Energetische Sanierung steuerlich absetzen — §35c EStG

Wer sein selbst genutztes Eigenheim energetisch saniert, kann in Deutschland auf zwei attraktive staatliche Förderwege zurückgreifen: den Steuerbonus nach §35c EStG und die Zuschüsse der Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) über das BAFA oder zinsgünstige KfW-Kredite. Das Entscheidende dabei: Beide Förderwege schließen sich gegenseitig aus. Wer Zuschüsse beantragt, kann nicht gleichzeitig den Steuerabzug nutzen — und umgekehrt. Die richtige Wahl hängt von der Maßnahme, der Steuerlast und dem individuellen Steuersatz ab.

Der Steuerbonus nach §35c EStG — Grundlagen

Mit dem §35c EStG hat der Gesetzgeber 2020 einen direkten Steuerbonus für energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutzten Wohngebäuden eingeführt. Das Besondere daran: Es handelt sich nicht um einen Abzug von der steuerlichen Bemessungsgrundlage, sondern um eine direkte Minderung der Steuerschuld. Das macht den Bonus besonders wertvoll, da er unabhängig vom Grenzsteuersatz wirkt.

Die Mechanik ist einfach: 20 Prozent der förderfähigen Kosten werden direkt von der Einkommensteuer abgezogen, aufgeteilt über drei Jahre. Im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 Prozent, im dritten Jahr 6 Prozent — in der Summe 20 Prozent. Der maximale Abzug beträgt 40.000 Euro pro Objekt (entspricht Kosten von 200.000 Euro). Pro Steuerpflichtigem ist der Bonus auf mehrere Objekte anwendbar, sofern alle selbst genutzt sind.

Voraussetzungen im Detail

Nicht jede Sanierungsmaßnahme und nicht jedes Gebäude qualifiziert sich für den §35c-Bonus. Die Anforderungen sind konkret und müssen vollständig erfüllt sein, sonst entfällt die Förderung vollständig.

Förderfähige Maßnahmen und typische Kosten

Der Gesetzgeber hat in §35c EStG einen abschließenden Katalog förderfähiger Maßnahmen definiert. Nicht jede Baumaßnahme fällt darunter — eine neue Einbauküche oder ein modernes Bad sind beispielsweise nicht förderfähig. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Maßnahmen mit realistischen Kosten und der daraus resultierenden Steuerersparnis.

Rechenbeispiel: Fassadendämmung 30.000 Euro

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht, wie der Steuerbonus in der Praxis funktioniert. Familie Müller (Zusammenveranlagung, Einkommensteuer ca. 12.000 Euro/Jahr) lässt 2025 die Außenfassade ihres 1985 gebauten Einfamilienhauses für 30.000 Euro dämmen. Der Fachbetrieb stellt eine §35c-Bescheinigung aus, die Zahlung erfolgt per Überweisung.

Der Nettoaufwand für die Fassadendämmung reduziert sich damit von 30.000 Euro auf 24.000 Euro. Hinzu kommt die jährliche Energieeinsparung: Eine gut gedämmte Fassade reduziert den Heizenergiebedarf um 20 bis 35 Prozent. Bei einem Gasverbrauch von 20.000 kWh/Jahr und einem Gaspreis von 10 ct/kWh spart die Familie zusätzlich 400 bis 700 Euro jährlich an Heizkosten.

BAFA Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG)

Die BEG-Einzelmaßnahmenförderung des BAFA ist der zweite große Förderweg. Sie bietet Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik. Der Grundfördersatz beträgt 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Die Höchstgrenze von 30.000 Euro gilt dabei je Wohneinheit und Kalenderjahr — nicht je Maßnahme; mit individuellem Sanierungsfahrplan erhöht sie sich auf 60.000 Euro.

