Zum ersten Mal vermieten — das klingt einfacher, als es ist. Viele private Vermieter unterschätzen den bürokratischen Aufwand, wählen den falschen Mietpreis oder übersehen rechtliche Fallstricke im Mietvertrag. Die Folgen reichen von unnötigem Leerstand über Steuerprobleme bis hin zu jahrelangen Mieterstreitigkeiten. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch alles, was Sie vor und nach der ersten Vermietung wissen müssen.
Vor der Vermietung: Was muss erledigt werden?
Bevor Sie inserieren, gibt es einige Pflichten, die Sie als Vermieter erfüllen müssen — teils gesetzlich vorgeschrieben, teils schlicht ratsam, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Energieausweis (Pflicht): Seit §80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) müssen Sie beim Inserieren und spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 15.000 €.
Nebenkostenstruktur festlegen: Entscheiden Sie vorab: Inklusivmiete, Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung mit Abrechnung? Die Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung ist für Vermieter am gängigsten und empfehlenswert.
Versicherungen prüfen: Wohngebäudeversicherung auf den aktuellen Wiederherstellungswert prüfen. Ggf. Vermieter-Haftpflicht und Mietausfallversicherung abschließen.
Schönheitsreparatur-Klauseln: Viele Standardformulierungen zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam (BGH-Urteile). Lassen Sie Ihren Mietvertrag vorab prüfen oder nutzen Sie ein aktuelles Muster.
Mietpreis festlegen — zwischen Mietspiegel und Mietpreisbremse
Der richtige Mietpreis ist entscheidend: Zu hoch führt zu Leerstand, zu niedrig kostet bares Geld. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt zusätzlich die Mietpreisbremse (§556d BGB), die die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Mietspiegel: Der qualifizierte Mietspiegel (§558d BGB) Ihrer Gemeinde ist die wichtigste Orientierung. Er wird alle 2 Jahre aktualisiert und ist für viele Städte online verfügbar.
Mietpreisbremse: In über 400 deutschen Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse. Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen.
§5 WiStrG — Mietwucher: Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 %, ist dies Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeld bestraft werden.
Vergleichsportale: Immoscout24, Immowelt und Wohnungsmarkt-Reports lokaler Immobilienmakler geben zusätzliche Markteinschätzungen.
Mieter finden und sorgfältig auswählen
Die Mieterauswahl ist eine der wichtigsten Entscheidungen als Vermieter. Ein Mieter, der nicht zahlt oder die Wohnung beschädigt, kann Sie erheblich belasten. Fordern Sie schon bei der Bewerbung die wichtigsten Unterlagen an:
Selbstauskunft: Formular mit Angaben zu Personenzahl, Beruf, Einkommen, Haustieren, Vormieter. Falsche Angaben können spätere Kündigung rechtfertigen.
Schufa-Auskunft: Verlangen Sie eine aktuelle Schufa-Bonitätsauskunft (nicht älter als 3 Monate). Mieter können diese kostenlos einmal jährlich anfordern.
Einkommensnachweise: Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die letzten 2 Steuerbescheide. Faustregel: Einkommen sollte mindestens 3× die Kaltmiete betragen.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Bestätigung des Vormieters, dass keine Mietschulden bestehen. Viele seriöse Mieter können diese problemlos vorlegen.
Mietvertrag aufsetzen — die wichtigsten Punkte
Der Mietvertrag muss schriftlich sein (§550 BGB für Laufzeiten über 1 Jahr zwingend, bei unbefristeten Verträgen empfohlen). Folgende Punkte sind besonders wichtig:
Betriebskosten
Alle umlagefähigen Positionen einzeln aufzählen (§2 BetrKV). Pauschal 'Nebenkosten' reicht nicht.
Kaution
Max. 3 Nettokaltmieten (§551 BGB). Getrennte Anlage auf Treuhandkonto, nicht mit Eigengeldern vermischen.
Schönheitsreparaturen
Nur wirksam bei renoviertem Anfangszustand und flexiblen Fristen. Starre Fristen (z. B. 'alle 3 Jahre') sind nach BGH unwirksam.
Tierhaltung
Kann eingeschränkt werden, aber generelles Haustierverbot ist unwirksam (BGH). Kleintiere (Hamster, Vögel) sind immer erlaubt.
Untervermietung
§540 BGB: Mieter braucht Erlaubnis. Klausel aufnehmen. Bei berechtigtem Interesse des Mieters müssen Sie zustimmen.
Kündigung
Bei unbefristetem Vertrag gilt gesetzliche Kündigungsfrist (3–9 Monate je nach Mietdauer). Eigenbedarfskündigung nur mit triftigen Gründen.
Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel bei späteren Streitigkeiten über Schäden. Nehmen Sie es gemeinsam mit dem Mieter auf und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben.
Zählerstände: Strom, Gas, Wasser und Wärme zum Übergabezeitpunkt festhalten und an die Versorgungsunternehmen melden.
Schlüsselübergabe: Anzahl und Art aller übergebenen Schlüssel dokumentieren. Nachmachen ohne Erlaubnis kann Kündigung rechtfertigen.
Fotos: Umfangreich fotografieren: alle Wände, Böden, Fenster, Sanitär, Geräte — mit Zeitstempel. Fotos dem Protokoll anhängen oder als separate Anlage übergeben.
Vorhandene Mängel: Alle vorhandenen Mängel (Kratzer, Flecken, Abnutzung) im Protokoll festhalten. Was nicht dokumentiert ist, gilt später als vom Mieter verursacht.
Steuerpflicht als Vermieter (§21 EStG)
Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angegeben werden. Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Absetzbare Kosten (Werbungskosten):
Zinsen: Darlehenszinsen für das vermietete Objekt sind vollständig abzugsfähig.
Abschreibung (AfA): 2 % p. a. des Gebäudeanteils (ohne Grundstück) bei Gebäuden nach 1924. Vermindert steuerpflichtiges Einkommen über 50 Jahre.
Reparaturen und Instandhaltung: Sofort abzugsfähig, solange sie keine Herstellungskosten darstellen (Grenze: §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, Anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Verwaltungskosten: Hausverwaltungsgebühren, Steuerberaterkosten für die Anlage V, Fahrtkosten zur Immobilie.
Versicherungen: Wohngebäudeversicherung, Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfallversicherung — vollständig abzugsfähig.
Laufende Pflichten als Vermieter
Mit dem Einzug des Mieters beginnen die laufenden Vermieter-Pflichten. Wer diese vernachlässigt, riskiert Bußgelder, Schadenersatz oder das Recht des Mieters zur Mietminderung.
Nebenkostenabrechnung: Jährlich, spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (§556 BGB). Verspätete Abrechnungen verlieren Nachzahlungsansprüche.
Vorauszahlungen anpassen: Nach jeder Abrechnung können und sollten Sie die Vorauszahlungen anpassen, um dauerhaft große Abweichungen zu vermeiden.
Instandhaltungspflicht: §535 BGB verpflichtet Sie, die Wohnung in bewohnbarem Zustand zu erhalten. Defekte Heizung, undichtes Dach oder Schimmel durch Baumängel müssen Sie beheben.
Rauchmelderpflicht: In allen Bundesländern Pflicht — der Vermieter muss Rauchmelder einbauen (in den meisten Ländern, außer in einigen Bayern-Übergangsregelungen).
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