bei 300.000 € sind das 3.000 € jährlich.

Finanzierungskosten vergessen: Die Rendite sagt nichts über den Cashflow bei Darlehen aus — Zinsen separat kalkulieren.