Eine Eigentumswohnung zu verkaufen klingt nach einer einfachen Transaktion — ist es aber nicht. Anders als beim Haus sind Verkäufer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das bringt besondere Dokumentationspflichten, das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB und Haftungsrisiken rund um Hausgeld und Sonderumlagen mit sich. Wer diese Besonderheiten kennt, vermeidet kostspielige Überraschungen.
Kurzantwort: Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen drei WEG-Besonderheiten dazu: das Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB, die Pflicht zur Vorlage der WEG-Unterlagen (Teilungserklärung, Protokolle, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage) und die Hausgeld-Frage. Dazu der wichtigste Irrtum: Hausgeld-Rückstände des Verkäufers gehen NICHT auf den Käufer über(BGH V ZR 209/12) — sie bleiben dessen persönliche Schuld. §16 Abs. 2 WEG regelt nur die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen und begründet keine Erwerberhaftung. Wirtschaftlich betroffen ist der Käufer nur indirekt: Eine später beschlossene Sonderumlage trifft den, der bei Beschluss und Fälligkeit Eigentümer ist.
Unterschiede zum Hausverkauf
Beim Hausverkauf entscheidet allein der Eigentümer. Bei einer Eigentumswohnung gibt es durch die WEG und mögliche Mietverhältnisse mehrere Parteien, deren Rechte zu berücksichtigen sind:
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB): Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Verkäufer muss ihn schriftlich über den abgeschlossenen Kaufvertrag informieren.
WEG-Dokumente erforderlich: Käufer und deren Banken verlangen regelmäßig Protokolle der letzten drei WEG-Versammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung.
Hausgeld-Rückstände gehen NICHT auf den Käufer über: Ein hartnäckiger Irrtum: Der Erwerber haftet nicht für Hausgeld, das der Voreigentümer schuldig geblieben ist (BGH V ZR 209/12). Diese Rückstände bleiben persönliche Schulden des Verkäufers. §16 Abs. 2 WEG regelt nur, wie die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden — er begründet keine Erwerberhaftung. Wirtschaftlich betroffen ist der Käufer trotzdem indirekt: Fehlt das Geld in der Gemeinschaftskasse, kann eine Sonderumlage nötig werden, und die trifft denjenigen, der bei Beschluss und Fälligkeit Eigentümer ist.
Sonderumlagen: Beschlossene, aber noch nicht erhobene Sonderumlagen treffen den Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Verkäufer sollten offene Sonderumlagen im Kaufvertrag klar regeln.
Teilungserklärung als Grundlage: Die Teilungserklärung definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und Stimmrechte. Ohne vollständige Teilungserklärung können Banken die Finanzierung verweigern.
Was im Paket steckt — Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, was den Käufer ohne Grundbuch bindet — steht unter Teilungserklärung WEG.
Welche Unterlagen sind speziell bei der ETW nötig?
Zusätzlich zu den Standarddokumenten (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne) benötigen Sie bei einer Eigentumswohnung folgende WEG-spezifische Unterlagen:
Unterlagen für den Verkauf einer Eigentumswohnung| Dokument | Wozu |
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| Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan | Definiert Sonder-/Gemeinschaftseigentum und MEA |
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| Letzte 3 WEG-Versammlungsprotokolle | Käufer erkennt geplante Sanierungen und Beschlüsse |
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| Aktueller Wirtschaftsplan | Zeigt monatliches Hausgeld und geplante Ausgaben |
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| Letzte Jahresabrechnung | Weist tatsächliche Kosten und Rücklagen aus |
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| Höhe der Erhaltungsrücklage | Indikator für Sanierungsstand der Gemeinschaft |
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| Auskunft über Sonderumlagen | Schützt Käufer vor unerwarteten Nachzahlungen |
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| Mietvertrag (bei Vermietung) | Käufer tritt als neuer Vermieter in bestehenden Vertrag ein |
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Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB
Das Vorkaufsrecht des Mieters ist eine der wichtigsten Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen. Wird eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals verkauft, greift §577 BGB. Der genaue Ablauf:
Schritt 1: Kaufvertrag abschließen: Zuerst wird mit dem Wunschkäufer ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen — allerdings unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Schritt 2: Mieter schriftlich informieren: Der Verkäufer muss dem Mieter den Kaufvertrag in vollständiger Abschrift mitteilen (§577 Abs. 2 i.V.m. §469 BGB). Ab Zugang läuft die Frist.
Schritt 3: Zweimonatige Ausübungsfrist: Der Mieter hat zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht schriftlich auszuüben. Er übernimmt dann den Kaufvertrag zu denselben Konditionen.
Schritt 4: Kein Vorkaufsrecht bei Kauf durch Familienmitglied: §577 Abs. 1 Satz 2 BGB: Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen des Vermieters verkauft wird.
Folge bei Verletzung: Wird der Mieter nicht ordnungsgemäß informiert, kann er Schadensersatz verlangen — der Vorkauf gilt dann als nicht wirksam ausgeübt.
