03. April 2026 · 7 Min. Lesezeit
Kaution einbehalten — wann Vermieter dürfen und wann nicht
Vermieter dürfen die Kaution nur für offene Forderungen einbehalten. Zulässige Abzüge, was unzulässig ist und wie Mieter zu Unrecht einbehaltene Kaution zurückfordern.
Nach dem Auszug warten viele Mieter wochenlang auf ihre Kaution — und erhalten sie nur teilweise oder gar nicht. Wann Vermieter die Kaution einbehalten dürfen, welche Abzüge unzulässig sind und wie Mieter zu Unrecht einbehaltene Beträge zurückfordern.
Die Grundregel: Kaution gehört dem Mieter
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung — kein Eigentum des Vermieters. Er darf sie nur einbehalten, soweit er konkrete offene Forderungen gegen den Mieter hat. Eine pauschale Einbehaltung „für alle Fälle" ist unzulässig.
Die Rückzahlungspflicht folgt aus §546a BGB analog. Fristen: Nach Auszug hat der Vermieter in der Regel 3 bis 6 Monate Zeit zur Rückzahlung — je nachdem, welche Forderungen er noch prüfen muss (insbesondere die ausstehende Betriebskostenabrechnung).
Zulässige Gründe für einen Einbehalt
Der Vermieter darf die Kaution nur für diese konkreten Forderungen einbehalten:
- Offene Mietrückstände — nicht gezahlte Mieten oder Vorauszahlungen
- Schäden an der Wohnung — über normale Abnutzung hinausgehende Schäden, die der Mieter verursacht hat
- Ausstehende Betriebskostennachzahlung — wenn die letzte Abrechnung noch nicht erstellt ist
- Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen — aber nur wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist (viele sind es nicht!)
- Beseitigungskosten für Eigenbauten — sofern der Mieter zur Rückbauung verpflichtet war
Unzulässige Abzüge — was Vermieter nicht dürfen
Folgende Abzüge sind nach der Rechtsprechung regelmäßig unzulässig:
Betriebskostenabrechnung als Einbehaltsgrund
Liegt nach dem Auszug die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution vorläufig einbehalten — als Sicherheit für eine mögliche Nachzahlung. Dieser Vorbehalt muss aber zeitlich begrenzt sein: Nach Erstellung der Abrechnung (spätestens nach 12 Monaten ab Ende des Abrechnungszeitraums) muss der verbliebene Rest ausgezahlt werden.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?
Reagiert der Vermieter nicht innerhalb der Rückzahlungsfrist oder hält er Beträge ohne Begründung ein, gehen Sie in diesen Schritten vor:
- Schriftliche Aufforderung: Setzen Sie eine Frist von 14 Tagen und verlangen Sie Rückzahlung oder detaillierte Begründung für den Einbehalt.
- Detaillierte Abrechnung verlangen: Der Vermieter muss jede einbehaltene Position konkret benennen und belegen.
- Verjährungsfrist beachten: Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach §195 BGB in 3 Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
- Mahnbescheid oder Klage: Bei Verweigerung hilft ein Mahnbescheid (einfach online zu beantragen) oder eine Klage beim Amtsgericht (bis 5.000 € kein Anwaltszwang).
Wichtig: Übergabeprotokoll als Beweis
Ob der Vermieter Schäden geltend machen kann, hängt oft am Übergabeprotokoll. Wurde bei Einzug kein Protokoll erstellt oder wurden Vorschäden nicht dokumentiert, kann der Vermieter keine Abzüge für solche Mängel vornehmen. Gleiches gilt für das Auszugsprotokoll: Ohne schriftliche Dokumentation beim Auszug ist eine spätere Schadensbehauptung des Vermieters schwer durchsetzbar.