Eigenbedarfskündigung — wann sie zulässig ist und wie Mieter sich wirksam wehren

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund, den Vermieter gegenüber langjährigen Mietern geltend machen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung ist rechtswirksam — Mieter haben erhebliche Schutzrechte und sollten diese kennen.

Was ist Eigenbedarf? (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine begünstigte Person als Wohnraum benötigt. Dabei genügt es nicht, die Wohnung bloß haben zu wollen — der Vermieter muss ein ernsthaftes, konkretes Nutzungsinteresse nachweisen. Der BGH hat klargestellt, dass vernünftige, nachvollziehbare Gründe ausreichend sind, ohne dass ein besonderer Notfall vorliegen muss (BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).

Typische anerkannte Gründe: Vermieter zieht aus einer anderen Stadt zu, möchte aus einer zu kleinen oder zu teuren Wohnung in die eigene Immobilie wechseln, oder ein Familienmitglied benötigt nach Studienende einen eigenen Hausstand in der Stadt.

Wer kann Eigenbedarf geltend machen?

Das Gesetz begrenzt den Kreis der begünstigten Personen auf nahe Angehörige. Nicht jede entfernte Beziehung rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung.

Formale Anforderungen an die Kündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn sie bestimmten formalen Anforderungen genügt. Fehlen diese, ist die Kündigung unwirksam — auch wenn der Eigenbedarf materiell berechtigt wäre.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigungen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB). Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist die Frist, die der Vermieter einhalten muss.

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Geht sie z. B. am 5. März zu, läuft die Frist erst ab April.

Sozialklausel § 574 BGB — Widerspruch wegen Härtegründen

Auch wenn die Eigenbedarfskündigung formell und materiell korrekt ist, kann der Mieter Widerspruch einlegen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen (§ 574b BGB).

Vorgetäuschter Eigenbedarf — Schadensersatz nach § 280 BGB

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, zieht die genannte Person aber gar nicht ein oder verlässt die Wohnung kurz darauf wieder, spricht vieles für vorgetäuschten Eigenbedarf. In diesem Fall hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz — für Umzugskosten, Mietdifferenz zur neuen (teureren) Wohnung und weitere Schäden (BGH, Urt. v. 08.04.2009 – VIII ZR 231/07).

Checkliste: Was Mieter nach Erhalt der Kündigung tun sollten