Von Laurin Schlereth · 10. März 2026 · 6 Min. Lesezeit
Heizkosten Nebenkostenabrechnung — die wichtigsten Regeln
Heizkosten: größter Posten in der Nebenkostenabrechnung. HeizkV schreibt verbrauchsabhängige Abrechnung vor — wir erklären die 50/70-Regel und häufige Fehler.
Heizkosten sind in der Regel der größte Posten in der Nebenkostenabrechnung — und gleichzeitig der fehleranfälligste. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, wie Heiz- und Warmwasserkosten zwingend abzurechnen sind. Wir erklären die wichtigsten Regeln.
Was sind Heizkosten?
Zu den abrechenbaren Heizkosten zählen:
- Brennstoffkosten (Öl, Gas, Fernwärme, Pellets etc.)
- Betriebsstrom der Heizungsanlage
- Wartung und Reinigung der Heizung
- Kosten für Messdienstleister (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler)
- Schornsteinfegerkosten (anteilig) — wann diese in die Heizkosten gehören und wann sie als kalte Betriebskosten laufen, erklärt der Artikel Schornsteinfegerkosten in den Nebenkosten
Liefert ein externer Dienstleister die Wärme, gelten Sonderregeln für die Umstellung und Umlage (Wärmecontracting, §556c BGB). Der BGH hat dazu am 20.05.2026 klargestellt (VIII ZR 46/25 und 47/25): Wer die Wärme bisher selbst erzeugt hat, muss eine neu eingeführte gewerbliche Wärmelieferung nicht allein auf Basis von §556c BGB als Betriebskosten hinnehmen.
Wartung, Reparatur oder Erneuerung — was davon dürfen Sie umlegen?
Der häufigste Streitpunkt bei den Heizkosten ist die Grenze zwischen laufendem Betrieb und Instandhaltung. Die BetrKV zieht sie klar: Umlagefähig ist nur, was den laufenden Betrieb der Anlage sichert (§2 Nr. 4 BetrKV) — alles, was einen Defekt behebt oder die Anlage erneuert, ist Sache des Vermieters (§1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
| Maßnahme | Typische Beispiele | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Wartung & Pflege | jährliche Inspektion, Brennereinstellung durch eine Fachkraft, Reinigung der Anlage, Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit | Ja — Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage (§2 Nr. 4 BetrKV) |
| Reparatur / Instandsetzung | Austausch einer defekten Umwälzpumpe, Brennerreparatur, Behebung eines Lecks | Nein — Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten (§1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) |
| Erneuerung / Austausch der Anlage | neuer Kessel, Umstellung auf Wärmepumpe | Nein — keine Betriebskosten; bei energetischer Verbesserung kommt stattdessen die Modernisierungsumlage nach §559 BGB in Betracht |
Stand: Juli 2026 · Quelle: §1 Abs. 2, §2 Nr. 4 BetrKV · §559 BGB
Die Heizkostenverordnung — Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung
Anders als bei den meisten anderen Betriebskosten darf der Vermieter bei Heizung und Warmwasser nicht frei wählen, wie er abrechnet. Die HeizkostenV schreibt vor:
Die 50/50-Aufteilung (50 % verbrauchsabhängig, 50 % nach Fläche) ist in der Praxis am häufigsten. Sie muss aber einheitlich für das gesamte Gebäude gelten.
Rechenbeispiel: Heizkosten 50/50 aufgeteilt
Angenommen, die Heizkosten des Gebäudes betragen 12.000 € im Jahr, aufgeteilt zu 50 % nach Verbrauch und 50 % nach Wohnfläche. So ergibt sich der Anteil einer Wohnung mit 8 % der erfassten Verbrauchseinheiten und 10 % der Wohnfläche (80 von 800 m²):
Genau deshalb lohnt sparsames Heizen: Die Hälfte der Kosten hängt am eigenen Verbrauch — der Flächenanteil bleibt dagegen fix. Für ihn zählt die tatsächliche Quadratmeterzahl: Weicht sie von der im Mietvertrag angegebenen ab, erklärt der Ratgeber Wohnfläche zu klein, ab wann Sie kürzen dürfen.
Wann gilt die HeizkostenV nicht?
Ausnahmen von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung gibt es in wenigen Fällen:
- Einfamilienhäuser (nur ein Mieter)
- Gebäude mit sehr geringem Energiebedarf (Niedrigstenergiegebäude nach §11 HeizkostenV)
- Fernwärme mit bereits verbrauchsabhängiger Abrechnung durch den Versorger
Warmwasser: Besondere Regeln
Wird Warmwasser zentral über die Heizungsanlage bereitet, gilt §8 HeizkostenV: Auch hier müssen mindestens 50 % nach dem erfassten Warmwasserverbrauch abgerechnet werden. Die Kosten für Warmwasserbereitung müssen dabei von den reinen Heizkosten getrennt ausgewiesen werden.
