Zweitwohnung & Ferienhaus — Steuer bei Vermietung

Zwei Ebenen laufen nebeneinander und werden oft in einen Topf geworfen. Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer der Gemeinde (Art. 105 Abs. 2a GG): Sie knüpft an das Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung, der Satz steht nur in der Satzung. Die Einkommensteuer trifft Vermietungseinkünfte nach § 21 EStG — AfA, Zinsen, Aufteilung bei Eigennutzung und die Liebhaberei-Prüfung. Der Überblick zu Anlage V und Werbungskosten steht unter Vermietung und Steuern. Zweckentfremdung, SDEP und Plattformpflichten gehören in den Airbnb-Ratgeber, nicht in die Gemeindesatzung.

Zweitwohnung, Ferienimmobilie, Ferienwohnung — die steuerrechtlichen Unterschiede

Im Steuerrecht werden diese drei Begriffe unterschiedlich behandelt, auch wenn sie im Alltag oft synonymisch verwendet werden. Die exakte Einordnung bestimmt, welche steuerlichen Regeln angewendet werden:

Liebhaberei: Wann das Finanzamt Verluste nicht anerkennt

Nur eine Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht ist einkommensteuerlich relevant (§ 2 Abs. 1 EStG). Fehlt sie, liegt keine Einkunftsquelle vor — weder Verlustverrechnung noch Werbungskostenabzug. Bereits anerkannte Verluste kann das Finanzamt rückgängig machen; Nachzahlungszinsen folgen § 238 Abs. 1a AO (0,15 % pro Monat / 1,8 % p. a. für Zeiträume ab 01.01.2019; davor 0,5 % / 6 % p. a., BVerfG 1 BvR 2237/14).

Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit dafür bereitgehaltenen Wohnung geht der BFH typisierend von der Absicht aus, einen Überschuss zu erzielen, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich — das heißt um mindestens 25 % — unterschreitet (ständige Rechtsprechung, zuletzt IX R 33/19 und IX R 23/24). Maßstab sind die Ferienwohnungen desselben Orts, nicht Hotels; der Vergleich läuft über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren (IX R 23/24, 12.08.2025). Wird die Grenze unterschritten oder behält sich der Eigentümer die Selbstnutzung vor, verlangt der BFH eine Überschussprognose, typisch über 30 Jahre (IX R 97/00).

Woran das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht misst

Welche Kosten bei anerkannter Vermietung abziehbar sind

Erkennt das Finanzamt die Ferienwohnung als Einkunftsquelle an, sind die der Vermietung zuzurechnenden Aufwendungen Werbungskosten bei den Einkünften aus § 21 EStG. Der Grundstücksanteil gehört nicht in die AfA — Details und Rechner unter AfA bei Immobilien.

Zweitwohnungsteuer: Aufwandsteuer der Gemeinde

Die Zweitwohnungsteuer ist keine Einkommensteuer. Sie ist eine örtliche Aufwandsteuer nach Art. 105 Abs. 2a GG: Sie knüpft an den Aufwand für den persönlichen Lebensbedarf, der im Innehaben einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung zum Ausdruck kommt. Ob eine Gemeinde sie erhebt und in welcher Höhe, steht in der jeweiligen Satzung — es gibt keinen bundeseinheitlichen Satz.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Steuer dem Grunde nach für verfassungskonform gehalten (Beschluss vom 6. Dezember 1983, 2 BvR 1275/79, BVerfGE 65, 325). Zwei Grenzen hat es danach gezogen:

Stand: September 2026 · Quelle: Art. 105 Abs. 2a GG; BVerfGE 65, 325; BVerfG 1 BvR 1800/94; BVerfG 1 BvR 1232/00; BVerwG 8 C 40.93, 9 C 5.13 / 9 C 6.13; BVerfGE 135, 126. Den aktuellen Satz nennt nur die Gemeindesatzung.

Häufige Fehler

Umsatzsteuer: Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung?

Kurzfristige Beherbergung (typisch mit Wäschewechsel und Endreinigung) ist regelmäßig unternehmerisch. Der ermäßigte Satz für Beherbergung beträgt 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Die Kleinunternehmerregelung (§ 19 Abs. 1 UStG, seit 01.01.2025) greift, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet; dann fällt keine Umsatzsteuer an, Vorsteuer ist nicht abziehbar. Der Verzicht auf § 19 Abs. 1 bindet mindestens fünf Kalenderjahre (§ 19 Abs. 3 Satz 3 UStG).

Plattformen und DAC7

Seit 2023 melden Plattformen Umsätze an die Finanzverwaltung (DAC7 / PStTG). Die Bagatellgrenze von 2.000 € oder 30 Transaktionen in § 4 Abs. 5 Nr. 4 PStTG gilt nur für den Warenverkauf, nicht für die Vermietung von Unterkünften — die werden ohne diese Schwelle übermittelt. Plattformgebühren sind Werbungskosten. Zweckentfremdung, Registrierung und SDEP stehen im Airbnb-Ratgeber.

Steuerliche Behandlung nach Nutzungsart — Übersicht

Werbungskostenaufteilung bei gemischter Nutzung

Bei gemischt genutzten Ferienwohnungen (teils vermietet, teils eigengenutzt) müssen die Kosten zwischen Vermietungs- und Eigennutzungsanteil aufgeteilt werden. Das betrifft AfA, Finanzierungszinsen, Nebenkosten und Reparaturen — nicht aber direkte Vermietungskosten (Reinigung nach Gast, Plattformgebühren, die nur bei Vermietung anfallen).

Der Aufteilungsschlüssel ist die Anzahl der tatsächlichen Nutzungstage. 120 Vermietungstage und 30 Eigennutzungstage ergeben 80 % abziehbare gemischte Kosten. Leerstandstage können den Vermietungstagen zugerechnet werden, wenn die Wohnung in dieser Zeit zur Vermietung angeboten und nicht zur Eigennutzung bereitgehalten wurde (BFH IX R 97/00, 06.11.2001). Eine gesetzliche 50/50-Regel gibt es nicht — das Finanzamt kann die tageweise Aufteilung verlangen.

Verkauf der Ferienimmobilie: Spekulationssteuer und Eigennutzungsregel

Beim Verkauf einer Ferienimmobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf greift die Spekulationssteuer nach §23 EStG. Der Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten minus Verbesserungsaufwendungen) wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% und einem Verkaufsgewinn von 100.000 Euro wäre das eine Steuerlast von 42.000 Euro.

Die Steuerfreiheit bei Eigennutzung gilt auch für Ferienimmobilien — aber nur unter strengen Bedingungen. §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sieht vor, dass kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Für Ferienimmobilien mit gemischter Nutzung bedeutet das: Wenn die Wohnung in den letzten drei Jahren zumindest teilweise vermietet war, ist die Steuerfreiheit nicht vollständig gegeben. Der vermietete Anteil bleibt steuerpflichtig, der eigengenutzte Anteil ist steuerfrei. Diese Aufteilung erfordert eine sorgfältige Dokumentation der Nutzungsgeschichte.

Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkauf steuerfrei — unabhängig vom Gewinn und unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet war. Rechner: Spekulationssteuer-Rechner.

Welche Nachweise die Finanzverwaltung verlangt

Häufige Fragen