Von Laurin Schlereth · 03. April 2026 · 6 Min. Lesezeit
Kleinreparaturklausel — was Vermieter maximal verlangen
Kleinreparaturen bis ~150 € per Klausel auf Mieter übertragbar — nur mit Einzelbetragsobergrenze und Jahreshöchstbetrag. Welche Klauseln der BGH kippt.
Der tropfende Wasserhahn kostet den Klempner 140 Euro, und der Vermieter schickt die Rechnung kommentarlos an den Mieter weiter — schließlich stehe ja eine Kleinreparaturklausel im Vertrag. Was viele nicht wissen: In etlichen Fällen muss der Mieter trotzdem keinen Cent zahlen. Klauseln ohne klare Höchstgrenze sind nach der BGH-Rechtsprechung komplett unwirksam, und selbst eine wirksame Klausel deckt längst nicht jede Reparatur ab. Wer die drei Wirksamkeitsbedingungen kennt, erkennt eine unberechtigte Forderung sofort.
Die gesetzliche Grundregel: Vermieter trägt Instandhaltung
Nach §535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das bedeutet: Geht etwas in der Wohnung kaputt — Heizung, Fenster, Elektrik, Wasserhahn —, ist grundsätzlich der Vermieter für die Reparatur verantwortlich und muss sie auf seine Kosten durchführen.
Diese Pflicht kann vertraglich nur eingeschränkt, aber nicht vollständig ausgeschlossen werden — das hat der BGH in mehreren Urteilen klargestellt.
Was ist eine Kleinreparaturklausel?
Eine Kleinreparaturklausel ist eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, die Kosten für kleinere Reparaturen an bestimmten Teilen der Wohnung selbst zu tragen. Sie ist eine Ausnahme vom Grundsatz des §535 BGB und muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein.
Was eine wirksame Klausel enthalten muss
Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, müssen nach der BGH-Rechtsprechung drei Bedingungen erfüllt sein:
Typisch wirksame und unwirksame Klauseln im Vergleich
| Wirksame Formulierung (Beispiel) | Unwirksame Formulierung (Beispiel) |
|---|---|
| „Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen an Installationsgegenständen für Wasser, Strom und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollladen- und Markisenzubehör bis zu einem Betrag von 120 € je Reparatur, maximal jedoch 200 € pro Kalenderjahr." | „Der Mieter trägt alle anfallenden Reparaturen bis 150 €." — keine Jahresgrenze, keine Beschränkung auf Gegenstände des täglichen Gebrauchs → unwirksam |
| Klausel mit 100 € Einzelbetrag + 6 % der Jahresmiete als Jahresdeckel | „Alle Kleinreparaturen bis 200 €" — Betrag zu hoch, kein Jahresdeckel → unwirksam |
Was fällt konkret unter eine wirksame Klausel?
Typischerweise erfasste Gegenstände:
- Wasserhähne, Duschköpfe, Armaturen (Wechsel von Dichtungen etc.)
- Lichtschalter, Steckdosen (nur der sichtbare Teil — nicht die Leitungen)
- Türgriffe, Schlösser, Fenstergriffe und -scharniere
- Rollladengurt, Zugschnüre an Jalousien
- Thermostatventile (nicht die Heizungsanlage selbst)
Nicht erfasst (immer Sache des Vermieters):
- Heizkessel, Pumpen, Heizkörper selbst
- Elektrische Leitungen, Kabelstränge
- Wasserleitungen hinter der Wand
- Dach, Fassade, Außenwände
- Einbauküche oder mitvermietete Geräte (wenn Schaden nicht mieterverursacht)
Was tun wenn die Klausel unwirksam ist?
Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam — weil Einzelbetrag zu hoch, kein Jahresdeckel oder falsche Gegenstände —, gilt: Sie müssen gar nichts zahlen. Der Vermieter trägt dann alle Reparaturkosten vollumfänglich. Eine unwirksame AGB-Klausel fällt weg, ohne durch eine „halbwegs wirksame" Version ersetzt zu werden (§306 BGB).
Wenn der Vermieter dennoch Zahlung verlangt: schriftlich widersprechen und auf die Unwirksamkeit der Klausel hinweisen. Falls nötig, Mieterverein einschalten.
Abgrenzung: Kleinreparaturklausel vs. Schönheitsreparaturen
Kleinreparaturen betreffen technische Defekte — Schönheitsreparaturen betreffen das optische Erscheinungsbild (Streichen, Tapezieren). Beides sind unterschiedliche Vertragsklauseln, die unabhängig voneinander wirksam oder unwirksam sein können. Beide können nur durch ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
Häufige Fragen
Was ist der maximale Betrag pro Einzelreparatur bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel?
Gerichte haben Beträge zwischen 75 und 150 Euro pro Einzelreparatur als zulässig anerkannt. Ältere Urteile sahen 75 Euro als Obergrenze. Neuere Entscheidungen akzeptieren bis zu 120–150 Euro, wenn ein Jahreshöchstbetrag und die Beschränkung auf Gegenstände des täglichen Gebrauchs vorgesehen sind. Klauseln mit höheren Einzelbeträgen oder ohne Jahresdeckel sind unwirksam.
Muss ich zahlen, wenn die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht, aber keine Jahresgrenze enthält?
Nein. Eine Kleinreparaturklausel ohne Jahreshöchstbetrag ist nach BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 07.06.1989, Az. VIII ZR 91/88) unwirksam. Die unwirksame Klausel fällt weg — ohne dass eine "gültige Version" an ihre Stelle tritt (§306 BGB). Der Vermieter trägt in diesem Fall alle Reparaturkosten vollumfänglich.
Wer zahlt, wenn der defekte Wasserhahn über 150 Euro kostet?
Liegt die Reparatur über dem vereinbarten Einzelhöchstbetrag, zahlt der Vermieter den gesamten Betrag — auch wenn die Klausel grundsätzlich wirksam ist. Die Klausel deckt nur Reparaturen bis zum vereinbarten Höchstbetrag. Wählt der Vermieter einen teureren Handwerker als nötig, kann der Mieter auf den Betrag beharren, der bei einer günstigeren Alternativlösung angefallen wäre.
Sind Dübellöcher beim Auszug Kleinreparaturen?
Nein. Normale Dübellöcher und Nageleinsatz zur Bilderaufhängung gelten als übliche Mieternutzung und begründen weder Kleinreparaturpflichten noch Schadensersatzansprüche. Kleinreparaturen betreffen technische Defekte an Installationsgegenständen — keine kosmetischen Spuren des normalen Wohnens. Hierfür gibt es die gesonderten Regeln zu Schönheitsreparaturen.