Hausgeld und Rücklagen beim Verkauf
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung auf die gemeinschaftlichen Betriebskosten und die Erhaltungsrücklage (seit der WEG-Reform 2020 der gesetzliche Begriff). Beim Verkauf gibt es folgende Fallstricke:
Erhaltungsrücklage geht auf Käufer über: Die vom Verkäufer eingezahlten Rücklagen verbleiben in der WEG und gehen nicht an ihn zurück. Käufer übernehmen den auf ihren MEA entfallenden Rücklagenanteil — kalkulieren Sie das in den Kaufpreis ein.
Rückständiges Hausgeld: Offene Hausgelder des Verkäufers bleiben dessen Schuld — der Käufer haftet dafür nicht (BGH V ZR 209/12). Eine Bescheinigung der Verwaltung über den Stand der Zahlungen ist trotzdem sinnvoll: Sie zeigt, ob die Gemeinschaft finanziell gesund ist und ob Sonderumlagen drohen, die nach dem Eigentumsübergang beschlossen werden und dann den Käufer treffen. In der Zwangsversteigerung gilt zudem eine Sonderregel — dort hat die Gemeinschaft für einen Teil der Rückstände ein Vorrecht (§10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
Sonderumlagen klar im Kaufvertrag regeln: Beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen (z.B. für Dachreparatur) sollten vertraglich dem Verkäufer oder Käufer zugewiesen werden — ohne Regelung trägt der Käufer die Last.
Hausgeld-Rückstände des Verkäufers: Verlangen Sie eine Verwalterbescheinigung über das ausstehende Hausgeld. Notar und Bank fordern dies in der Regel ebenfalls.
Preisfindung bei der Eigentumswohnung
Der Wert einer ETW hängt von vielen Faktoren ab, die beim freistehenden Haus keine Rolle spielen. Zu den wesentlichen Preistreibern zählen:
Preisfaktoren beim Verkauf einer Eigentumswohnung| Faktor | Einfluss auf den Preis |
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| Lage (Mikrolage) | Wichtigster Faktor — Straßenseite, Lärmbelastung, Aussicht |
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| Etage | EG und 1. OG oft günstiger; Dachgeschoss mit Balkon oft teurer |
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| Ausrichtung / Balkon | Süd-/Westausrichtung und Balkon erhöhen Wert signifikant |
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| Baujahr / Sanierungsstand | Altbau mit Sanierung oft teurer als unsanierter Neubau der 70er |
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| Zustand der WEG (Rücklagen) | Niedrige Rücklage signalisiert Sanierungsstau — preismindernd |
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| Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) | Preis ÷ Jahreskaltmiete — in München oft 30–40x, in ländlichen Regionen 15–20x |
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Steuerliche Aspekte beim ETW-Verkauf
Die steuerlichen Grundregeln gelten auch bei der Eigentumswohnung. Besonders zu beachten:
Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Wer die ETW innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Ausnahme: mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt.
AfA-Rückforderung bei vermietetem Objekt: Wer die ETW vermietet und Abschreibungen (AfA, §7 EStG) geltend gemacht hat, muss diese nicht zurückzahlen. Allerdings reduziert die AfA den steuerlichen Anschaffungspreis, was den Veräußerungsgewinn erhöht.
Erhaltungsrücklage: unterschiedliche Behandlung je nach Steuerart: Hier lohnt die Unterscheidung. Für die GRUNDERWERBSTEUER wird die Bemessungsgrundlage NICHT um die anteilige Rücklage gemindert — der Bundesfinanzhof hat das 2020 entschieden (II R 49/17); der Käufer zahlt also auch auf diesen Anteil Grunderwerbsteuer. ERTRAGSTEUERLICH gilt das Gegenteil: Die Rücklage gehört zum Vermögen der Eigentümergemeinschaft, nicht zur Wohnung — der darauf entfallende Kaufpreisanteil zählt beim Verkäufer nicht zum Veräußerungserlös und beim Käufer nicht zu den Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist mindert das den steuerpflichtigen Gewinn.
Kosten als Werbungskosten: Maklercourtage, Inserate, Gutachten und die anteiligen Notarkosten des Verkäufers mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Mit oder ohne Makler bei der ETW?
Bei Eigentumswohnungen haben Makler oft einen klaren Vorteil gegenüber dem Privatverkauf: Sie verfügen über eine Interessentenkartei und kennen den lokalen Markt genau. Trotzdem lässt sich der Privatverkauf umsetzen — wenn folgende Punkte beachtet werden:
Makler lohnt sich bei vermieteten ETW: Der Käufermarkt für vermietete ETW ist kleiner (überwiegend Kapitalanleger). Makler mit Anlegerkartei finden schneller passende Käufer.
Privat bei selbstgenutzter ETW in gesuchter Lage: Wohnungen in Ballungszentren werden oft binnen Stunden auf Portalen angefragt. Hier spart der Privatverkauf die Courtage ohne großen Nachfrageausfall.
Alle WEG-Unterlagen vorbereiten: Auch ohne Makler müssen alle Dokumente vollständig sein. Fehlende Protokolle oder unvollständige Teilungserklärungen stoppen die Finanzierung des Käufers.
Notarwahl: Für die Beurkundung kann jede Partei den Notar vorschlagen. Üblich ist, dass der Käufer den Notar wählt, da er die Kosten trägt.
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