Fix and Flip in Deutschland — so funktioniert es

Fix and Flip ist eine Immobilien-Investitionsstrategie: Eine Immobilie wird günstig gekauft — meist sanierungsbedürftig —, renoviert und anschließend mit Gewinn verkauft. In den USA ist die Strategie weit verbreitet. In Deutschland funktioniert sie grundsätzlich, aber steuerliche Rahmenbedingungen machen sie anspruchsvoller.

Der typische Ablauf

Musterkalkulation

Eine realistische Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung:

Klingt gut — aber die Spekulationssteuer halbiert den Nettogewinn erheblich.

Das größte Problem: Die Spekulationssteuer

In Deutschland gilt §23 EStG: Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkauft, zahlt Spekulationssteuer in Höhe des persönlichen Einkommensteuersatzes — das sind 42 % oder mehr.

Aus dem Gewinn von 34.600 € bleiben nach 42 % Steuer nur rund 20.000 € netto übrig. Die Eigennutzungs-Ausnahme greift bei klassischem Fix and Flip nicht.

Die 3-Objekt-Grenze

Wer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Die Folgen: Gewerbesteuer kommt hinzu, AfA entfällt, und Bilanzierungspflicht kann entstehen. Steuerberatung vor dem ersten Deal ist Pflicht.

Wo findet man geeignete Objekte?

Typische Risiken

Das Wichtigste im Überblick