15. März 2026 · 8 Min. Lesezeit

Eigenbedarfskündigung anfechten — 5 Fehler, die Vermieter machen

Eigenbedarfskündigung erhalten? Diese 5 Fehler machen sie unwirksam: Begründung, Härtefall §574 BGB, Sozialklausel. Schadensersatz bei vorgetäuschtem Bedarf.

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund, den Vermieter gegenüber langjährigen Mietern geltend machen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung ist rechtswirksam — Mieter haben erhebliche Schutzrechte und sollten diese kennen.

Kurzantwort: Eigenbedarf ist zulässig, wenn der Vermieter, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige die Wohnung zu Wohnzwecken benötigen (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein — vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzpflichten auslösen. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer 3–9 Monate.

Schnellzugriff: Mietrecht für Mieter · Mietvertrag Muster

Was ist Eigenbedarf? (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine begünstigte Person als Wohnraum benötigt. Dabei genügt es nicht, die Wohnung bloß haben zu wollen — der Vermieter muss ein ernsthaftes, konkretes Nutzungsinteresse nachweisen. Der BGH hat klargestellt, dass vernünftige, nachvollziehbare Gründe ausreichend sind, ohne dass ein besonderer Notfall vorliegen muss (BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).

Typische anerkannte Gründe: Vermieter zieht aus einer anderen Stadt zu, möchte aus einer zu kleinen oder zu teuren Wohnung in die eigene Immobilie wechseln, oder ein Familienmitglied benötigt nach Studienende einen eigenen Hausstand in der Stadt.

Wer kann Eigenbedarf geltend machen?

Das Gesetz begrenzt den Kreis der begünstigten Personen auf nahe Angehörige. Nicht jede entfernte Beziehung rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung.

Person

Eigenbedarf zulässig?

Anmerkung

Vermieter selbst

Uneingeschränkt

Ehegatte / Lebenspartner

Auch bei Trennung ggf. umstritten

Kinder / Stiefkinder

Einschließlich Pflegekinder

Eltern / Schwiegereltern

Anerkannt durch BGH

Geschwister

Ja (BGH 2003)

BGH VIII ZR 233/02

Nichten / Neffen

Eingeschränkt

Muss besonders begründet werden

Cousins / entfernte Verwandte

Nein

Kein anerkannter Eigenbedarf

Pflegeperson / Haushaltshilfe

Wenn im Haushalt lebend

GmbH / juristische Person

Nein

Eigenbedarfskündigung unmöglich

Formale Anforderungen an die Kündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn sie bestimmten formalen Anforderungen genügt. Fehlen diese, ist die Kündigung unwirksam — auch wenn der Eigenbedarf materiell berechtigt wäre.

Schriftform (§ 568 BGB): Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Eine E-Mail oder SMS genügt nicht.

Konkrete Begründung: Der Vermieter muss die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, namentlich nennen und deren Beziehung zum Vermieter darlegen.

Darlegung des Bedarfs: Warum wird gerade diese Wohnung benötigt? Der Vermieter muss erläutern, weshalb der Bedarf nicht auf andere Weise gedeckt werden kann.

Kein vergleichbarer freier Wohnraum: Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, muss er prüfen, ob eine andere leerstehende oder freiwerdende Wohnung dem Bedarf genügt (BGH VIII ZR 195/12).

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigungen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB). Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist die Frist, die der Vermieter einhalten muss.

Mietdauer

Kündigungsfrist

Weniger als 5 Jahre

3 Monate

5 bis unter 8 Jahre

6 Monate

8 Jahre und länger

9 Monate

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Geht sie z. B. am 5. März zu, läuft die Frist erst ab April.

Sozialklausel § 574 BGB — Widerspruch wegen Härtegründen

Auch wenn die Eigenbedarfskündigung formell und materiell korrekt ist, kann der Mieter Widerspruch einlegen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen (§ 574b BGB).

Hohes Alter: Betagte Mieter können sich auf die besondere Belastung durch einen erzwungenen Umzug berufen. Gerichte berücksichtigen dies regelmäßig.

Schwere Krankheit oder Behinderung: Ein Umzug kann die Gesundheit erheblich gefährden. Ärztliche Atteste sind in diesem Fall entscheidend.

Schwangerschaft: Kurz vor oder nach der Geburt ist ein Umzug unzumutbar. Gerichte gewähren hier regelmäßig Aufschub.

Schulkinder: Ein Schulwechsel mitten im Schuljahr gilt als Härtefall, insbesondere bei wichtigen Prüfungsjahren.