Die Aufteilung zwischen Heizung und Warmwasser erfolgt entweder durch separate Zähler oder — falls nicht vorhanden — nach einer Formel gemäß §9 HeizkostenV.
Kürzungsrecht des Mieters
Rechnet der Vermieter entgegen der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig ab (z. B. komplett nach Wohnfläche), hat der Mieter ein gesetzliches Kürzungsrecht von 15 % auf seinen Heizkostenanteil (§12 HeizkostenV). Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob dem Mieter tatsächlich ein Schaden entstanden ist.
Was ein solcher Verstoß konkret kostet, zeigt die Rechnung — angenommen, auf den Mieter entfällt wie im Beispiel oben ein Heizkostenanteil von 1.080 €:
Für Vermieter heißt das: Der Formverstoß kostet in diesem Beispiel 162 € pro Wohnung und Jahr — bei zehn Wohnungen über 1.600 € jährlich, und zwar in jeder Abrechnungsperiode, solange nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
Die Sonderfälle dahinter — ein ausgefallener Zähler (§9a), ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungsjahr (§9b) und die Frage, ob ein ungeeichter Zähler zur Kürzung berechtigt — behandelt der Detail-Ratgeber Heizkosten nach der Heizkostenverordnung.
CO₂-Kosten: Der Vermieter trägt einen Teil (CO2KostAufG)
Seit dem 1. Januar 2023 tragen Vermieter über das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) einen Teil der CO₂-Kosten von Öl- und Gasheizungen. Je schlechter das Gebäude gedämmt ist, desto höher der Vermieteranteil — gestaffelt nach einem 10-Stufen-Modell von 0 % (Ausstoß unter 12 kg CO₂/m²·Jahr) bis 95 % (ab 52 kg CO₂/m²·Jahr). Dieser Anteil muss in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen und vom umlagefähigen Betrag abgezogen werden. Die vollständige Stufentabelle und alle Sonderfälle finden Sie im Ratgeber CO₂-Kosten in der Nebenkostenabrechnung.
Häufige Fehler bei der Heizkostenabrechnung
- Vollständige Abrechnung nach Wohnfläche statt verbrauchsabhängig
- Reparaturkosten in die Heizkosten eingerechnet
- Brennstoffkosten nach Rechnungsdatum statt nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet — das Abflussprinzip ist bei Heizkosten unzulässig (BGH VIII ZR 156/11)
- Warmwasser und Heizung nicht getrennt ausgewiesen
- Wärmezähler mit abgelaufener Eichfrist (6 Jahre) ohne Nachweis der Messrichtigkeit
- Abrechnungszeitraum stimmt nicht mit dem Ablesezeitraum überein
Praxistipp: Abrechnung dokumentieren
Bewahren Sie alle Brennstoffrechnungen, Wartungsbelege und Messdienstleister-Abrechnungen mindestens 3 Jahre auf. Der Mieter hat das Recht, diese Belege einzusehen. Eine lückenlose Dokumentation schützt Sie im Streitfall. Wer vorab die monatliche Heizkosten schätzen möchte, findet dafür einen kostenlosen Rechner.
Häufige Fragen
Was schreibt die Heizkostenverordnung genau vor?
§7 HeizkostenV schreibt vor, dass mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heizkosten nach dem individuell erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet werden müssen. Die restlichen 30–50 % können nach Wohnfläche verteilt werden. Eine vollständige Abrechnung nur nach Fläche ist unzulässig.
Was darf der Vermieter bei den Heizkosten nicht abrechnen?
Reparatur- und Instandhaltungskosten der Heizungsanlage (z. B. Austausch einer Pumpe oder eines Brenners) sind nicht umlagefähig — diese trägt der Vermieter allein. Nur laufende Betriebskosten wie Brennstoff, Wartung, Messdienstleister und Betriebsstrom dürfen abgerechnet werden.
Darf der Mieter die Heizkostenabrechnung kürzen, wenn keine Verbrauchserfassung vorhanden ist?
Ja. Rechnet der Vermieter entgegen der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig ab, hat der Mieter ein gesetzliches Kürzungsrecht von 15 % auf seinen Heizkostenanteil (§12 HeizkostenV). Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob dem Mieter tatsächlich ein Schaden entstanden ist.
Wie werden Heizkosten und Warmwasser in der Abrechnung getrennt?
Wird Warmwasser zentral über die Heizungsanlage bereitet, müssen Heizung und Warmwasser in der Abrechnung getrennt ausgewiesen werden (§8 HeizkostenV). Die Aufteilung erfolgt entweder durch separate Zähler oder nach der Formel aus §9 HeizkostenV, falls keine Zähler vorhanden sind.