15. März 2026 · 12 Min. Lesezeit
Energetische Sanierung steuerlich absetzen — §35c EStG
Energetische Sanierung steuerlich absetzen: §35c EStG-Steuerbonus, BAFA-Zuschüsse und KfW-Förderung 2025 — mit konkreten Rechenbeispielen und Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Wer sein selbst genutztes Eigenheim energetisch saniert, kann in Deutschland auf zwei attraktive staatliche Förderwege zurückgreifen: den Steuerbonus nach §35c EStG und die Zuschüsse der Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) über das BAFA oder zinsgünstige KfW-Kredite. Das Entscheidende dabei: Beide Förderwege schließen sich gegenseitig aus. Wer Zuschüsse beantragt, kann nicht gleichzeitig den Steuerabzug nutzen — und umgekehrt. Die richtige Wahl hängt von der Maßnahme, der Steuerlast und dem individuellen Steuersatz ab.
Der Steuerbonus nach §35c EStG — Grundlagen
Mit dem §35c EStG hat der Gesetzgeber 2020 einen direkten Steuerbonus für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutzten Wohngebäuden eingeführt. Das Besondere daran: Es handelt sich nicht um einen Abzug von der steuerlichen Bemessungsgrundlage, sondern um eine direkte Minderung der Steuerschuld. Das macht den Bonus besonders wertvoll, da er unabhängig vom Grenzsteuersatz wirkt.
Die Mechanik ist einfach: 20 Prozent der förderfähigen Kosten werden direkt von der Einkommensteuer abgezogen, aufgeteilt über drei Jahre. Im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 Prozent, im dritten Jahr 6 Prozent — in der Summe 20 Prozent. Der maximale Abzug beträgt 40.000 Euro pro Objekt (entspricht Kosten von 200.000 Euro). Pro Steuerpflichtigem ist der Bonus auf mehrere Objekte anwendbar, sofern alle selbst genutzt sind.
Voraussetzungen im Detail
Nicht jede Sanierungsmaßnahme und nicht jedes Gebäude qualifiziert sich für den §35c-Bonus. Die Anforderungen sind konkret und müssen vollständig erfüllt sein, sonst entfällt die Förderung vollständig.
Förderfähige Maßnahmen und typische Kosten
Der Gesetzgeber hat in §35c EStG einen abschließenden Katalog förderfähiger Maßnahmen definiert. Nicht jede Baumaßnahme fällt darunter — eine neue Einbauküche oder ein modernes Bad sind beispielsweise nicht förderfähig. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Maßnahmen mit realistischen Kosten und der daraus resultierenden Steuerersparnis.
Rechenbeispiel: Fassadendämmung 30.000 Euro
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht, wie der Steuerbonus in der Praxis funktioniert. Familie Müller (Zusammenveranlagung, Einkommensteuer ca. 12.000 Euro/Jahr) lässt 2025 die Außenfassade ihres 1985 gebauten Einfamilienhauses für 30.000 Euro dämmen. Der Fachbetrieb stellt eine §35c-Bescheinigung aus, die Zahlung erfolgt per Überweisung.
Der Nettoaufwand für die Fassadendämmung reduziert sich damit von 30.000 Euro auf 24.000 Euro. Hinzu kommt die jährliche Energieeinsparung: Eine gut gedämmte Fassade reduziert den Heizenergiebedarf um 20 bis 35 Prozent. Bei einem Gasverbrauch von 20.000 kWh/Jahr und einem Gaspreis von 10 ct/kWh spart die Familie zusätzlich 400 bis 700 Euro jährlich an Heizkosten.
BAFA Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG)
Die BEG-Einzelmaßnahmenförderung des BAFA ist der zweite große Förderweg. Sie bietet Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik. Der Grundfördersatz beträgt 15 Prozent der förderfähigen Kosten, mit einem Höchstbetrag von 30.000 Euro pro Maßnahme (entspricht maximal 4.500 Euro Zuschuss). Für Heizungsoptimierung und Anlagentechnik gelten andere Sätze.
Besonders attraktiv ist die Heizungsförderung: Wer eine Wärmepumpe, Solarthermie, Pelletheizung oder Fernwärmeanschluss einbaut, erhält einen Grundfördersatz von 30 Prozent. Hinzu kommen ein Klima-Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent (für den Austausch einer funktionstüchtigen alten Öl-, Gas- oder Nachtspeicherheizung, zeitlich befristet) und ein Einkommensbonus von 30 Prozent für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 Euro. Die Fördersätze sind nicht addierbar über 70 Prozent hinaus, der Maximalzuschuss liegt bei 70.000 Euro für die Heizung.
Stand 2025 läuft die Förderung wie folgt: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Erst nach Bewilligung darf die Maßnahme beauftragt werden (Ausnahme: Heizungsnotfall). Die Bundesregierung hat die Förderprogramme mehrfach angepasst — eine Überprüfung der aktuellen Konditionen beim BAFA kurz vor Antragstellung ist unbedingt empfehlenswert.
KfW-Programm 261: Sanierung zum Effizienzhaus
Wer nicht nur Einzelmaßnahmen durchführt, sondern das gesamte Gebäude auf einen KfW-Effizienzhaus-Standard saniert, kann das KfW-Programm 261 nutzen. Es bietet zinsgünstige Kredite bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit (bei Effizienzhaus 40 sogar 150.000 Euro) und einen Tilgungszuschuss von 5 bis 45 Prozent der Kreditsumme.
