Erbschaftsteuer Immobilien — Freibeträge & Steuersätze

Immobilien sind in Deutschland die häufigste Form der Vermögensübertragung von Generation zu Generation — und gleichzeitig jene, die am häufigsten Erbschaft- oder Schenkungsteuer auslöst. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) enthält dafür weitreichende Entlastungen: großzügige Freibeträge, eine Zehnjahresfrist für Schenkungen und Sonderregeln für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Je nach Konstellation entscheiden diese Regeln über Steuerbeträge von mehreren zehntausend bis hunderttausend Euro.

Freibeträge nach §16 ErbStG: Der erste Schutzwall

Das Fundament der steuerlichen Begünstigung sind die persönlichen Freibeträge nach §16 ErbStG. Diese gelten sowohl für Erbschaften als auch für Schenkungen und werden pro Person und pro Übertragungsvorgang gewährt:

Wichtig: Diese Freibeträge gelten jeweils für das Gesamtvermögen, das innerhalb von 10 Jahren übertragen wird — nicht pro Immobilie oder pro Übertragungsvorgang. Wer also 2020 eine Schenkung über 200.000 € erhalten hat und 2025 weitere 200.000 € erbt, muss beide Beträge addieren, wenn sie vom selben Schenker/Erblasser stammen.

Steuersätze: Was nach dem Freibetrag fällig wird

Übersteigt der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag, ist der überschießende Betrag steuerpflichtig. Die Steuersätze hängen von der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab:

§13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG: Selbstnutzung macht steuerfrei

Eines der wirksamsten Instrumente zur steuerfreien Übertragung ist die Regelung für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Das Gesetz unterscheidet dabei zwei Varianten:

Bewertung von Immobilien nach dem GEW

Für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ist nicht der tatsächliche Marktwert einer Immobilie maßgeblich, sondern der sogenannte Grundbesitzwert, der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt wird. Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 sollen Immobilien möglichst nahe am Verkehrswert bewertet werden — in der Praxis weicht der Grundbesitzwert aber oft vom tatsächlichen Marktwert ab.

Die Bewertung erfolgt nach drei Methoden:

Seit dem Jahressteuergesetz 2022 (wirksam ab 01.01.2023) wurden die Bewertungsparameter des Ertrags- und Sachwertverfahrens an die Marktentwicklung angepasst — die ermittelten Grundbesitzwerte liegen seither vielfach deutlich höher als zuvor und damit näher am Verkehrswert. Wer den Ansatz für zu hoch hält, kann nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert durch ein eigenes Gutachten nachweisen.

Politisch ist das Thema offen: Bayern hat im Juni 2023 einen Normenkontrollantrag beim Bundesverfassungsgericht gestellt (Az. 1 BvF 1/23, weiterhin anhängig). Die Stoßrichtung ist dabei die umgekehrte der oft zitierten Annahme — gerügt werden die seit 2009 unveränderten Freibeträge als zu niedrig und die seit dem JStG 2022 gestiegenen Bewertungsansätze, nicht etwa zu niedrige Werte.

Schenkung zu Lebzeiten: die Zehnjahresfrist des §14 ErbStG

Die größte betragsmäßige Wirkung hat die Zehnjahresfrist des §14 ErbStG bei großen Immobilienvermögen ist die frühzeitige Schenkung unter Nutzung der Zehnjahresfrist. Die Regel: Die persönlichen Freibeträge (400.000 € pro Kind, 500.000 € pro Ehegatte) können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Nach Ablauf von 10 Jahren ist der vorangegangene Schenkungsvorgang für die Berechnung der Steuer vollständig "aufgebraucht" — der Freibetrag steht in voller Höhe wieder zur Verfügung.

Nießbrauchvorbehalt: Eigentum übertragen, Nutzung behalten

Ein zweites Instrument des Gesetzes ist die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt. Dabei überträgt der Eigentümer die Immobilie (den "nackten Eigentumsanteil") auf die Kinder, behält sich aber das Nießbrauchrecht vor — also das Recht, die Immobilie weiter zu bewohnen oder die Mieteinnahmen zu vereinnahmen.

Der steuerliche Vorteil: Bei der Berechnung des schenkungsteuerpflichtigen Werts wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Grundbesitzwert abgezogen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs richtet sich nach:

Übertragung von Bruchteilen über mehrere Jahre

Wer eine Immobilie auf mehrere Kinder übertragen möchte, aber den Grundbesitzwert nicht vollständig innerhalb eines Schenkungsvorgangs freibetragsfrei unterbringen kann, kann Anteile über mehrere Jahre hinweg übertragen. Möglich ist etwa, jährlich einen Bruchteil der Immobilie (z.B. 5 % oder 10 %) zu verschenken, ohne den Freibetrag zu überschreiten — wobei allerdings die 10-Jahres-Grenze zu beachten ist: Alle Schenkungen innerhalb von 10 Jahren werden addiert.

Praktische Bedeutung hat das vor allem bei größeren Immobilienvermögen mit mehreren Begünstigten. Wichtig: Bruchteilsübertragungen müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Formfehler können zur Nichtigkeit der Schenkung führen.

Bewertungsnachweis durch Gutachten

§198 BewG ermöglicht es, einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen — wenn dieser niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert. Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem zertifizierten Immobiliengutachter erstellt worden sein. Ein erfolgreich nachgewiesener niedrigerer Wert kann die Steuerlast erheblich reduzieren. Die Kosten eines Gutachtens (in der Regel 2.000–5.000 €) stehen der Steuerwirkung gegenüber, die von Steuersatz und Wertdifferenz abhängt.

Stundung der Erbschaftsteuer bei Immobilien

Ein praktisches Problem beim Erben von Immobilien: Die Erbschaftsteuer ist sofort fällig, das Vermögen ist aber illiquide in der Immobilie gebunden. §28 ErbStG ermöglicht hier eine Stundung der Erbschaftsteuer für bis zu 10 Jahre, wenn die Steuer sonst nur durch Verkauf der Immobilie beglichen werden könnte. Voraussetzung ist, dass der Erbe die Immobilie selbst nutzt oder vermietet und die Steuer nur durch Veräußerung erbracht werden kann. Die Stundung ist zinsfrei für Wohnimmobilien.