10. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Was müssen Mieter bei der Nebenkostenabrechnung nicht zahlen?
Reparaturen, Verwaltungskosten, Leerstand — viele Positionen darf der Vermieter nicht abrechnen. Wir zeigen, welche Kosten Mieter nicht zahlen müssen und wie sie widersprechen.
Nicht alles, was ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung aufführt, muss der Mieter auch bezahlen. Das Gesetz legt genau fest, welche Kosten umlagefähig sind — alle anderen trägt der Vermieter selbst. Wir zeigen, welche Positionen Mieter regelmäßig zu Unrecht zahlen und wie sie sich dagegen wehren können.
Grundregel: Nur BetrKV-Kosten sind umlagefähig
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in §2 abschließend auf, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Alles, was dort nicht steht, ist nicht umlagefähig — egal was im Mietvertrag steht (zwingendes Recht).
Diese Kosten muss der Mieter nicht zahlen
Instandhaltung und Reparaturen
Einer der häufigsten Fehler: Vermieter rechnen Reparaturen als Betriebskosten ab. Das ist unzulässig. Nicht umlagefähig sind:
- Reparatur der Heizungsanlage
- Erneuerung von Rohrleitungen
- Dachreparaturen und Fassadensanierung
- Austausch von Fenstern oder Türen
- Reparatur des Aufzugs
Verwaltungskosten
Kosten für die Verwaltung des Gebäudes trägt ausschließlich der Vermieter:
- Hausverwaltungsgebühren
- Kosten für Buchführung und Steuerberatung
- Kontoführungsgebühren
- Porto und Verwaltungsaufwand für die Abrechnung selbst
- Kosten für Rechtsstreitigkeiten mit anderen Mietern
Leerstandskosten
Steht eine Wohnung im Haus leer, dürfen die anteiligen Betriebskosten für diese Wohnung nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den Leerstandsanteil selbst tragen.
Weitere nicht umlagefähige Kosten
- Kosten für Modernisierungen (z. B. neue Heizungsanlage)
- Abschreibungen auf Gebäude oder Anlagen
- Hypothekenzinsen und Finanzierungskosten
- Grundsteuer für gewerblich genutzte Flächen (anteilig)
- Kosten für die erstmalige Herstellung von Anlagen
- Versicherungen gegen Mietausfall
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters
Was tun bei unzulässigen Positionen?
Entdecken Sie in Ihrer Abrechnung Positionen, die nicht umlagefähig sind, gehen Sie wie folgt vor:
Formelle Fehler: Abrechnung komplett unwirksam
Fehlen in der Abrechnung Pflichtangaben (Abrechnungszeitraum, Verteilerschlüssel, Gesamtkosten), ist die gesamte Abrechnung formell unwirksam — nicht nur einzelne Positionen. Der Mieter muss in diesem Fall gar nichts nachzahlen, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt.