Von Laurin Schlereth · 03. April 2026 · 6 Min. Lesezeit
Kautionskonto — Pflichten des Vermieters & Insolvenzschutz
§551 Abs. 3 BGB: Kaution getrennt vom Vermögen anlegen. Welche Kontoarten erlaubt sind, was bei Insolvenz gilt und welche Zinsen dem Mieter zustehen.
Die Mietkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — das schreibt §551 Abs. 3 BGB ausdrücklich vor. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern gefährdet den Insolvenzschutz des Mieters. Was genau gilt, welche Kontoarten erlaubt sind und was bei einer Insolvenz des Vermieters passiert.
Die gesetzliche Pflicht zur getrennten Anlage
§551 Abs. 3 BGB ist eindeutig: Der Vermieter hat die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu — sie erhöhen die Kaution und werden bei Rückzahlung ausgekehrt.
Diese Vorschrift gilt zwingend — sie kann im Mietvertrag nicht zu Lasten des Mieters abbedungen werden (§551 Abs. 4 BGB).
Welche Kontoarten sind zulässig?
Das Gesetz spricht von „dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz". In der Praxis akzeptierte Anlageformen:
- Mietkautionssparbuch: Klassische Form — separat auf den Namen des Mieters oder als Treuhandkonto des Vermieters
- Separates Tagesgeldkonto: Zulässig, wenn erkennbar getrennt vom Eigenvermögen
- Treuhandkonto: Auf Namen des Vermieters, aber mit Treuhandvermerk — insolvenzfest
Nicht zulässig sind:
- Vermischung mit dem Girokonto des Vermieters
- Anlage in Aktien oder Fonds
- Baraufbewahrung ohne Nachweis der Trennung
Welche Zinsen stehen dem Mieter zu?
Die Zinsen aus der Kautionsanlage stehen dem Mieter zu — sie erhöhen über die Mietdauer die Gesamtkaution und werden bei Rückzahlung mitausgekehrt. Der Vermieter darf diese Zinsen nicht einbehalten.
In der Praxis sind die Zinsen bei Tagesgeld aktuell wieder relevant (2–3 % p. a. je nach Bank). Bei einer Kaution von 2.000 € über 5 Jahre kommen so bis zu 200 € Zinsen zusammen, die dem Mieter gehören.
Was passiert bei Insolvenz des Vermieters?
Hier liegt der entscheidende Grund für die Trennungspflicht: Ist die Kaution korrekt auf einem Treuhandkonto oder Kautionssparbuch angelegt, fällt sie nicht in die Insolvenzmasse des Vermieters. Der Mieter kann seine Kaution direkt vom Insolvenzverwalter zurückfordern.
Liegt die Kaution dagegen auf dem regulären Girokonto des Vermieters, ist sie Teil der Insolvenzmasse. Der Mieter wird dann zum normalen Insolvenzgläubiger — mit geringer Aussicht auf vollständige Rückzahlung.
| Korrekte Anlage (Treuhandkonto) | Falsche Anlage (Girokonto) |
|---|---|
| Aussonderungsrecht nach §47 InsO | Insolvenzforderung — Rückzahlung unwahrscheinlich |
| Kaution bleibt in voller Höhe erhalten | Kaution geht ggf. ganz oder teilweise verloren |
Muss der Vermieter dem Mieter einen Nachweis geben?
Ja. Der Mieter hat einen Anspruch darauf zu wissen, wo seine Kaution liegt. Viele Gerichte erkennen einen entsprechenden Auskunftsanspruch an. Verlangen Sie von Beginn an schriftlich einen Nachweis über die Anlage des Kautionskontos (Kontonummer, Bank, Kontoauszug).
Verweigert der Vermieter diesen Nachweis, können Mieter nach herrschender Rechtsprechung die laufenden Mietzahlungen bis zur Erfüllung zurückhalten — allerdings ist das rechtlich nicht unstrittig und sollte anwaltlich begleitet werden.
Alternative: Mietkautionsversicherung
Statt Bargeld zu hinterlegen, können Mieter eine Mietkautionsversicherung abschließen. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde statt Barzahlung. Vorteil: Das Geld bleibt beim Mieter. Nachteil: Jährliche Prämie (ca. 3–5 % der Kautionssumme). Nur zulässig, wenn der Vermieter zustimmt — er ist nicht verpflichtet, eine solche Versicherung zu akzeptieren.
Eigentümerwechsel: Was passiert mit der Kaution?
Wird die Immobilie verkauft, tritt der neue Eigentümer nach §566 BGB in den Mietvertrag ein; für die Kaution gilt speziell §566a BGB: Der Erwerber übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit. Kann der Mieter die Kaution nach Mietende vom Erwerber nicht erlangen, haftet zusätzlich der frühere Vermieter (§566a Satz 2 BGB). In der Praxis sollte sich der Mieter die Übernahme der Kaution durch den neuen Vermieter dennoch schriftlich bestätigen lassen.
Häufige Fragen
Was passiert mit meiner Kaution, wenn der Vermieter insolvent wird?
Ist die Kaution korrekt auf einem Treuhandkonto oder Kautionssparbuch angelegt, fällt sie nicht in die Insolvenzmasse des Vermieters. Der Mieter kann sie direkt beim Insolvenzverwalter zurückfordern (§47 InsO). Liegt die Kaution dagegen auf dem Girokonto des Vermieters, wird der Mieter zum normalen Insolvenzgläubiger mit geringen Chancen auf vollständige Rückzahlung.
Muss der Vermieter mir nachweisen, wo er die Kaution angelegt hat?
Ja. Mieter haben einen Auskunftsanspruch darüber, wo ihre Kaution angelegt ist. Verlangen Sie schriftlich einen Nachweis (Kontonummer, Bank, Kontoauszug). Viele Gerichte erkennen ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete an, wenn der Vermieter die Anlage verweigert — rechtlich nicht unumstritten, daher anwaltliche Begleitung empfehlenswert.
Stehen mir die Zinsen aus dem Kautionskonto zu?
Ja. Die Zinsen aus der Kautionsanlage stehen nach §551 Abs. 3 BGB dem Mieter zu. Sie erhöhen die Gesamtkaution und werden bei Rückzahlung mitausgezahlt. Der Vermieter darf sie nicht einbehalten. Bei aktuellen Tagesgeldkonditionen von 2–3 Prozent kommen bei einer Kaution von 2.000 Euro über fünf Jahre bis zu 200 Euro Zinsen zusammen.
Was passiert mit der Kaution, wenn die Immobilie verkauft wird?
Der neue Eigentümer tritt nach §566 BGB in den Mietvertrag ein; für die Kaution gilt §566a BGB: Er übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit. Erlangt der Mieter die Kaution nach Mietende vom Erwerber nicht, haftet zusätzlich der frühere Vermieter (§566a Satz 2 BGB). Eine schriftliche Bestätigung der Kautionsübernahme ist trotzdem ratsam.