Von Laurin Schlereth · 10. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Nebenkostenabrechnung: Was Mieter nicht zahlen müssen
Reparaturen, Verwaltungskosten, Leerstand — viele Positionen darf der Vermieter nicht abrechnen. Was Mieter nicht zahlen müssen und wie man widerspricht.
Steht eine Position auf der Nebenkostenabrechnung, heißt das noch lange nicht, dass der Mieter sie auch schuldet — ein Irrtum, der viele Mieter jedes Jahr Geld kostet (neun weitere widerlegt der Beitrag Nebenkosten-Irrtümer: 10 Mythen im Faktencheck). Reparatur des Aufzugs, Hausverwaltung, die Rücklage fürs Dach: Solche Posten landen regelmäßig in der Abrechnung, obwohl das Gesetz sie ausdrücklich dem Vermieter zuweist. Welche Kosten Sie getrost streichen können — und wie Sie das gegenüber dem Vermieter durchsetzen.
Grundregel: Nur BetrKV-Kosten sind umlagefähig
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in §2 abschließend auf, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Alles, was dort nicht steht, ist nicht umlagefähig — egal was im Mietvertrag steht (zwingendes Recht). Eine vollständige Übersicht der erlaubten Positionen gibt der Artikel zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Diese Kosten muss der Mieter nicht zahlen
Instandhaltung und Reparaturen
Einer der häufigsten Fehler: Vermieter rechnen Reparaturen als Betriebskosten ab. Das ist unzulässig. Nicht umlagefähig sind:
- Reparatur der Heizungsanlage
- Erneuerung von Rohrleitungen
- Dachreparaturen und Fassadensanierung
- Austausch von Fenstern oder Türen
- Reparatur des Aufzugs
Verwaltungskosten
Kosten für die Verwaltung des Gebäudes trägt ausschließlich der Vermieter:
- Hausverwaltungsgebühren
- Kosten für Buchführung und Steuerberatung
- Kontoführungsgebühren
- Porto und Verwaltungsaufwand für die Abrechnung selbst
- Kosten für Rechtsstreitigkeiten mit anderen Mietern
Leerstandskosten
Steht eine Wohnung im Haus leer, dürfen die anteiligen Betriebskosten für diese Wohnung nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den Leerstandsanteil selbst tragen.
Weitere nicht umlagefähige Kosten
- Kosten für Modernisierungen (z. B. neue Heizungsanlage)
- Abschreibungen auf Gebäude oder Anlagen
- Hypothekenzinsen und Finanzierungskosten
- Grundsteuer für gewerblich genutzte Flächen (anteilig)
- Kosten für die erstmalige Herstellung von Anlagen
- Versicherungen gegen Mietausfall
- Rechtsschutzversicherung des Vermieters
Ein Sonderfall sind Positionen wie Dachrinnenreinigung oder Rauchmelder-Wartung: Sie sind zwar grundsätzlich umlagefähig, aber nur, wenn der Mietvertrag die Kostenart einzeln benennt — der Pauschalverweis auf „sonstige Betriebskosten" reicht nicht. Details im Artikel Sonstige Betriebskosten (§2 Nr. 17).
CO₂-Kosten: den Vermieteranteil nicht mitzahlen
Seit 2023 dürfen Vermieter die CO₂-Abgabe auf Gas und Heizöl nicht mehr vollständig weiterreichen. Nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) wird sie über ein 10-Stufen-Modell (§5 CO2KostAufG) aufgeteilt: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto größer der Anteil des Vermieters — bei sehr schlecht gedämmten Häusern (ab 52 kg CO₂/m² pro Jahr) bis zu 95 %. Diesen Vermieteranteil müssen Mieter nicht zahlen. Weist der Vermieter die CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung gar nicht gesondert aus, dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil zusätzlich um 3 % kürzen (§7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Für die im Herbst 2026 fälligen Abrechnungen des Jahres 2025 ist die Aufteilung bereits das dritte Mal Pflicht — sie fehlt aber immer noch oft. Prüfen Sie deshalb gezielt, ob ein Vermieteranteil abgezogen wurde. Wann und wie Sie kürzen dürfen, erklärt der Beitrag zum Kürzungsrecht bei der Nebenkostenabrechnung. Die Grundsteuer dagegen müssen Mieter zahlen — auch wenn sie mit der Reform 2025 steigt.
Was tun bei unzulässigen Positionen?
Entdecken Sie in Ihrer Abrechnung Positionen, die nicht umlagefähig sind, gehen Sie wie folgt vor:
Ihr Recht auf Belegeinsicht ist seit 2025 ausdrücklich in §556 Abs. 4 BGB geregelt: Der Vermieter muss Ihnen die zugrundeliegenden Belege zeigen (elektronisch genügt). Nur so lässt sich erkennen, ob eine Position eine laufende Betriebskostenart oder eine nicht umlagefähige Reparatur ist — auf Fotokopien besteht allerdings grundsätzlich kein Anspruch (BGH VIII ZR 78/05). Anleitung im Beitrag zur Belegeinsicht in die Nebenkostenabrechnung.
Formelle Fehler: Abrechnung komplett unwirksam
Fehlen in der Abrechnung Pflichtangaben (Abrechnungszeitraum, Verteilerschlüssel, Gesamtkosten), ist die gesamte Abrechnung formell unwirksam — nicht nur einzelne Positionen. Der Mieter muss in diesem Fall gar nichts nachzahlen, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt. Welche Fehler formell wirken und welche nur inhaltlich korrigiert werden, grenzt der Artikel formelle vs. materielle Fehler der Abrechnung ab.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter Hausverwaltungskosten trotzdem abrechnen?
Nein — Hausverwaltungskosten sind nach §1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich nicht umlagefähig und dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen. Enthält die Abrechnung solche Kosten, kann der Mieter diese Positionen innerhalb von 12 Monaten beanstanden und die Zahlung anteilig zurückfordern.
Darf der Vermieter Reparaturkosten als Betriebskosten umlegen?
Nein — Instandhaltungs- und Reparaturkosten trägt der Vermieter allein. Einzige Ausnahme: Wartungskosten (z. B. jährliche Heizungswartung oder Aufzugsprüfung) sind umlagefähig, sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind. Der Unterschied: Wartung ist laufend und präventiv, Reparatur ist anlassbezogen.
Was tun, wenn ich unzulässige Positionen entdeckt habe?
Beantragen Sie zunächst schriftlich Belegeinsicht. Prüfen Sie anhand der Belege, ob es sich um laufende Betriebskosten oder Reparaturen handelt. Legen Sie dann innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch ein. Zahlen Sie den strittigen Betrag unter ausdrücklichem Vorbehalt, um Verzug zu vermeiden.
Kann der Mieter auch die gesamte Abrechnung ablehnen, wenn sie formelle Fehler hat?
Ja — fehlen Pflichtangaben wie Abrechnungszeitraum, Verteilerschlüssel oder Gesamtkosten, ist die gesamte Abrechnung formell unwirksam. Der Mieter muss dann gar nichts nachzahlen, bis eine vollständige und korrekte Abrechnung vorliegt — sofern die 12-Monats-Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist.