10. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Was müssen Mieter bei der Nebenkostenabrechnung nicht zahlen?
Reparaturen, Verwaltungskosten, Leerstand — viele Positionen darf der Vermieter nicht abrechnen. Was Mieter nicht zahlen müssen und wie man widerspricht.
Nicht alles, was ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung aufführt, muss der Mieter auch bezahlen. Das Gesetz legt genau fest, welche Kosten umlagefähig sind — alle anderen trägt der Vermieter selbst. Wir zeigen, welche Positionen Mieter regelmäßig zu Unrecht zahlen und wie sie sich dagegen wehren können.
Grundregel: Nur BetrKV-Kosten sind umlagefähig
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in §2 abschließend auf, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Alles, was dort nicht steht, ist nicht umlagefähig — egal was im Mietvertrag steht (zwingendes Recht). Eine vollständige Übersicht der erlaubten Positionen gibt der Artikel zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Diese Kosten muss der Mieter nicht zahlen
Instandhaltung und Reparaturen
Einer der häufigsten Fehler: Vermieter rechnen Reparaturen als Betriebskosten ab. Das ist unzulässig. Nicht umlagefähig sind:
- Reparatur der Heizungsanlage
- Erneuerung von Rohrleitungen
- Dachreparaturen und Fassadensanierung
- Austausch von Fenstern oder Türen
- Reparatur des Aufzugs
Verwaltungskosten
Kosten für die Verwaltung des Gebäudes trägt ausschließlich der Vermieter:
- Hausverwaltungsgebühren
- Kosten für Buchführung und Steuerberatung
- Kontoführungsgebühren
- Porto und Verwaltungsaufwand für die Abrechnung selbst
- Kosten für Rechtsstreitigkeiten mit anderen Mietern
Leerstandskosten
Steht eine Wohnung im Haus leer, dürfen die anteiligen Betriebskosten für diese Wohnung nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den Leerstandsanteil selbst tragen.
Weitere nicht umlagefähige Kosten
- Kosten für Modernisierungen (z. B. neue Heizungsanlage)
- Abschreibungen auf Gebäude oder Anlagen
- Hypothekenzinsen und Finanzierungskosten
- Grundsteuer für gewerblich genutzte Flächen (anteilig)
- Kosten für die erstmalige Herstellung von Anlagen
- Versicherungen gegen Mietausfall
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters
Was tun bei unzulässigen Positionen?
Entdecken Sie in Ihrer Abrechnung Positionen, die nicht umlagefähig sind, gehen Sie wie folgt vor:
Formelle Fehler: Abrechnung komplett unwirksam
Fehlen in der Abrechnung Pflichtangaben (Abrechnungszeitraum, Verteilerschlüssel, Gesamtkosten), ist die gesamte Abrechnung formell unwirksam — nicht nur einzelne Positionen. Der Mieter muss in diesem Fall gar nichts nachzahlen, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter Hausverwaltungskosten trotzdem abrechnen?
Nein — Hausverwaltungskosten sind nach §1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig und dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen. Enthält die Abrechnung solche Kosten, kann der Mieter diese Positionen innerhalb von 12 Monaten beanstanden und die Zahlung anteilig zurückfordern.
Darf der Vermieter Reparaturkosten als Betriebskosten umlegen?
Nein — Instandhaltungs- und Reparaturkosten trägt der Vermieter allein. Einzige Ausnahme: Wartungskosten (z. B. jährliche Heizungswartung oder Aufzugsprüfung) sind umlagefähig, sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind. Der Unterschied: Wartung ist laufend und präventiv, Reparatur ist anlassbezogen.
Was tun, wenn ich unzulässige Positionen entdeckt habe?
Beantragen Sie zunächst schriftlich Belegeinsicht. Prüfen Sie anhand der Belege, ob es sich um laufende Betriebskosten oder Reparaturen handelt. Legen Sie dann innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch ein. Zahlen Sie den strittigen Betrag unter ausdrücklichem Vorbehalt, um Verzug zu vermeiden.
Kann der Mieter auch die gesamte Abrechnung ablehnen, wenn sie formelle Fehler hat?
Ja — fehlen Pflichtangaben wie Abrechnungszeitraum, Verteilerschlüssel oder Gesamtkosten, ist die gesamte Abrechnung formell unwirksam. Der Mieter muss dann gar nichts nachzahlen, bis eine vollständige und korrekte Abrechnung vorliegt — sofern die 12-Monats-Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist.