03. April 2026 · 7 Min. Lesezeit
Kaution einbehalten — wann Vermieter dürfen und wann nicht
Kaution darf nur für offene Forderungen einbehalten werden. Zulässige Abzüge, was unzulässig ist und wie Mieter die Kaution zurückfordern.
Nach dem Auszug warten viele Mieter wochenlang auf ihre Kaution — und erhalten sie nur teilweise oder gar nicht. Wann Vermieter die Kaution einbehalten dürfen, welche Abzüge unzulässig sind und wie Mieter zu Unrecht einbehaltene Beträge zurückfordern.
Die Grundregel: Kaution gehört dem Mieter
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung — kein Eigentum des Vermieters. Er darf sie nur einbehalten, soweit er konkrete offene Forderungen gegen den Mieter hat. Eine pauschale Einbehaltung „für alle Fälle" ist unzulässig.
Die Rückzahlungspflicht folgt aus §546a BGB analog. Fristen: Nach Auszug hat der Vermieter in der Regel 3 bis 6 Monate Zeit zur Rückzahlung — je nachdem, welche Forderungen er noch prüfen muss (insbesondere die ausstehende Betriebskostenabrechnung).
Zulässige Gründe für einen Einbehalt
Der Vermieter darf die Kaution nur für diese konkreten Forderungen einbehalten:
- Offene Mietrückstände — nicht gezahlte Mieten oder Vorauszahlungen
- Schäden an der Wohnung — über normale Abnutzung hinausgehende Schäden, die der Mieter verursacht hat
- Ausstehende Betriebskostennachzahlung — wenn die letzte Abrechnung noch nicht erstellt ist
- Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen — aber nur wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist (viele sind es nicht!)
- Beseitigungskosten für Eigenbauten — sofern der Mieter zur Rückbauung verpflichtet war
Unzulässige Abzüge — was Vermieter nicht dürfen
Folgende Abzüge sind nach der Rechtsprechung regelmäßig unzulässig:
Betriebskostenabrechnung als Einbehaltsgrund
Liegt nach dem Auszug die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution vorläufig einbehalten — als Sicherheit für eine mögliche Nachzahlung. Dieser Vorbehalt muss aber zeitlich begrenzt sein: Nach Erstellung der Abrechnung (spätestens nach 12 Monaten ab Ende des Abrechnungszeitraums) muss der verbliebene Rest ausgezahlt werden.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?
Reagiert der Vermieter nicht innerhalb der Rückzahlungsfrist oder hält er Beträge ohne Begründung ein, gehen Sie in diesen Schritten vor:
- Schriftliche Aufforderung: Setzen Sie eine Frist von 14 Tagen und verlangen Sie Rückzahlung oder detaillierte Begründung für den Einbehalt.
- Detaillierte Abrechnung verlangen: Der Vermieter muss jede einbehaltene Position konkret benennen und belegen.
- Verjährungsfrist beachten: Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach §195 BGB in 3 Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
- Mahnbescheid oder Klage: Bei Verweigerung hilft ein Mahnbescheid (einfach online zu beantragen) oder eine Klage beim Amtsgericht (bis 5.000 € kein Anwaltszwang).
Wichtig: Übergabeprotokoll als Beweis
Ob der Vermieter Schäden geltend machen kann, hängt oft am Übergabeprotokoll. Wurde bei Einzug kein Protokoll erstellt oder wurden Vorschäden nicht dokumentiert, kann der Vermieter keine Abzüge für solche Mängel vornehmen. Gleiches gilt für das Auszugsprotokoll: Ohne schriftliche Dokumentation beim Auszug ist eine spätere Schadensbehauptung des Vermieters schwer durchsetzbar.
Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter mit der Kautionsrückzahlung warten?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung hält 3 bis 6 Monate für angemessen. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen anteiligen Betrag als Sicherheit einbehalten — den Rest muss er vorab zurückzahlen. Bei eindeutig mängelfreier Übergabe und ohne offene Forderungen muss die Kaution unverzüglich zurückgegeben werden.
Kann der Vermieter Schäden von der Kaution abziehen, die er nicht belegen kann?
Nein. Der Vermieter muss jeden Abzug konkret begründen und auf Verlangen belegen. Pauschalabzüge ohne Nachweis sind unzulässig. Auch geschätzte Reparaturkosten ohne tatsächlich beauftragte Handwerker reichen in der Regel nicht aus. Verlangen Sie immer eine detaillierte schriftliche Aufstellung der geltend gemachten Schäden mit Kostenbelegen.
Darf der Vermieter Schönheitsreparaturen von der Kaution abziehen?
Nur wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam ist. Nach BGH-Rechtsprechung sind die meisten Schönheitsreparaturklauseln unwirksam — besonders solche mit starren Fristen ohne den Zusatz "bei Bedarf". Ist die Klausel unwirksam, darf der Vermieter keine Renovierungskosten einbehalten, selbst wenn die Wände vergilbt sind.
Verjährt der Kautionsrückzahlungsanspruch irgendwann?
Ja. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt nach §195 BGB in drei Jahren, beginnend am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (in der Regel nach dem Auszug). Umgekehrt verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen der Mietsache schon nach sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§548 BGB).