Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 9 Min. Lesezeit
Wohnung erstmals vermieten — Schritt-für-Schritt Anleitung
Erstmals vermieten: Energieausweis, Mietpreis nach Mietspiegel, Mieterauswahl, Mietvertrag-Fallen, Übergabeprotokoll und Steuerpflicht nach §21 EStG.
Zum ersten Mal vermieten — das klingt einfacher, als es ist. Viele private Vermieter unterschätzen den bürokratischen Aufwand, wählen den falschen Mietpreis oder übersehen rechtliche Fallstricke im Mietvertrag. Die Folgen reichen von unnötigem Leerstand über Steuerprobleme bis hin zu jahrelangen Mieterstreitigkeiten. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch alles, was Sie vor und nach der ersten Vermietung wissen müssen.
Vor der Vermietung: Was muss erledigt werden?
Bevor Sie inserieren, gibt es einige Pflichten, die Sie als Vermieter erfüllen müssen — teils gesetzlich vorgeschrieben, teils schlicht ratsam, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Mietpreis festlegen — zwischen Mietspiegel und Mietpreisbremse
Der richtige Mietpreis ist entscheidend: Zu hoch führt zu Leerstand, zu niedrig kostet bares Geld. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt zusätzlich die Mietpreisbremse (§556d BGB), die die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Mieter finden und sorgfältig auswählen
Beachten Sie dabei die Grenzen des Fragerechts: Fragen nach Schwangerschaft, Familienplanung, Religion oder Vorstrafen sind unzulässig, und eine falsche Antwort darauf bleibt für den Bewerber folgenlos. Welche Angaben Sie zu welchem Zeitpunkt überhaupt erheben dürfen, zeigt der Ratgeber Mieterselbstauskunft — zulässige Fragen und Muster.
Die Mieterauswahl ist eine der wichtigsten Entscheidungen als Vermieter. Ein Mieter, der nicht zahlt oder die Wohnung beschädigt, kann Sie erheblich belasten. Fordern Sie schon bei der Bewerbung die wichtigsten Unterlagen an:
Mietvertrag aufsetzen — die wichtigsten Punkte
Der Mietvertrag muss schriftlich sein (§550 BGB für Laufzeiten über 1 Jahr zwingend, bei unbefristeten Verträgen empfohlen). Folgende Punkte sind besonders wichtig:
| Punkt | Was beachten? |
|---|---|
| Betriebskosten | Alle umlagefähigen Positionen einzeln aufzählen (§2 BetrKV). Pauschal 'Nebenkosten' reicht nicht. |
| Kaution | Max. 3 Nettokaltmieten (§551 BGB). Getrennte Anlage auf Treuhandkonto, nicht mit Eigengeldern vermischen. |
| Schönheitsreparaturen | Nur wirksam bei renoviertem Anfangszustand und flexiblen Fristen. Starre Fristen (z. B. 'alle 3 Jahre') sind nach BGH unwirksam. |
| Tierhaltung | Kann eingeschränkt werden, aber generelles Haustierverbot ist unwirksam (BGH). Kleintiere (Hamster, Vögel) sind immer erlaubt. |
| Untervermietung | §540 BGB: Mieter braucht Erlaubnis. Klausel aufnehmen. Bei berechtigtem Interesse des Mieters müssen Sie zustimmen. |
| Kündigung | Bei unbefristetem Vertrag gilt gesetzliche Kündigungsfrist (3–9 Monate je nach Mietdauer). Eigenbedarfskündigung nur mit triftigen Gründen. |
Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel bei späteren Streitigkeiten über Schäden. Nehmen Sie es gemeinsam mit dem Mieter auf und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben.
Steuerpflicht als Vermieter (§21 EStG)
Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angegeben werden. Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Absetzbare Kosten (Werbungskosten):
Laufende Pflichten als Vermieter
Mit dem Einzug des Mieters beginnen die laufenden Vermieter-Pflichten. Wer diese vernachlässigt, riskiert Bußgelder, Schadenersatz oder das Recht des Mieters zur Mietminderung. Die allererste Pflicht fällt direkt beim Einzug an: Innerhalb von zwei Wochen müssen Sie dem Mieter die Wohnungsgeberbestätigung nach §19 BMG für die Anmeldung ausstellen — sonst droht Ihnen selbst ein Bußgeld.
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