03. April 2026 · 6 Min. Lesezeit

Kleinreparaturklausel — was Vermieter maximal verlangen dürfen

Kleinreparaturen bis ~150 € können per Klausel auf Mieter übertragen werden — aber nur mit Einzelbetragsobergrenze und Jahreshöchstbetrag. Welche Klauseln der BGH für unwirksam erklärt hat.

Grundsätzlich ist der Vermieter für alle Reparaturen in der Wohnung zuständig — doch Mietverträge enthalten oft eine Kleinreparaturklausel, die bestimmte kleinere Reparaturen auf den Mieter überträgt. Was erlaubt ist, wo die Grenze liegt und welche Klauseln der BGH für unwirksam erklärt hat.

Die gesetzliche Grundregel: Vermieter trägt Instandhaltung

Nach §535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das bedeutet: Geht etwas in der Wohnung kaputt — Heizung, Fenster, Elektrik, Wasserhahn —, ist grundsätzlich der Vermieter für die Reparatur verantwortlich und muss sie auf seine Kosten durchführen.

Diese Pflicht kann vertraglich nur eingeschränkt, aber nicht vollständig ausgeschlossen werden — das hat der BGH in mehreren Urteilen klargestellt.

Was ist eine Kleinreparaturklausel?

Eine Kleinreparaturklausel ist eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, die Kosten für kleinere Reparaturen an bestimmten Teilen der Wohnung selbst zu tragen. Sie ist eine Ausnahme vom Grundsatz des §535 BGB und muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein.

Was eine wirksame Klausel enthalten muss

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, müssen nach der BGH-Rechtsprechung drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Betragsobergrenze pro Einzelreparatur: Maximal ca. 100–150 € pro Einzelfall. Frühere Urteile haben 75 € als unterste Grenze anerkannt. Aktuelle Gerichte akzeptieren bis zu 150 € (vgl. LG Berlin 64 S 308/06). Höhere Beträge führen zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

2. Jahreshöchstbetrag: Die Klausel muss einen Jahreshöchstbetrag enthalten — in der Regel 6–8 % der Jahresmiete oder ein Fixbetrag. Fehlt dieser, ist die Klausel unwirksam (BGH, Urt. v. 07.06.1989, Az. VIII ZR 91/88).

3. Nur Gegenstände des täglichen Gebrauchs: Die Klausel darf nur Teile der Mietsache erfassen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen — also Armaturen, Lichtschalter, Steckdosen, Türgriffe, Fenstergriffe, Rollladengurte. Nicht erfasst: Heizungsanlage, Elektroleitungen oder das Dach.

Typisch wirksame und unwirksame Klauseln im Vergleich

Wirksame Formulierung (Beispiel)

Unwirksame Formulierung (Beispiel)

„Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen an Installationsgegenständen für Wasser, Strom und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollladen- und Markisenzubehör bis zu einem Betrag von 120 € je Reparatur, maximal jedoch 200 € pro Kalenderjahr."

„Der Mieter trägt alle anfallenden Reparaturen bis 150 €." — keine Jahresgrenze, keine Beschränkung auf Gegenstände des täglichen Gebrauchs → unwirksam

Klausel mit 100 € Einzelbetrag + 6 % der Jahresmiete als Jahresdeckel

„Alle Kleinreparaturen bis 200 €" — Betrag zu hoch, kein Jahresdeckel → unwirksam

Was fällt konkret unter eine wirksame Klausel?

Typischerweise erfasste Gegenstände:

Wasserhähne, Duschköpfe, Armaturen (Wechsel von Dichtungen etc.)
Lichtschalter, Steckdosen (nur der sichtbare Teil — nicht die Leitungen)
Türgriffe, Schlösser, Fenstergriffe und -scharniere
Rollladengurt, Zugschnüre an Jalousien
Thermostatventile (nicht die Heizungsanlage selbst)

Nicht erfasst (immer Sache des Vermieters):

Heizkessel, Pumpen, Heizkörper selbst
Elektrische Leitungen, Kabelstränge
Wasserleitungen hinter der Wand
Dach, Fassade, Außenwände
Einbauküche oder mitvermietete Geräte (wenn Schaden nicht mieterverursacht)

Was tun wenn die Klausel unwirksam ist?

Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam — weil Einzelbetrag zu hoch, kein Jahresdeckel oder falsche Gegenstände —, gilt: Sie müssen gar nichts zahlen. Der Vermieter trägt dann alle Reparaturkosten vollumfänglich. Eine unwirksame AGB-Klausel fällt weg, ohne durch eine „halbwegs wirksame" Version ersetzt zu werden (§306 BGB).

Wenn der Vermieter dennoch Zahlung verlangt: schriftlich widersprechen und auf die Unwirksamkeit der Klausel hinweisen. Falls nötig, Mieterverein einschalten.

Abgrenzung: Kleinreparaturklausel vs. Schönheitsreparaturen

Kleinreparaturen betreffen technische Defekte — Schönheitsreparaturen betreffen das optische Erscheinungsbild (Streichen, Tapezieren). Beides sind unterschiedliche Vertragsklauseln, die unabhängig voneinander wirksam oder unwirksam sein können. Beide können nur durch ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitigkeiten empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht.