13. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Verjährung der Nebenkostenabrechnung — alle Fristen
Wann verjähren Nachzahlungsansprüche? Abrechnungsfrist 12 Monate, Nachzahlungen verjähren nach 3 Jahren. Alle wichtigen Fristen im Überblick.
Wann verjähren Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung? Und wann verliert der Vermieter das Recht, überhaupt eine Abrechnung zu stellen? Fristen spielen in der Nebenkostenabrechnung eine zentrale Rolle — für Vermieter und Mieter.
Die Abrechnungsfrist: 12 Monate
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter übermitteln (§556 Abs. 3 BGB). Bei einem Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024 muss die Abrechnung also spätestens am 31. Dezember 2025 beim Mieter eingegangen sein.
Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er seinen Nachzahlungsanspruch — auch wenn die Kosten tatsächlich entstanden sind. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (z. B. aufgrund fehlerhafter Versorgerangaben).
Widerspruchsfrist: 12 Monate für Mieter
Auch Mieter sind an eine Frist gebunden: Einwendungen gegen die Abrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich geltend gemacht werden (§556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Wer später widerspricht, ist damit grundsätzlich ausgeschlossen — außer der Vermieter hat die fehlerhafte Position bewusst verschwiegen.
Verjährung der Nachzahlungsforderung
Ist die Abrechnung fristgerecht erstellt und der Mieter hat rechtzeitig widersprochen oder nicht — wie lange hat der Vermieter Zeit, die Nachzahlung einzufordern?
Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß §195 BGB. Die Verjährung beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter Kenntnis davon erlangt hat — also in der Regel mit dem 31. Dezember des Jahres, in dem die Abrechnung erstellt wurde.
Beispiel zur Verjährung:
- Abrechnungszeitraum: 2023
- Abrechnung erstellt und zugestellt: September 2024
- Verjährungsbeginn: 31. Dezember 2024
- Verjährung tritt ein: 31. Dezember 2027
Guthabenauszahlung: Wann zahlt der Vermieter zurück?
Ergibt die Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, muss der Vermieter dieses umgehend auszahlen — üblicherweise innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Abrechnung. Auch Guthaben können verjähren: Die gleiche 3-Jahres-Frist gilt.
Verjährung nach Auszug
Nach dem Auszug des Mieters ändert sich nichts an den Fristen. Der Vermieter muss die Abrechnung weiterhin innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungsperiode zustellen. Schwieriger wird es bei der Adresse: Der Vermieter muss aktiv versuchen, die neue Adresse des Mieters zu ermitteln. Gelingt ihm das nicht, kann er unter Umständen später abrechnen — die Beweislast liegt jedoch beim Vermieter.
Verjährung hemmen — was ist möglich?
Die Verjährung kann durch verschiedene Maßnahmen gehemmt werden:
- Schriftliche Mahnung (hemmt nicht automatisch, kann aber als Zeugnis dienen)
- Klageerhebung beim zuständigen Amtsgericht
- Beantragung eines Mahnbescheids
- Schriftliche Anerkenntnis durch den Mieter
Häufige Fragen
Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zustellen?
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§556 Abs. 3 BGB). Bei einem Abrechnungsjahr 2024 muss die Abrechnung also bis 31.12.2025 beim Mieter eingegangen sein. Entscheidend ist der Zugang, nicht das Absendedatum. Versäumt der Vermieter die Frist, verliert er seinen Nachzahlungsanspruch.
Wann verjähren Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung?
Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§195 BGB). Die Verjährung beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Eine Abrechnung für 2024, die im Mai 2025 erteilt wird, verjährt am 31.12.2028.
Wie lange hat der Mieter Zeit, Einwände gegen die Abrechnung zu erheben?
Der Mieter hat nach §556 Abs. 3 Satz 5 BGB 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit für schriftliche Einwände. Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen — außer der Vermieter hat die fehlerhafte Position bewusst verschwiegen. Die Frist sollte nicht ungenutzt verstreichen.
Wie kann der Vermieter die Verjährung von Nachzahlungsansprüchen hemmen?
Die Verjährung kann durch Klageerhebung beim zuständigen Amtsgericht, Beantragung eines Mahnbescheids oder schriftliche Anerkenntnis durch den Mieter gehemmt werden. Eine bloße schriftliche Mahnung hemmt die Verjährung nicht automatisch, kann aber als Beweis dienen.