Eine Eigentumswohnung zu verkaufen klingt nach einer einfachen Transaktion — ist es aber nicht. Anders als beim Haus sind Verkäufer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das bringt besondere Dokumentationspflichten, das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB und Haftungsrisiken rund um Hausgeld und Sonderumlagen mit sich. Wer diese Besonderheiten kennt, vermeidet kostspielige Überraschungen.
Unterschiede zum Hausverkauf
Beim Hausverkauf entscheidet allein der Eigentümer. Bei einer Eigentumswohnung gibt es durch die WEG und mögliche Mietverhältnisse mehrere Parteien, deren Rechte zu berücksichtigen sind:
Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB): Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Verkäufer muss ihn schriftlich über den abgeschlossenen Kaufvertrag informieren.
WEG-Dokumente erforderlich: Käufer und deren Banken verlangen regelmäßig Protokolle der letzten drei WEG-Versammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung.
Hausgeld-Rückstände gehen auf Käufer über: Nach §16 Abs. 2 WEG haftet der neue Eigentümer für rückständige Hausgelder des Vorbesitzers ab dem Datum seiner Eintragung im Grundbuch — ein unterschätztes Risiko.
Sonderumlagen: Beschlossene, aber noch nicht erhobene Sonderumlagen treffen den Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Verkäufer sollten offene Sonderumlagen im Kaufvertrag klar regeln.
Teilungserklärung als Grundlage: Die Teilungserklärung definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile und Stimmrechte. Ohne vollständige Teilungserklärung können Banken die Finanzierung verweigern.
Welche Unterlagen sind speziell bei der ETW nötig?
Zusätzlich zu den Standarddokumenten (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne) benötigen Sie bei einer Eigentumswohnung folgende WEG-spezifische Unterlagen:
Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan
Definiert Sonder-/Gemeinschaftseigentum und MEA
Letzte 3 WEG-Versammlungsprotokolle
Käufer erkennt geplante Sanierungen und Beschlüsse
Aktueller Wirtschaftsplan
Zeigt monatliches Hausgeld und geplante Ausgaben
Letzte Jahresabrechnung
Weist tatsächliche Kosten und Rücklagen aus
Höhe der Instandhaltungsrücklage
Indikator für Sanierungsstand der Gemeinschaft
Auskunft über Sonderumlagen
Schützt Käufer vor unerwarteten Nachzahlungen
Mietvertrag (bei Vermietung)
Käufer tritt als neuer Vermieter in bestehenden Vertrag ein
Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB
Das Vorkaufsrecht des Mieters ist eine der wichtigsten Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen. Wird eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals verkauft, greift §577 BGB. Der genaue Ablauf:
Schritt 1: Kaufvertrag abschließen: Zuerst wird mit dem Wunschkäufer ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen — allerdings unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Schritt 2: Mieter schriftlich informieren: Der Verkäufer muss dem Mieter den Kaufvertrag in vollständiger Abschrift mitteilen (§577 Abs. 2 i.V.m. §469 BGB). Ab Zugang läuft die Frist.
Schritt 3: Zweimonatige Ausübungsfrist: Der Mieter hat zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht schriftlich auszuüben. Er übernimmt dann den Kaufvertrag zu denselben Konditionen.
Schritt 4: Kein Vorkaufsrecht bei Kauf durch Familienmitglied: §577 Abs. 1 Satz 2 BGB: Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen des Vermieters verkauft wird.
Folge bei Verletzung: Wird der Mieter nicht ordnungsgemäß informiert, kann er Schadensersatz verlangen — der Vorkauf gilt dann als nicht wirksam ausgeübt.
Hausgeld und Rücklagen beim Verkauf
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung auf die gemeinschaftlichen Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage. Beim Verkauf gibt es folgende Fallstricke:
Instandhaltungsrücklage geht auf Käufer über: Die vom Verkäufer eingezahlten Rücklagen verbleiben in der WEG und gehen nicht an ihn zurück. Käufer übernehmen den auf ihren MEA entfallenden Rücklagenanteil — kalkulieren Sie das in den Kaufpreis ein.
Rückständiges Hausgeld: Hat der Vorbesitzer Hausgeld nicht bezahlt, haftet der Käufer ab Eintragung in das Grundbuch dafür mit (§16 Abs. 2 WEG). Fordern Sie daher eine Freistellungserklärung der Hausverwaltung.
Sonderumlagen klar im Kaufvertrag regeln: Beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen (z.B. für Dachreparatur) sollten vertraglich dem Verkäufer oder Käufer zugewiesen werden — ohne Regelung trägt der Käufer die Last.
Hausgeld-Rückstände des Verkäufers: Verlangen Sie eine Verwalterbescheinigung über das ausstehende Hausgeld. Notar und Bank fordern dies in der Regel ebenfalls.
Preisfindung bei der Eigentumswohnung
Der Wert einer ETW hängt von vielen Faktoren ab, die beim freistehenden Haus keine Rolle spielen. Zu den wesentlichen Preistreibern zählen:
Faktor
Einfluss auf den Preis
Lage (Mikrolage)
Wichtigster Faktor — Straßenseite, Lärmbelastung, Aussicht
Etage
EG und 1. OG oft günstiger; Dachgeschoss mit Balkon oft teurer
Ausrichtung / Balkon
Süd-/Westausrichtung und Balkon erhöhen Wert signifikant
Baujahr / Sanierungsstand
Altbau mit Sanierung oft teurer als unsanierter Neubau der 70er
Zustand der WEG (Rücklagen)
Niedrige Rücklage signalisiert Sanierungsstau — preismindernd
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
Preis ÷ Jahreskaltmiete — in München oft 30–40x, in ländlichen Regionen 15–20x
Steuerliche Aspekte beim ETW-Verkauf
Die steuerlichen Grundregeln gelten auch bei der Eigentumswohnung. Besonders zu beachten:
Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Wer die ETW innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Ausnahme: mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt.
AfA-Rückforderung bei vermietetem Objekt: Wer die ETW vermietet und Abschreibungen (AfA, §7 EStG) geltend gemacht hat, muss diese nicht zurückzahlen. Allerdings reduziert die AfA den steuerlichen Anschaffungspreis, was den Veräußerungsgewinn erhöht.
Instandhaltungsrücklage ist kein Veräußerungserlös: Die vom Käufer mit übernommene Instandhaltungsrücklage erhöht den Kaufpreis steuerlich — sie ist Teil des Veräußerungserlöses.
Kosten als Werbungskosten: Maklercourtage, Inserate, Gutachten und die anteiligen Notarkosten des Verkäufers mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Mit oder ohne Makler bei der ETW?
Bei Eigentumswohnungen haben Makler oft einen klaren Vorteil gegenüber dem Privatverkauf: Sie verfügen über eine Interessentenkartei und kennen den lokalen Markt genau. Trotzdem lässt sich der Privatverkauf umsetzen — wenn folgende Punkte beachtet werden:
Makler lohnt sich bei vermieteten ETW: Der Käufermarkt für vermietete ETW ist kleiner (überwiegend Kapitalanleger). Makler mit Anlegerkartei finden schneller passende Käufer.
Privat bei selbstgenutzter ETW in gesuchter Lage: Wohnungen in Ballungszentren werden oft binnen Stunden auf Portalen angefragt. Hier spart der Privatverkauf die Courtage ohne großen Nachfrageausfall.
Alle WEG-Unterlagen vorbereiten: Auch ohne Makler müssen alle Dokumente vollständig sein. Fehlende Protokolle oder unvollständige Teilungserklärungen stoppen die Finanzierung des Käufers.
Notarwahl: Für die Beurkundung kann jede Partei den Notar vorschlagen. Üblich ist, dass der Käufer den Notar wählt, da er die Kosten trägt.
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