Vermietung & Steuern — was Vermieter absetzen können

12.000 € Jahresmiete kassiert — und am Ende null Steuern darauf gezahlt: Das ist bei vermieteten Immobilien keine Seltenheit, sondern die Regel der ersten Jahre. Der Grund ist die Gebäude-AfA, die Schuldzinsen und ein langer Katalog weiterer Werbungskosten, die den steuerpflichtigen Überschuss oft auf null oder sogar in den Minusbereich drücken. Mieteinnahmen gehören zwar voll zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) — entscheidend ist aber, was nach Abzug der Kosten übrig bleibt.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)

Zu den Einnahmen zählen Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen (soweit nicht an Mieter erstattet), Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze sowie Einnahmen aus gelegentlicher Untervermietung. Keine Einnahmen im Sinne des § 21 EStG sind Mietkautionen (solange sie nicht einbehalten werden) und durchgeleitete Betriebskosten.

Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR)

Private Vermieter ermitteln ihren Gewinn oder Verlust durch die einfache Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Einnahmen minus Werbungskosten = Überschuss oder Verlust. Keine doppelte Buchführung nötig. Der Überschuss wird zum sonstigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Erklärt wird das Ganze im Formular Anlage V der Einkommensteuererklärung — wie Sie es Zeile für Zeile ausfüllen, zeigt der Ratgeber Anlage V ausfüllen — Steuererklärung für Vermieter.

Was ist absetzbar — und was nicht?

Beispielrechnung steuerliche Wirkung

Eigentumswohnung, Kaufpreis 350.000 € (Gebäudeanteil 70 % = 245.000 €), Darlehen 280.000 €, Zins 3,8 %, persönlicher Steuersatz 40 %:

Verluste verrechnen

Verluste aus V&V können im selben Jahr mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden (horizontaler und vertikaler Verlustausgleich). Ein Chef-Buchhalter mit 80.000 € Gehalt und 4.000 € V&V-Verlust versteuert nur 76.000 €. Nicht verbrauchte Verluste werden vorgetragen und in Folgejahren verrechnet.

Liebhabereiproblematik

Das Finanzamt prüft bei dauerhaften Verlusten, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Bei der Vermietung von Immobilien gilt eine Prognoserechnung: Ergibt sich über die voraussichtliche Nutzungsdauer kein positiver Totalüberschuss, kann das Finanzamt die Verluste als „Liebhaberei" nicht anerkennen.

Vermietung an Angehörige: die 50-%- und 66-%-Grenze

Wer verbilligt an Kinder, Eltern oder Geschwister vermietet, muss zwei Schwellen kennen. Bezugsgröße ist die ortsübliche Warmmiete — Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten (BFH IX R 44/15, nicht erst seit 2021). Seit dem Veranlagungszeitraum 2021 liegt die Aufteilungsgrenze in Satz 1 bei 50 Prozent (Jahressteuergesetz 2020); Satz 2 (66 Prozent) blieb. Wie viel Werbungskosten abziehbar sind, hängt von der Quote zur Warmmiete ab:

Stand: August 2026 · Quelle: § 21 Abs. 2 EStG (gesetze-im-internet.de). Maßgeblich ist der Stand im jeweiligen Veranlagungszeitraum: Da die Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel steigt, kann eine anfangs über 66 % liegende Miete in späteren Jahren unter die Schwelle rutschen — mit den beschriebenen Abzugsfolgen. Vertrag, Fremdvergleich und die Nebenkostenabrechnung gegenüber Angehörigen: Wohnung an Angehörige vermieten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Achtung Falle: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäude- Kaufpreises für Reparaturen ausgibt, muss diese Kosten über die AfA abschreiben statt sofort abziehen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese Grenze gilt pro Jahr nicht — sie ist kumulativ für die 3-Jahres-Periode.

Erhaltungsaufwand auf 2–5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV)

Größere Erhaltungsaufwendungen an einem überwiegend zu Wohnzwecken vermieteten Gebäude — neue Heizung, Fenster oder ein Dach — dürfen Sie wahlweise sofort voll abziehen oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Die steuerliche Wirkung hängt vom Grenzsteuersatz des jeweiligen Abzugsjahres ab: In einem Jahr mit hohem Gesamteinkommen zieht der Sofortabzug den Spitzensteuersatz; in einem einnahmeschwachen Jahr würde ein Teil des Aufwands dagegen wirkungslos verpuffen. Die Verteilung glättet die Werbungskosten und hält deren Wirkung oben in der Progression.

Wichtig ist die Abgrenzung: Nur echter Erhaltungsaufwand ist verteilbar. Fällt die Maßnahme unter die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten (siehe oben), wird sie ohnehin nur über die AfA abgeschrieben — dann greift § 82b EStDV nicht.

Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG)

Einnahmen und Werbungskosten zählen in dem Kalenderjahr, in dem das Geld tatsächlich zu- oder abfließt — nicht in dem Jahr, für das sie wirtschaftlich gedacht sind (§ 11 EStG). Eine im Dezember gezahlte Handwerkerrechnung wirkt also im alten Jahr, selbst wenn die Arbeit erst im Januar stattfindet. Ausnahme ist die 10-Tage-Regel für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen (z. B. Miete, Nebenkostenvorauszahlung): Fließen sie innerhalb von zehn Tagen um den Jahreswechsel, werden sie dem Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugerechnet. Die Januarmiete, die der Mieter schon am 30. Dezember überweist, gehört damit steuerlich ins neue Jahr. Dasselbe Begriffspaar taucht übrigens auch in der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auf — dort mit anderen Spielregeln, erklärt im Ratgeber Abfluss- vs. Leistungsprinzip in der Nebenkostenabrechnung.

Werbungskosten bei Leerstand

Auch in Zeiten ohne Mieteinnahmen bleiben Zinsen, AfA und Hausgeld grundsätzlich abziehbar — vorausgesetzt, Sie können eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsichtnachweisen. Das Finanzamt verlangt belegbare Bemühungen: Inserate, Maklerauftrag, dokumentierte Besichtigungen. Wer eine leer stehende Wohnung dagegen ohne erkennbare Vermarktung vorhält oder auf einen Verkauf wartet, riskiert, dass die Verluste nicht anerkannt werden. Bei längerem Leerstand sollten Sie die Vermietungsbemühungen deshalb sammeln und archivieren.

Häufige Fehler

Das Wichtigste im Überblick