Kein vergleichbarer Ersatzwohnraum: Ist in der Region kein zumutbarer, bezahlbarer Ersatzwohnraum verfügbar, kann dies die Kündigung vorübergehend aushebeln.

Vorgetäuschter Eigenbedarf — Schadensersatz nach § 280 BGB

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, zieht die genannte Person aber gar nicht ein oder verlässt die Wohnung kurz darauf wieder, spricht vieles für vorgetäuschten Eigenbedarf. In diesem Fall hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz — für Umzugskosten, Mietdifferenz zur neuen (teureren) Wohnung und weitere Schäden (BGH, Urt. v. 08.04.2009 – VIII ZR 231/07).

Beobachtung der Wohnung: Mieter können nach dem Auszug prüfen, ob die angegebene Person tatsächlich einzieht. Aushänge, Namensschilder und Nachbarbefragungen sind erlaubte Mittel.

Auskunftsanspruch: Der BGH hat entschieden, dass Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen können, ob der Eigenbedarf realisiert wurde (BGH VIII ZR 6/13).

Drei Jahre Verjährung: Ansprüche auf Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren ab Kenntnis.

Checkliste: Was Mieter nach Erhalt der Kündigung tun sollten

Formelle Prüfung: Ist die Kündigung schriftlich? Ist der Eigenbedarf konkret begründet? Ist die Person namentlich genannt? Fehlt eines dieser Elemente, ist die Kündigung unwirksam.

Frist kontrollieren: Stimmt die Kündigungsfrist mit der Mietdauer überein? Zu kurze Fristen machen die Kündigung nicht automatisch unwirksam, verlängern aber die Frist kraft Gesetzes.

Rechtsberatung einholen: Sofort einen Mieterverein oder Rechtsanwalt aufsuchen. Viele bieten kostenlose Erstberatung an. Zeit ist knapp — Widerspruchsfristen laufen.

Härtefall-Widerspruch prüfen: Bestehen Härtegründe (Alter, Krankheit, Kinder)? Den Widerspruch nach § 574 BGB rechtzeitig einlegen — spätestens 2 Monate vor Fristablauf.

Ersatzwohnraum suchen: Parallel Ersatzwohnraum suchen — nicht aus Prinzip zögern. Ein Widerspruch schützt nicht dauerhaft, sondern verzögert allenfalls.

Keine Zahlung verweigern: Miete weiter vollständig zahlen, bis die Kündigung rechtskräftig entschieden oder ein Vergleich gefunden ist.

Vertiefend: Kündigungsschutz für Mieter — §573 BGB & Sozialklausel · Mietrecht für Mieter — Übersicht · Übergabeprotokoll Muster

Mietvertrag & Wohnungsübergabe

Nutzen Sie unsere kostenlosen Muster für Mietvertrag und Übergabeprotokoll — rechtssicher und sofort einsatzbereit.

Alle Rechner & Muster →

Häufige Fragen

Darf der Vermieter Eigenbedarf für eine GmbH oder Firma anmelden?

Nein. Juristische Personen wie GmbHs, AGs oder Vereine können keinen Eigenbedarf geltend machen, da sie keinen eigenen Wohnbedarf haben. Eigenbedarf setzt voraus, dass eine natürliche Person die Wohnung als Wohnraum benötigt. Vermieter-GmbHs können daher grundsätzlich keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Kann ich die Eigenbedarfskündigung anfechten, wenn keine Begründung angegeben ist?

Ja — eine fehlende oder unzureichende Begründung macht die Eigenbedarfskündigung formell unwirksam. Der Vermieter muss die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, namentlich nennen und deren Beziehung zu ihm sowie den konkreten Wohnbedarf darlegen. Allgemeine Formulierungen wie "meine Familie benötigt die Wohnung" reichen nicht aus.

Wie lange hat der Mieter Zeit, Widerspruch wegen Härtegründen einzulegen?

Der Härtewiderspruch nach §574 BGB muss spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen (§574b BGB). Diese Frist ist absolut — wer sie versäumt, verliert das Widerspruchsrecht. Den Widerspruch sollten Sie daher sofort nach Erhalt der Kündigung vorbereiten und fristgerecht per Einschreiben versenden.

Was passiert, wenn der Vermieter die Wohnung nach meinem Auszug nicht selbst nutzt?

Das ist ein Indiz für vorgetäuschten Eigenbedarf. Der Mieter kann nach §280 BGB Schadensersatz verlangen — für Umzugskosten, Mietdifferenz zur neuen Wohnung und sonstige Schäden. Der BGH hat klargestellt, dass Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen können, ob der Eigenbedarf realisiert wurde (BGH VIII ZR 6/13). Der Schadensersatzanspruch verjährt nach drei Jahren.