Vermietung und Steuern — was Vermieter wissen und absetzen können

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig nach §21 EStG. Wir erklären die Einnahmen-Überschuss-Rechnung, alle absetzbaren Kosten (Zinsen, AfA, Instandhaltung) und wie Sie Ihre Steuerlast legal optimieren.

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese Einnahmen sind voll steuerpflichtig — aber gleichzeitig können zahlreiche Kosten als Werbungskosten abgezogen werden. Wer das System kennt, zahlt oft deutlich weniger Steuern als erwartet, manchmal sogar gar keine.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)

Zu den Einnahmen zählen Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen (soweit nicht an Mieter erstattet), Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze sowie Einnahmen aus gelegentlicher Untervermietung. Keine Einnahmen im Sinne des § 21 EStG sind Mietkautionen (solange sie nicht einbehalten werden) und durchgeleitete Betriebskosten.

Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR)

Private Vermieter ermitteln ihren Gewinn oder Verlust durch die einfache Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Einnahmen minus Werbungskosten = Überschuss oder Verlust. Keine doppelte Buchführung nötig. Der Überschuss wird zum sonstigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Einkünfte V&V = Mieteinnahmen − Werbungskosten

Was ist absetzbar — und was nicht?

Schuldzinsen (ABSETZBAR): Der Zinsanteil der Darlehensrate ist vollständig absetzbar — nicht aber der Tilgungsanteil. Bei Mischnutzung anteilig.

AfA — Abschreibung (ABSETZBAR): 2 % p. a. des Gebäudeanteils (Baujahr ab 1925). Wichtigste dauerhafte Werbungskosten-Position.

Instandhaltung / Reparaturen (ABSETZBAR): Sofort abziehbar im Jahr der Zahlung, soweit keine Anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Hausgeld (WEG) (ABSETZBAR): Nicht umlegbare Kostenanteile des Hausgeldes absetzbar. Achtung: Instandhaltungsrücklage erst bei tatsächlichem Verbrauch.

Verwaltungskosten (ABSETZBAR): Hausverwaltung, Steuerberater (anteilig), Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten zur Immobilie.

Versicherungen (ABSETZBAR): Gebäudeversicherung, Vermieter-Haftpflicht, Mietausfallversicherung vollständig absetzbar.

Tilgung (NICHT ABSETZBAR): Die Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand. Steuerlich irrelevant.

Kaufpreis / Anschaffungskosten (NICHT DIREKT): Nur über die AfA verteilt auf die Nutzungsdauer absetzbar — nicht im Jahr des Kaufs.

Beispielrechnung steuerliche Wirkung

Eigentumswohnung, Kaufpreis 350.000 € (Gebäudeanteil 70 % = 245.000 €), Darlehen 280.000 €, Zins 3,8 %, persönlicher Steuersatz 40 %:

PositionBetrag p. a.

Mieteinnahmen (Kaltmiete)+ 13.200 €

Schuldzinsen (3,8 % × 280.000)− 10.640 €

AfA (2 % × 245.000 €)− 4.900 €

Instandhaltung / Verwaltung− 1.500 €

Versicherungen / sonstiges− 600 €

Steuerlicher Verlust V&V= − 4.440 €

Steuerersparnis (40 %)+ 1.776 € / Jahr

Ergebnis: Obwohl die Immobilie einen positiven Cashflow erzielt, weist sie steuerlich einen Verlust aus. Dieser reduziert die Steuerlast aus anderen Einkünften (z. B. Gehalt) um jährlich über 1.700 €.

Verluste verrechnen

Verluste aus V&V können im selben Jahr mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden (horizontaler und vertikaler Verlustausgleich). Ein Chef-Buchhalter mit 80.000 € Gehalt und 4.000 € V&V-Verlust versteuert nur 76.000 €. Nicht verbrauchte Verluste werden vorgetragen und in Folgejahren verrechnet.

Liebhabereiproblematik

Das Finanzamt prüft bei dauerhaften Verlusten, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Bei der Vermietung von Immobilien gilt eine Prognoserechnung: Ergibt sich über die voraussichtliche Nutzungsdauer kein positiver Totalüberschuss, kann das Finanzamt die Verluste als „Liebhaberei" nicht anerkennen.

Wann droht Liebhaberei?: Bei dauerhafter Mietstundung, zu niedriger Miete an Angehörige oder nachweisbar fehlender Gewinnabsicht.

Mindestmiete Angehörige: Miete an Familienmitglieder muss mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen — sonst nur anteiliger Abzug.

Übliche Vermietung: Bei regulärer Vermietung an Fremde unterstellt das Finanzamt grundsätzlich Gewinnerzielungsabsicht.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Achtung Falle: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäude- Kaufpreises für Reparaturen ausgibt, muss diese Kosten über die AfA abschreiben statt sofort abziehen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese Grenze gilt pro Jahr nicht — sie ist kumulativ für die 3-Jahres-Periode.

Hinweis: Kaufen Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie, planen Sie größere Renovierungen möglichst erst ab dem 4. Jahr nach Erwerb — oder holen Sie sich vorab steuerliche Beratung zur Abgrenzung Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten.

Das Wichtigste im Überblick

Mieteinnahmen vollständig steuerpflichtig nach § 21 EStG — aber zahlreiche Werbungskosten absetzbar.

Schuldzinsen vollständig absetzbar, Tilgung nicht.

AfA (2 % des Gebäudeanteils) ist die wichtigste dauerhafte Steuerposition.

Verluste aus V&V können mit anderen Einkünften verrechnet oder vorgetragen werden.

15 %-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten in ersten 3 Jahren beachten.

Miete an Angehörige: mindestens 66 % der Marktmiete für vollen Werbungskostenabzug.

Steuerberatung lohnt sich — Fehler in der Steuererklärung kosten oft mehr als Beratungskosten.