Wohnung als Kapitalanlage — Rendite, Risiken & worauf achten

Die Rendite einer Anlagewohnung entscheidet sich nicht in der Excel-Tabelle, sondern bei der Objektauswahl: Lage, Zustand, Mietermarkt und Finanzierungsstruktur legen fest, ob aus einer rechnerisch schönen Bruttorendite am Ende ein tragfähiges Investment wird. Dieser Artikel zeigt, worauf es bei der Auswahl ankommt, welche Risiken Anleger systematisch unterschätzen und wann sich der Kauf überhaupt lohnt. Wie Sie die Rendite Zahl für Zahl durchrechnen, steht im Schwester-Artikel. Pflegeapartments sind ein anderes Rechtsverhältnis (Pacht an den Betreiber, kein Wohnraummietvertrag): Pflegeimmobilie kaufen.

Die Rendite als Filter — nicht als Kaufgrund

Vor der Auswahl steht eine Hürde, kein Optimierungsziel: Nur Objekte, deren Nettomietrendite die Schwelle von rund 3,5–4 % schafft, kommen in die engere Wahl — alles darunter rechnet sich gegenüber risikoärmeren Anlagen nur über erwartete Wertsteigerung. Als Schnellfilter dient der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete): unter 25 marktüblich, über 30 praktisch nur noch ein Wette auf den Preisanstieg. Diese beiden Zahlen sortieren Inserate aus — die eigentliche Entscheidung fällt danach über Lage, Zustand und Mietermarkt.

Lage, Lage, Lage — aber welche?

Steuerliche Vorteile nutzen

Vermietete Immobilien bieten erhebliche Steuervorteile, die die Rendite deutlich verbessern:

Risiken, die Anleger unterschätzen

Finanzierungsstrategie und Klumpenrisiko

Eine einzelne Wohnung bindet einen großen Teil des Vermögens in genau einem Objekt, einer Stadt und einem Mieter — das ist Klumpenrisiko. Wer den Großteil seines Kapitals in eine Anlagewohnung steckt, sollte die Mietnachfrage der Mikrolage besonders streng prüfen, denn Leerstand oder ein Mietausfall trifft hier nicht ein Teilportfolio, sondern das ganze Investment.

Bei der Finanzierung gilt die Faustregel umgekehrt zum Eigenheim: Fremdkapital ist erwünscht, solange die Mietrendite über dem Sollzins liegt (Hebeleffekt), und die Zinsen sind voll absetzbar. Zu wenig Eigenkapital führt aber zu negativem Cashflow — die Wohnung kostet dann monatlich zu, statt zu tragen. Plus-Cashflow ab Tag eins ist kein Muss (Tilgung baut Vermögen auf), ein dauerhaft kräftiges Minus ohne Reserve dagegen der häufigste Grund, warum Anleger notverkaufen müssen.