Grunderwerbsteuer alle Bundesländer — Vergleich und Spartipps

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kostenpositionen beim Immobilienkauf — und sie unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich. Wer in Bayern kauft, zahlt 3,5 %, wer in NRW, Brandenburg oder Thüringen kauft, zahlt 6,5 % — das ist auf einen 300.000-Euro-Kauf gerechnet ein Unterschied von 9.000 Euro. Ein vollständiger Überblick über alle 16 Bundesländer, legale Spartipps und die aktuelle Reformdiskussion.

Alle 16 Bundesländer im Vergleich 2025

Die Steuersätze variieren zwischen 3,5 % und 6,5 %. Auf den ersten Blick erscheinen die Unterschiede gering — bei größeren Kaufpreisen summieren sie sich jedoch schnell zu fünfstelligen Beträgen. Die folgende Tabelle zeigt den konkreten Steuerbetrag für einen Kaufpreis von 300.000 Euro:

Grün = günstigste Sätze (Bayern, Sachsen), Rot = höchste Sätze (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Stand: 2025.

Historische Entwicklung: Von der Einheitssteuer zur Länderkompetenz

Bis 2006 galt in Deutschland ein bundeseinheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Mit der Föderalismusreform I erhielten die Bundesländer das Recht, den Steuersatz selbst festzulegen. Das Ergebnis: ein nationaler Wettbewerb nach oben. Kein Bundesland hat seinen Satz seit 2006 gesenkt — mehrere haben ihn mehrfach erhöht.

Berlin etwa begann 2007 mit 4,5 % und ist heute bei 6,0 %. NRW startete 2011 mit 5,0 % und erhöhte auf 6,5 %. Schleswig-Holstein vollzog schrittweise Erhöhungen von 3,5 % auf 6,5 %. Die Steuereinnahmen aus der Grunderwerbsteuer sind für Länder und Kommunen eine bedeutende Einnahmequelle: Bundesweit fließen jährlich 12–18 Milliarden Euro in die Länderkassen — in Boomjahren deutlich mehr, in der aktuellen Korrekturphase etwas weniger.

Bemessungsgrundlage: Was genau wird besteuert?

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis — aber nicht nach dem gesamten Kaufpreis im weitesten Sinne, sondern nur nach dem Wert des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes. Bewegliches Inventar, das separat ausgewiesen wird, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Das ist ein wichtiger Ansatzpunkt für legale Steueroptimierung.

Im Kaufvertrag sind folgende Positionen relevant: Der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude bildet die Bemessungsgrundlage. Separat ausgewiesene Preise für Einbauküche, Sauna, Gartenmöbel, Außenanlagen (Zaun, Pflasterung) oder andere mitgekaufte Gegenstände mindern die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt prüft jedoch genau, ob solche Positionen marktüblich bewertet sind — grob überhöhte Ansätze werden nicht anerkannt.

Legale Spartipps: So reduzieren Sie die Steuerlast legal

Fälligkeit und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid in der Regel innerhalb von 4–8 Wochen nach Übermittlung der Vertragsdaten durch den Notar. Die Zahlung muss innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids erfolgen.

Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung veranlasst der Notar keine Umschreibung im Grundbuch — der Käufer ist also nicht Eigentümer im Grundbuch, obwohl er bereits bezahlt und eingezogen ist. Die Bescheinigung ist damit ein zentrales Dokument im Kaufprozess. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Finanzamt und Auslastung zwischen zwei Wochen und drei Monaten.

Bei Ratenzahlung oder Stundungsantrag verzögert sich die Bescheinigung entsprechend. Käufer, die auf eine schnelle Grundbuchumschreibung angewiesen sind (z. B. wegen einer Zwischenfinanzierung), sollten die Grunderwerbsteuer möglichst schnell zahlen.

Grunderwerbsteuer und Finanzierung: Was Banken wissen müssen

Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht mit — sie zählt zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision zu den "Kaufnebenkosten", die vollständig aus Eigenkapital bestritten werden müssen. Das ist ein häufig unterschätzter Posten bei der Finanzierungsplanung.