Besonders attraktiv ist die Heizungsförderung über die KfW (Programm 458) — sie wurde zum 21.07.2026 spürbar gekürzt. Aktuell gilt: Grundförderung 30 Prozent, Klima-Geschwindigkeitsbonus für den Austausch einer funktionstüchtigen alten Öl-, Gas- oder Nachtspeicherheizung nur noch 16 statt 20 Prozent (und ab Februar 2027 halbjährlich um weitere 4 Prozentpunkte sinkend), sowie ein nun gestaffelter Einkommensbonus: 40 Prozent bis 30.000 Euro Haushaltsjahreseinkommen, 30 Prozent bis 40.000 Euro und 10 Prozent bis 50.000 Euro. Neu ist ein Familienzuschlag — je minderjährigem Kind sinkt das anzusetzende Haushaltseinkommen rechnerisch um 10.000 Euro.

Zwei Zahlen, die häufig veraltet kursieren: Der Gesamtdeckel liegt jetzt bei 80 Prozent (vorher 70), die förderfähige Kostenbasis dagegen nur noch bei 28.000 Euro statt 30.000 — der maximale Zuschuss für die selbstgenutzte Wohneinheit beträgt damit 22.400 Euro. Wer irgendwo 70.000 Euro Maximalzuschuss liest, verwechselt das mit der Kostenbasis mehrerer Wohneinheiten. Ersatzlos entfallen sind seit dem 21.07.2026 der Effizienzbonus für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel und der Emissionsminderungszuschlag für Biomasseanlagen.

Für die Antragstellung gilt: Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden — nicht erst die Bewilligung abgewartet werden. Ein bereits geschlossener Liefer- oder Leistungsvertrag ist unschädlich, solange er unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage steht. Weil die Konditionen zuletzt mehrfach kurzfristig geändert wurden, lohnt der Blick auf die KfW-Produktseite unmittelbar vor der Antragstellung.

KfW-Programm 261: Sanierung zum Effizienzhaus

Wer nicht nur Einzelmaßnahmen durchführt, sondern das gesamte Gebäude auf einen KfW-Effizienzhaus-Standard saniert, kann das KfW-Programm 261 nutzen. Es bietet zinsgünstige Kredite von einheitlich bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit und einen Tilgungszuschuss — allerdings deutlich weniger als früher.

Auch das Programm 261 wurde zum 21.07.2026 gekürzt: Die Tilgungszuschüsse sanken um jeweils 10 Prozentpunkte, und gefördert werden nur noch Vorhaben, die zusätzlich die Erneuerbare-Energien- oder die Nachhaltigkeits-Klasse erreichen. Effizienzhaus 40 EE bringt aktuell 10 Prozent, Effizienzhaus 40 NH 15 Prozent, Effizienzhaus 55 EE 5 Prozent — für Effizienzhaus 70 und 85 gibt es keinen Tilgungszuschuss mehr. Wichtig zur Einordnung: Einen iSFP-Bonus hat es im Programm 261 nie gegeben; die früher genannten zusätzlichen 5 Prozentpunkte waren der EE-Klassen-Zuschlag. Der iSFP-Bonus gehört zur BAFA-Einzelmaßnahmenförderung.

Der Zinssatz für KfW 261 liegt in der Regel unter dem Marktzins und wird quartalsweise angepasst. Der genaue Satz wird quartalsweise neu festgelegt und liegt spürbar unter den marktüblichen Baufinanzierungszinsen von derzeit rund 3,4 bis 4,1 Prozent. Die Kombination aus günstigem Kredit und Tilgungszuschuss macht dieses Programm besonders attraktiv für umfangreiche Sanierungen.

Der Energieberater — Pflicht und Kosten

Für den §35c-Steuerbonus ist kein Energieberater vorgeschrieben. Die erforderliche Bescheinigung nach amtlichem Muster stellt das ausführende Fachunternehmen aus; gleichgestellt sind nach §88 GEG ausstellungsberechtigte Personen. Ein Energieberater ist also optional — seine Kosten sind dafür besonders attraktiv gefördert (siehe unten). Zugelassene Energieberater sind im Expertenverzeichnis der Deutschen Energie-Agentur (dena) gelistet und können über die Website energieeffizienz-experten.de gefunden werden.

Die Kosten für eine Energieberatung mit vollständiger Dokumentation der Einzelmaßnahme liegen typischerweise zwischen 1.000 und 2.500 Euro, abhängig vom Umfang der Sanierung und der Gebäudegröße. Diese Beratungskosten sind selbst förderfähig: Im Rahmen der BEG werden 50 Prozent der Beratungskosten gefördert, maximal 650 Euro (Wohngebäude). Über §35c EStG sind auch Energieberaterkosten als Sanierungsmaßnahme absetzbar.

