Erstmals vermieten — das klingt nach passivem Einkommen, aber wer unvorbereitet startet, macht teure Fehler: falsche Mietverträge, nicht umlagefähige Kosten, Steuerfallen. Dieser Leitfaden zeigt, was Erstvermieter wissen müssen, bevor der erste Mieter einzieht.
Schritt 1: Die richtige Miete festlegen
Zu hoch: lange Leerstand. Zu niedrig: nicht kündbar nach §558 BGB ohne Modernisierung. Die richtige Startmiete ist entscheidend.
Mietspiegel prüfen: In vielen Städten gibt es qualifizierte Mietspiegel — die ortsübliche Vergleichsmiete ist Ausgangspunkt für legale Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.
Mietpreisbremse beachten: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Erstmiete max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d BGB). Ausnahmen: Neubau nach 01.10.2014, umfassende Modernisierung, Vormiete war höher.
Nebenkosten kalkulieren: Zu geringe Vorauszahlungen führen zu hohen Nachzahlungen — das belastet das Mietverhältnis von Anfang an. Richtwert: 2–3 €/m²/Monat.
Schritt 2: Den richtigen Mietvertrag wählen
Vertragsart
Wann geeignet?
Vorsicht
Unbefristeter Mietvertrag
Standard — Mieter genießt vollen Kündigungsschutz
Kündigung nur bei Eigenbedarf oder Pflichtverletzung
Zeitmietvertrag (§575 BGB)
Wenn Eigennutzung oder Verkauf geplant
Nur 3 Gründe zulässig — sonst automatisch unbefristet
Staffelmietvertrag
Planbare Mietsteigerungen (fest vereinbart)
Kein Mietspiegel nötig, aber Kappungsgrenze gilt nicht
Indexmietvertrag
Miete koppelt an Verbraucherpreisindex
Mieter profitiert bei Deflation, Vermieter bei Inflation
Schritt 3: Betriebskosten richtig aufstellen
Nur Kosten aus §2 BetrKV dürfen umgelegt werden. Wichtige Einschränkungen:
Verwaltungskosten: Hausverwaltungsgebühren sind NICHT umlagefähig — trägt der Vermieter selbst.
Instandhaltungskosten: Reparaturen und Modernisierungen sind NICHT umlagefähig — nur laufende Betriebskosten.
Heizkosten: Mindestens 50 % müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden (Heizkostenverordnung) — pauschal auf alle gleich verteilen ist unzulässig.
Abrechnungsfrist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums — danach verfällt der Nachzahlungsanspruch (§556 Abs. 3 BGB).
Schritt 4: Steuerliche Grundlagen
Was Vermieter von der Steuer absetzen können (§21 EStG):
+ Mieteinnahmen (brutto)
− Zinsen auf Immobilienkredit
− Abschreibung (AfA): 2 % p.a. bei Baujahr vor 2023, 3 % ab Baujahr 2023
− Instandhaltungskosten (sofern keine Herstellungskosten)
− Verwaltungskosten, Steuerberatung
− Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)
= Zu versteuernder Überschuss (bei Verlust: negatives Einkommen, mindert Steuerlast)
Schritt 5: Mieterauswahl — Bonitätsprüfung
SCHUFA-Auskunft: Vermieter dürfen nach einer Selbstauskunft fragen — aber nicht diskriminieren (kein AGG-Verstoß durch Ablehnung wegen Nationalität etc.).
Gehaltsnachweis: Faustformel: Nettoeinkommen ≥ Dreifache Kaltmiete. 3 Monatsgehälter als Nachweis ist Standard.
Selbstauskunft: Darf falsche Angaben nicht sanktionieren — aber Falschangaben berechtigen zur Anfechtung des Mietvertrags.
Häufige Anfängerfehler
- Kein Einzugsprotokoll — dann kein Nachweis für Schäden beim Auszug
- Kaution als Miete einbehalten — verboten, Kaution muss getrennt angelegt werden
- Keine schriftlichen Mieterhöhungen — mündliche Vereinbarungen sind wertlos
- Nebenkostenabrechnung zu spät — nach 12 Monaten entfällt der Nachzahlungsanspruch
- Modernisierungen ohne Ankündigung — 3-Monats-Frist nach §555c BGB vorgeschrieben
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Orientierung. Mietrecht und Steuerrecht sind komplex — für Einzelfragen empfehlen wir einen Fachanwalt für Mietrecht und einen Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt.
