Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 5 Min. Lesezeit
Nebenkostenabrechnung zu spät — Nachzahlung verfällt
Abrechnung 2025 muss bis 31.12.2026 zugegangen sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Später: Nachzahlung weg, Guthaben bleibt. Ausnahme: Verspätung nicht zu vertreten.
Auf einen Blick
Die Abrechnung für 2025 muss dem Mieter bis zum 31. Dezember 2026 zugegangen sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Kommt sie später, verfällt die Nachzahlung (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) — ein Guthaben bleibt und ist auszuzahlen. Ausnahme nur, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
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Die Jahresabrechnung kommt erst im Oktober, obwohl das Abrechnungsjahr schon lange vorbei ist — darf der Vermieter trotzdem noch eine Nachzahlung verlangen? In vielen Fällen: Nein. §556 Abs. 3 BGB schützt Mieter vor verspäteten Abrechnungen. Was die 12-Monats-Frist bedeutet, wann sie gilt und welche Ausnahmen es gibt, erklären wir hier im Detail.
Die 12-Monats-Frist nach §556 Abs. 3 BGB
Nach §556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Betriebskosten- abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumsdem Mieter mitteilen. Das bedeutet:
Folgen einer verspäteten Abrechnung
Verpasst der Vermieter die 12-Monats-Frist, hat das weitreichende Konsequenzen:
Ausnahme: Vermieter ist nicht verantwortlich
§556 Abs. 3 Satz 3 BGB enthält eine wichtige Ausnahmeregelung: Der Vermieter kann auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist noch eine Nachzahlung verlangen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Diese Ausnahme ist eng ausgelegt und gilt nur in eindeutigen Fällen:
Fristberechnung richtig verstehen
Die 12-Monate laufen ab dem Ende des Abrechnungszeitraums — nicht ab dem Ende des Mietverhältnisses oder dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung erstellt wird. Häufig übersehene Punkte:
- Maßgeblich ist der Zugang — die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb der Frist zugegangen sein, nicht nur abgeschickt worden.
- Abweichende Abrechnungsperioden: Wenn die Periode z. B. Juli–Juni läuft, endet die Frist am 30. Juni des Folgejahres.
- Kurzfristige Mietverhältnisse: Auch wenn ein Mieter nur ein halbes Jahr im Haus war, gilt die gleiche Frist — bezogen auf den Abrechnungszeitraum.
Was gilt, wenn die Abrechnung zu spät kommt?
Was für Vermieter gilt
Die 12-Monats-Frist läuft ab dem Ende des Abrechnungszeitraums. Nach Ablauf ist die Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).
Häufige Fragen
Die Abrechnung für 2025 kommt erst 2027 — muss ich die Nachzahlung noch zahlen?
Nein. Für den Abrechnungszeitraum 2025 muss die Abrechnung dem Mieter bis zum 31. Dezember 2026 zugegangen sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Kommt sie erst 2027, ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) — es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ein ausgewiesenes Guthaben bleibt und ist auszuzahlen.
Verliert der Vermieter den Nachzahlungsanspruch, wenn er zu spät abrechnet?
Ja, nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist die Geltendmachung einer Nachforderung nach Ablauf der Frist ausgeschlossen. Der Ausschluss wirkt kraft Gesetzes, ohne Rüge. Wer die ausgeschlossene Nachforderung in Unkenntnis des Ausschlusses zahlt, leistet ohne Rechtsgrund und kann den Betrag zurückfordern (BGH VIII ZR 94/05). Das Guthaben des Mieters bleibt auch bei verspäteter Abrechnung bestehen.
Wann gilt die Ausnahme von der 12-Monats-Frist?
Die Ausnahme nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB greift, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat — etwa weil Steuern oder Abgaben erst nach Fristablauf festgesetzt werden (BGH VIII ZR 220/05). Im Regelfall muss die Nachforderung dann innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses erhoben werden. Schlichte Nachlässigkeit oder Vergessen reichen nicht aus.
Muss der Vermieter die verspätete Abrechnung trotzdem erstellen?
Ja. Die Abrechnungspflicht nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB endet nicht mit dem Nachforderungsausschluss. Der Vermieter darf nachträglich abrechnen (BGH VIII ZR 57/04). Ausgeschlossen ist nur die Nachforderung. Ein ausgewiesenes Guthaben ist auszuzahlen.
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