Für den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt der Energieberater einen Stufenplan, der die optimale Reihenfolge der Maßnahmen aufzeigt. Wer nach iSFP saniert, erhält einen Bonus von 5 Prozentpunkten auf die BEG-Einzelmaßnahmenförderung — seit dem 21.07.2026 allerdings nur noch auf den Kostenanteil oberhalb von 30.000 Euro. Bei kleineren Maßnahmen entfällt er damit vollständig; ein finanzieller Effekt entsteht erst oberhalb dieser 30.000-€-Schwelle.

§35c EStG vs. BEG-Zuschuss — die Unterschiede im Überblick

Steuerbonus und BAFA-Zuschuss schließen sich aus und wirken unterschiedlich. Die folgende Tabelle stellt die Unterschiede gegenüber.

Priorität der Maßnahmen: Was zuerst?

Energieberater und Bauphysiker sind einig: Die richtige Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen entscheidet maßgeblich über den Gesamterfolg. Als Grundregel gilt "erst Hülle, dann Technik" — wer eine schlecht gedämmte Fassade mit einer modernen Wärmepumpe beheizt, verschenkt Potenzial.

Sanierungsfahrplan iSFP — der 5 % Bonus

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein staatlich gefördertes Beratungsdokument, das ein Energieberater für das konkrete Gebäude erstellt. Er zeigt auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge durchgeführt werden sollten, um das optimale Effizienzniveau zu erreichen. Der iSFP ist keine Pflicht, bringt aber finanzielle Vorteile.

Wer im Rahmen eines iSFP saniert, erhält auf jede BEG-Einzelmaßnahme einen Bonus von 5 Prozentpunkten. Bei einer Fassadendämmung mit regulärem Fördersatz von 15 Prozent ergibt sich mit iSFP ein Fördersatz von 20 Prozent. Bei förderfähigen Kosten von 40.000 Euro bedeutet das seit dem 21.07.2026 allerdings nur noch 500 Euro mehr Zuschuss, weil der Bonus seither nur auf den Kostenanteil oberhalb von 30.000 Euro gewährt wird — bei Kosten unter 30.000 Euro entfällt er ganz. Für eine Energieberatung, die selbst nur 1.000 bis 1.500 Euro kostet.

Die Erstellung des iSFP wird separat gefördert: 50 Prozent der Beratungskosten übernimmt der Bund, maximal 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser. Pflicht, Kosten, Red Flags und die 30.000-€-Schwelle im Detail: Energieberater und iSFP.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

In der Praxis scheitern viele Sanierungsprojekte an formellen Fehlern, die zur vollständigen Ablehnung der Förderung führen. Die häufigsten Stolpersteine sollte jeder kennen, der eine energetische Sanierung plant.

Fazit: Zwei Förderwege, ein Ausschlussverhältnis

Energetische Sanierungen rechnen sich in der Regel — sowohl energetisch als auch finanziell. Die Kombination aus Steuerbonus oder Zuschuss und langfristiger Energieeinsparung führt in den meisten Fällen zu einer vollständigen Refinanzierung der Investitionskosten innerhalb von 10 bis 20 Jahren. Bei steigenden Energiepreisen verkürzt sich diese Zeitspanne. Die konkreten Kosten einzelner Maßnahmen lassen sich mit dem Sanierungskosten Rechner inklusive BEG-Förderung überschlagen.

Die Entscheidung zwischen §35c EStG und BEG-Zuschuss sollte nicht dem Zufall überlassen werden. Als Faustregel gilt: Wer eine hohe Einkommensteuerlast hat und eine umfangreiche Sanierung plant, fährt mit dem Steuerbonus gut. Wer eine Heizung austauscht und von den höheren Heizungsfördersätzen (bis 80 Prozent) profitieren kann, sollte den BEG-Zuschuss wählen. In Zweifelsfällen rechnet ein Energieberater beide Wege konkret durch.