Kündigungsschutz für Mieter — §573 BGB erklärt

Deutschland hat eines der strengsten Mieterschutzgesetze Europas. Vermieter können ein bestehendes Mietverhältnis nicht einfach beenden — sie brauchen ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse. Mieter haben zudem das Recht, einer Kündigung zu widersprechen, wenn die Aufgabe der Wohnung eine unzumutbare Härte wäre. Was genau erlaubt ist und wie Sie sich als Mieter schützen können, erklärt dieser Artikel.

Grundprinzip: Vermieter braucht berechtigtes Interesse (§573 BGB)

Nach §573 Abs. 1 BGB darf ein Vermieter ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Ausnahme: die erleichterte Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus nach § 573a— ohne berechtigtes Interesse, dafür mit um drei Monate verlängerter Frist. Das Gesetz nennt in §573 Abs. 2 BGB drei ausdrückliche Regelbeispiele — die Aufzählung ist aber nicht abschließend. Fehlt das berechtigte Interesse, ist die Kündigung unwirksam, auch wenn alle Formalien stimmen.

Eigenbedarf — der häufigste Kündigungsgrund

Die Eigenbedarfskündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in der Praxis der häufigste Kündigungsgrund. Berechtigt sind neben dem Vermieter selbst auch Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister) und Angehörige des Haushalts. Entfernte Verwandte und Bekannte genügen nicht.

Der Vermieter muss den Eigenbedarf konkret darlegen — ein vager Wunsch reicht nicht. Stellt sich nach dem Auszug des Mieters heraus, dass die Wohnung gar nicht genutzt wurde oder innerhalb von drei Jahren weitervermietet wird, kann der Mieter Schadensersatz verlangen (BGH, Urt. v. 08.04.2009 – VIII ZR 231/07). Mehr dazu im Artikel zur Eigenbedarfskündigung.

Verlängerte Kündigungsfristen für Vermieter

Während Mieter immer mit 3 Monaten kündigen können, hängt die Kündigungsfrist des Vermieters von der Mietdauer ab. Langzeitmietern bietet das erheblichen Schutz:

Härtewiderspruch — Sozialklausel (§574 BGB)

Selbst wenn eine Kündigung formal wirksam ist, können Mieter unter bestimmten Umständen widersprechen und das Fortführen des Mietverhältnisses verlangen. Dies regelt die sogenannte Sozialklausel in §574 BGB.

Der Widerspruch ist in Textform zu erklären und muss dem Vermieter regelmäßig spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b BGB). Fehlt der Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist, bleibt er bis zum ersten Räumungstermin möglich. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Parteien ab. Musterbrief und Fristrechnung: Härtewiderspruch Eigenbedarf — Muster.

Es gibt keine festen Fallgruppen. Alter und lange Mietzeit allein reichen regelmäßig nicht (BGH VIII ZR 180/18). Als Härte kommen nur Nachteile in Betracht, die sich von einem gewöhnlichen Umzug deutlich abheben — etwa eine substantiiert drohende Gesundheitsverschlechterung oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum (§ 574 Abs. 2). Das Schreiben und die Frist gehören in den eigenen Beitrag.

Sonderschutz bestimmter Mietergruppen

Bestimmte Mietergruppen genießen neben der Sozialklausel zusätzlichen gesetzlichen Schutz. Auch wenn dieser Schutz meist im Rahmen der Interessenabwägung wirkt (kein absoluter Kündigungsschutz), ist er in der Praxis erheblich:

ETW-Umwandlung: Kündigungssperrfrist (§577a BGB)

Ein besonders wichtiges Schutzrecht gilt, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen neuen Eigentümer verkauft wird. In diesem Fall gilt nach §577a BGB eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren ab Eigentumsübergang — in vielen deutschen Großstädten wurden diese Fristen per Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert. Dass der Mietvertrag beim Verkauf der schon überlassenen Wohnung auf den Käufer übergeht, ist § 566 BGB und steht unter Wohnung verkauft.

Wichtig: Die Sperrfrist beginnt mit dem Eigentumsübergang (Eintrag im Grundbuch), nicht mit dem Kaufvertrag. Während der Sperrfrist ist jede Kündigung — auch wegen Eigenbedarf — unzulässig. Ein Verstoß macht die Kündigung unwirksam.

Was tun, wenn die Kündigung kommt?

Absolut unzulässige Kündigungsgründe

Einige Kündigungsgründe sind gesetzlich ausgeschlossen. Eine Kündigung aus diesen Gründen ist von Anfang an unwirksam und kann sogar zu Schadensersatzansprüchen führen:

Häufige Fragen