Von Laurin Schlereth · 15. März 2026 · 8 Min. Lesezeit
Eigenbedarfskündigung anfechten — 5 typische Fehler
Eigenbedarfskündigung erhalten? Diese 5 Fehler machen sie unwirksam: Begründung, Härtefall §574 BGB, Sozialklausel. Schadensersatz bei vorgetäuschtem Bedarf.
Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund, den Vermieter gegenüber langjährigen Mietern geltend machen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung ist rechtswirksam — Mieter haben erhebliche Schutzrechte und sollten diese kennen.
Aktueller Trend: Eigenbedarf beschäftigt die Gerichte zunehmend. Der Deutsche Mieterbund zählte 2024 mehr als 13.000 Gerichtsverfahren wegen Eigenbedarf. Das sind nur die vor Gericht ausgetragenen Fälle; die tatsächliche Zahl der Eigenbedarfskündigungen liegt deutlich höher, weil die meisten nie verhandelt werden. Umso wichtiger ist es, die eigenen Schutzrechte zu kennen.
Stand: Juli 2026 · Quelle: Deutscher Mieterbund (Gerichtsverfahren wegen Eigenbedarf, 2024).
Was ist Eigenbedarf? (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine begünstigte Person als Wohnraum benötigt. Dabei genügt es nicht, die Wohnung bloß haben zu wollen — der Vermieter muss ein ernsthaftes, konkretes Nutzungsinteresse nachweisen. Der BGH hat klargestellt, dass vernünftige, nachvollziehbare Gründe ausreichend sind, ohne dass ein besonderer Notfall vorliegen muss (BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).
Typische anerkannte Gründe: Vermieter zieht aus einer anderen Stadt zu, möchte aus einer zu kleinen oder zu teuren Wohnung in die eigene Immobilie wechseln, oder ein Familienmitglied benötigt nach Studienende einen eigenen Hausstand in der Stadt.
Eigenbedarf trotz Umbau- und Verkaufsabsicht (BGH 2025)
Ein häufiger Irrtum: Wer als Vermieter zugleich umbauen oder verkaufen will, könne sich nicht mehr auf Eigenbedarf berufen. Der BGH hat das im September 2025 verneint. Der Fall: Ein Berliner Vermieter bewohnte die baugleiche Wohnung ein Stockwerk über seiner Mieterin und besaß das nicht ausgebaute Dachgeschoss. Er wollte das Dachgeschoss ausbauen, mit seiner Wohnung verbinden, diese vergrößerte Einheit verkaufen — und dauerhaft in die Wohnung seiner Mieterin ziehen (BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23).
Drei Punkte daraus sind für die Praxis wichtig. Erstens ist eine solche Kündigung allein an § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu messen: Die Verwertungskündigung nach Nr. 3 ist gar nicht erst eröffnet, weil nicht die vermietete, sondern die eigene Wohnung verkauft werden soll. Zweitens ist das Nutzungsinteresse auch dann beachtlich, wenn der Vermieter den Bedarf selbst herbeigeführt hat — er muss sich nicht entgegenhalten lassen, dass er den Umbau ja auch lassen könnte. Drittens schließt es Eigenbedarf nicht aus, dass sich seine Wohnverhältnisse durch den Umzug in eine ähnlich große Wohnung kaum verändern.
Was das Urteil NICHT sagt
Es bedeutet nicht, dass eine solche Kündigung automatisch wirksam ist. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen — ob der Selbstnutzungswille tatsächlich ernsthaft und dauerhaft war, muss dort erst noch geklärt werden. Genau daran scheitern vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen in der Praxis: nicht am Umbau, sondern an der Ernsthaftigkeit.
Wer kann Eigenbedarf geltend machen?
Das Gesetz begrenzt den Kreis der begünstigten Personen auf nahe Angehörige. Nicht jede entfernte Beziehung rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung.
| Person | Eigenbedarf zulässig? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Vermieter selbst | Ja | Uneingeschränkt |
| Ehegatte / Lebenspartner | Ja | Auch bei Trennung ggf. umstritten |
| Kinder / Stiefkinder | Ja | Einschließlich Pflegekinder |
| Eltern / Schwiegereltern | Ja | Anerkannt durch BGH |
| Geschwister | Ja | Anerkannt durch BGH |
| Nichten / Neffen | Eingeschränkt | Muss besonders begründet werden |
| Cousins / entfernte Verwandte | Nein | Kein anerkannter Eigenbedarf |
| Pflegeperson / Haushaltshilfe | Ja | Wenn im Haushalt lebend |
| GmbH / juristische Person | Nein | Eigenbedarfskündigung unmöglich |
Formale Anforderungen an die Kündigung
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn sie bestimmten formalen Anforderungen genügt. Fehlen diese, ist die Kündigung unwirksam — auch wenn der Eigenbedarf materiell berechtigt wäre.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
Die Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigungen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB). Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist die Frist, die der Vermieter einhalten muss.
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis unter 8 Jahre | 6 Monate |
| 8 Jahre und länger | 9 Monate |
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Geht sie z. B. am 5. März zu, läuft die Frist erst ab April.
Sozialklausel § 574 BGB — Widerspruch wegen Härtegründen
Auch wenn die Eigenbedarfskündigung formell und materiell korrekt ist, kann der Mieter Widerspruch einlegen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen (§ 574b BGB).
Vorgetäuschter Eigenbedarf — Schadensersatz nach § 280 BGB
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, zieht die genannte Person aber gar nicht ein oder verlässt die Wohnung kurz darauf wieder, spricht vieles für vorgetäuschten Eigenbedarf. In diesem Fall hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz — für Umzugskosten, Mietdifferenz zur neuen (teureren) Wohnung und weitere Schäden (BGH, Urt. v. 08.04.2009 – VIII ZR 231/07).
Checkliste: Was Mieter nach Erhalt der Kündigung tun sollten
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Alle Rechner & Muster →Häufige Fragen
Darf der Vermieter Eigenbedarf für eine GmbH oder Firma anmelden?
Nein. Juristische Personen wie GmbHs, AGs oder Vereine können keinen Eigenbedarf geltend machen, da sie keinen eigenen Wohnbedarf haben. Eigenbedarf setzt voraus, dass eine natürliche Person die Wohnung als Wohnraum benötigt. Vermieter-GmbHs können daher grundsätzlich keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Kann ich die Eigenbedarfskündigung anfechten, wenn keine Begründung angegeben ist?
Ja — eine fehlende oder unzureichende Begründung macht die Eigenbedarfskündigung formell unwirksam. Der Vermieter muss die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, namentlich nennen und deren Beziehung zu ihm sowie den konkreten Wohnbedarf darlegen. Allgemeine Formulierungen wie "meine Familie benötigt die Wohnung" reichen nicht aus.
Wie lange hat der Mieter Zeit, Widerspruch wegen Härtegründen einzulegen?
Der Härtewiderspruch nach §574 BGB muss spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen (§574b BGB). Diese Frist ist absolut — wer sie versäumt, verliert das Widerspruchsrecht. Den Widerspruch sollten Sie daher sofort nach Erhalt der Kündigung vorbereiten und fristgerecht per Einschreiben versenden.
Was passiert, wenn der Vermieter die Wohnung nach meinem Auszug nicht selbst nutzt?
Das ist ein Indiz für vorgetäuschten Eigenbedarf. Der Mieter kann nach §280 BGB Schadensersatz verlangen — für Umzugskosten, Mietdifferenz zur neuen Wohnung und sonstige Schäden. Der BGH hat klargestellt, dass bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatzansprüche bestehen (BGH VIII ZR 231/07). Der Schadensersatzanspruch verjährt nach drei Jahren.