Rechenbeispiel NRW (6,5 %) bei Kaufpreis 350.000 Euro mit Makler: Grunderwerbsteuer 22.750 Euro + Notar ca. 3.500 Euro + Grundbuch ca. 1.200 Euro + Maklerprovision ca. 12.495 Euro (3,57 % inkl. MwSt.) = zusammen rund 40.000 Euro. Diese 40.000 Euro müssen flüssig vorhanden sein, bevor die Bank die Finanzierung des Kaufpreises genehmigt. Bei einem angestrebten Eigenkapitalanteil von 20 % am Kaufpreis (70.000 Euro) braucht man also insgesamt mindestens 110.000 Euro Eigenkapital.

Reformdiskussion: Freibetrag für Erstkäufer

Die Grunderwerbsteuer ist politisch umstritten. Insbesondere CDU/CSU und FDP fordern seit Jahren einen Freibetrag für Erstkäufer von selbst genutztem Wohneigentum. Die Idee: Der erste Immobilienerwerb zur Eigennutzung sollte bis zu einem bestimmten Betrag (diskutiert werden 250.000–400.000 Euro) grunderwerbsteuerfrei sein, um jungen Familien den Einstieg ins Eigenheim zu erleichtern.

Bislang scheiterte die Reform an der Kompetenzverteilung: Die Länder profitieren von den Einnahmen und lehnen Einschränkungen ihres Steuerrechts ab. Eine Bundesratsinitiative dazu fehlte. Nach der Bundestagswahl 2025 ist das Thema erneut auf der politischen Agenda — in Koalitionsverhandlungen werden Kompromisse diskutiert, etwa ein bundesweit einheitlicher Freibetrag bei gleichzeitig angehobenem Mindeststeuersatz für alle Bundesländer.

Grunderwerbsteuer bei besonderen Erwerbsvorgängen

Neben dem Standardfall des Kaufvertrags unterliegen auch andere Übertragungsformen der Grunderwerbsteuer. Tauschverträge — bei denen zwei Immobilien gegenseitig übertragen werden — lösen für beide Seiten Grunderwerbsteuer aus, jeweils bemessen nach dem Wert der erworbenen Immobilie. Zwangsversteigerungen unterliegen ebenfalls der Grunderwerbsteuer, bemessen nach dem Zuschlagspreis.

Schenkungen zwischen Fremden (also nicht zwischen Verwandten ersten Grades) lösen Grunderwerbsteuer aus, wenn der Schenker dabei eine Gegenleistung erhält — z. B. die Übernahme von Schulden oder Nießbrauchvorbehalt. Reine Schenkungen ohne Gegenleistung unterliegen dagegen der Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer. Diese Abgrenzung ist im Einzelfall komplex und sollte mit einem Steuerberater oder Notar geklärt werden.

Einbringungen in Gesellschaften (GmbH, GbR) sind ebenfalls grunderwerbsteuerpflichtig, wenn dabei Immobilien übertragen werden und keine der engen Ausnahmetatbestände des GrEStG greift. Familiengesellschaften, über die Immobilien gehalten werden, unterliegen beim Eintritt neuer Gesellschafter ebenfalls der Grunderwerbsteuer — was bei der Planung von Immobiliengesellschaften zu berücksichtigen ist.

Gesamtbelastung durch Kaufnebenkosten im Bundeslandvergleich

Um die tatsächliche Belastung vergleichbar zu machen, sollten Kaufnebenkosten immer vollständig betrachtet werden. Notarkosten und Grundbuchgebühren sind bundeseinheitlich (nach GNotKG berechnet) und betragen bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro zusammen rund 4.000–5.000 Euro. Hinzu kommt gegebenenfalls die Maklerprovision von 3,57 % je Seite (seit Maklergesetz 2020 hälftig geteilt).

Maklerkosten: 3,57 % des Kaufpreises je Seite (hälftig), ca. 10.710 € gesamt bei 300.000 €. Nicht immer fällig (z. B. bei Privatverkauf).