Verjährung Nebenkostenabrechnung — 12 Monate, 3 Jahre

Wann verjähren Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung? Und wann verliert der Vermieter das Recht, überhaupt eine Abrechnung zu stellen? Fristen spielen in der Nebenkostenabrechnung eine zentrale Rolle — für Vermieter und Mieter. Einen Überblick über alle mietrechtlichen Fristen (inklusive der 6-Monats-Falle des §548 BGB) gibt der Ratgeber Verjährung im Mietrecht.

Die Abrechnungsfrist: 12 Monate

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter übermitteln (§556 Abs. 3 BGB). Bei einem Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025 muss die Abrechnung also spätestens am 31. Dezember 2026 beim Mieter eingegangen sein.

Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er seinen Nachzahlungsanspruch — auch wenn die Kosten tatsächlich entstanden sind. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (z. B. aufgrund fehlerhafter Versorgerangaben).

Widerspruchsfrist: 12 Monate für Mieter

Auch Mieter sind an eine Frist gebunden: Einwendungen gegen die Abrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich geltend gemacht werden (§556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Wer später widerspricht, ist damit grundsätzlich ausgeschlossen — es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

Verjährung der Nachzahlungsforderung

Ist die Abrechnung fristgerecht erstellt und der Mieter hat rechtzeitig widersprochen oder nicht — wie lange hat der Vermieter Zeit, die Nachzahlung einzufordern?

Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß §195 BGB. Die Verjährung beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter Kenntnis davon erlangt hat (§199 Abs. 1 BGB) — also in der Regel mit dem 31. Dezember des Jahres, in dem die Abrechnung erstellt und zugestellt wurde.

Ausschlussfrist vs. Verjährung — der Unterschied

Beide Fristen klingen ähnlich, wirken aber völlig verschieden. Die Ausschlussfrist entscheidet, ob der Vermieter überhaupt nachfordern darf; die Verjährung nur, wie lange er eine bereits wirksam abgerechnete Forderung durchsetzen kann:

Guthabenauszahlung: Wann zahlt der Vermieter zurück?

Ergibt die Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, muss der Vermieter dieses umgehend auszahlen — als Richtwert etwa innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Abrechnung. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht: Das Guthaben ist mit Zugang der ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Auch Guthaben können verjähren: Die gleiche 3-Jahres-Frist gilt.

Verjährung nach Auszug

Nach dem Auszug des Mieters ändert sich nichts an den Fristen. Der Vermieter muss die Abrechnung weiterhin innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungsperiode zustellen. Schwieriger wird es bei der Adresse: Der Vermieter muss aktiv versuchen, die neue Adresse des Mieters zu ermitteln. Gelingt ihm das nicht, kann er unter Umständen später abrechnen — die Beweislast liegt jedoch beim Vermieter.

Verjährung hemmen oder neu beginnen lassen

Der Vermieter kann verhindern, dass sein Nachzahlungsanspruch verjährt — dabei sind zwei rechtlich verschiedene Wirkungen zu unterscheiden:

Hemmung (§204 BGB) — die Frist pausiert:

• Klageerhebung beim zuständigen Amtsgericht (§204 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
• Beantragung eines Mahnbescheids (§204 Abs. 1 Nr. 3 BGB)

Die gehemmte Zeit wird nicht mitgerechnet; die Hemmung endet 6 Monate nach Abschluss des Verfahrens (§204 Abs. 2 BGB).

Neubeginn (§212 BGB) — die 3 Jahre laufen komplett neu:

• Schriftliches Anerkenntnis des Mieters oder eine Abschlags-/Teilzahlung (§212 Abs. 1 Nr. 1 BGB) — danach beginnt die Verjährung von vorn

Eine bloße außergerichtliche Mahnung bewirkt dagegen weder Hemmung noch Neubeginn — sie kann aber als Beweis dienen.

Wann die Nachzahlung fällig wird

Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, wird sie sofort mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig — eine gesetzliche 30-Tage-Zahlungsfrist gibt es nicht. In der Praxis räumen Mietvertrag oder Abrechnung meist rund 30 Tage ein. In Verzuggerät der Mieter dadurch aber nicht automatisch: Dafür braucht es eine Mahnung — oder den besonderen Hinweis auf die 30-Tage-Folge, den § 286 Abs. 3 BGB gegenüber Verbrauchern verlangt.

Checkliste: Fristen im Überblick

Häufige Fragen