Der Tilgungszuschuss richtet sich nach dem erreichten Effizienzhaus-Standard: Bei Effizienzhaus 85 gibt es 5 Prozent Zuschuss, bei Effizienzhaus 55 sind es 15 Prozent, beim Effizienzhaus 40 werden 20 Prozent erlassen. Wer zusätzlich einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lässt, erhält weitere 5 Prozent obendrauf. Bei einem Kredit von 150.000 Euro und Effizienzhaus-40-Standard bedeutet das einen Tilgungszuschuss von 37.500 Euro — eine erhebliche Förderung.
Der Zinssatz für KfW 261 liegt in der Regel unter dem Marktzins und wird quartalsweise angepasst. Stand März 2025 bietet KfW Zinssätze ab etwa 2,0 Prozent p.a. effektiv an — deutlich unter den Hypothekenmarktzinsen von 3,5 bis 4,5 Prozent. Die Kombination aus günstigem Kredit und Tilgungszuschuss macht dieses Programm besonders attraktiv für umfangreiche Sanierungen.
Der Energieberater — Pflicht und Kosten
Für den §35c-Steuerbonus ist ein zugelassener Energieberater zwingend erforderlich. Er stellt die Bescheinigung aus, ohne die das Finanzamt den Steuerabzug nicht akzeptiert. Zugelassene Energieberater sind im Expertenverzeichnis der Deutschen Energie-Agentur (dena) gelistet und können über die Website energieeffizienz-experten.de gefunden werden.
Die Kosten für eine Energieberatung mit vollständiger Dokumentation der Einzelmaßnahme liegen typischerweise zwischen 1.000 und 2.500 Euro, abhängig vom Umfang der Sanierung und der Gebäudegröße. Diese Beratungskosten sind selbst förderfähig: Im Rahmen der BEG werden 50 Prozent der Beratungskosten gefördert, maximal 650 Euro (Wohngebäude). Über §35c EStG sind auch Energieberaterkosten als Sanierungsmaßnahme absetzbar.
Für den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt der Energieberater einen Stufenplan, der die optimale Reihenfolge der Maßnahmen aufzeigt. Wer nach iSFP saniert, erhält auf jede einzelne Maßnahme einen Bonus von 5 Prozentpunkten auf die BEG-Förderung. Bei größeren Projekten ist der iSFP daher finanziell fast immer lohnenswert.
Tabelle: §35c EStG vs. BEG-Zuschuss — Welcher Weg ist besser?
Die Wahl zwischen Steuerbonus und BAFA-Zuschuss hängt von mehreren Faktoren ab. Die folgende Tabelle zeigt, wann welcher Weg vorteilhafter ist.
Priorität der Maßnahmen: Was zuerst?
Energieberater und Bauphysiker sind einig: Die richtige Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen entscheidet maßgeblich über den Gesamterfolg. Als Grundregel gilt "erst Hülle, dann Technik" — wer eine schlecht gedämmte Fassade mit einer modernen Wärmepumpe beheizt, verschenkt Potenzial.
Sanierungsfahrplan iSFP — der 5 % Bonus
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein staatlich gefördertes Beratungsdokument, das ein Energieberater für das konkrete Gebäude erstellt. Er zeigt auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge durchgeführt werden sollten, um das optimale Effizienzniveau zu erreichen. Der iSFP ist keine Pflicht, bringt aber finanzielle Vorteile.
Wer im Rahmen eines iSFP saniert, erhält auf jede BEG-Einzelmaßnahme einen Bonus von 5 Prozentpunkten. Bei einer Fassadendämmung mit regulärem Fördersatz von 15 Prozent ergibt sich mit iSFP ein Fördersatz von 20 Prozent. Bei förderfähigen Kosten von 40.000 Euro bedeutet das 2.000 Euro mehr Zuschuss — für eine Energieberatung, die selbst nur 1.000 bis 1.500 Euro kostet.
Die Erstellung des iSFP wird separat gefördert: 50 Prozent der Beratungskosten übernimmt der Bund, maximal 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. Der iSFP hat zudem eine praktische Planungsfunktion: Eigentümer können über mehrere Jahre hinweg Maßnahmen priorisieren und dabei die Synergieeffekte zwischen den einzelnen Schritten nutzen.
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
In der Praxis scheitern viele Sanierungsprojekte an formellen Fehlern, die zur vollständigen Ablehnung der Förderung führen. Die häufigsten Stolpersteine sollte jeder kennen, der eine energetische Sanierung plant.
Fazit: Frühzeitig planen und Förderweg bewusst wählen
Energetische Sanierungen rechnen sich 2025 in der Regel — sowohl energetisch als auch finanziell. Die Kombination aus Steuerbonus oder Zuschuss und langfristiger Energieeinsparung führt in den meisten Fällen zu einer vollständigen Refinanzierung der Investitionskosten innerhalb von 10 bis 20 Jahren. Bei steigenden Energiepreisen verkürzt sich diese Zeitspanne.
Die Entscheidung zwischen §35c EStG und BEG-Zuschuss sollte nicht dem Zufall überlassen werden. Als Faustregel gilt: Wer eine hohe Einkommensteuerlast hat und eine umfangreiche Sanierung plant, fährt mit dem Steuerbonus gut. Wer eine Heizung austauscht und von den höheren Heizungsfördersätzen (bis 70 Prozent) profitieren kann, sollte den BEG-Zuschuss wählen. In Zweifelsfällen rechnet ein Energieberater beide Wege konkret durch.