Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 5 Min. Lesezeit
Kaltmiete und Warmmiete — Unterschied & Beispiel
Kaltmiete ist die Grundmiete, Warmmiete enthält Betriebskosten und Heizung. Beispiel 80 m²: 720 € + 180 € = 900 € Warmmiete.
Auf einen Blick
Warmmiete = Kaltmiete + Betriebskosten + Heizung. Kaltmiete ist nur der Nettopreis der Wohnung. Beispiel 80 m²: 720 € Kaltmiete + 180 € Nebenkosten = 900 € Warmmiete.
„Kaltmiete 720 €, Warmmiete 900 €" — in fast jedem Wohnungsinserat stehen beide Zahlen nebeneinander, und genau hier passiert der teuerste Vergleichsfehler bei der Wohnungssuche: Wer zwei Angebote nur nach der Kaltmiete vergleicht, übersieht, dass sich die 180 € Differenz zwischen kalt und warm je nach Energieträger, Gebäudejahr und Heizart stark unterscheiden. Die günstigere Kaltmiete kann am Ende die teurere Wohnung sein.
Liegen Ihre Nebenkosten über dem Durchschnitt?
Monatsbetrag und Wohnfläche eintragen — der Vergleich rechnet Ihren Wert in €/m² um und stellt ihn dem Durchschnitt gegenüber.
Ihre Angaben
Ohne Bundesland vergleichen wir mit dem Deutschland-Durchschnitt. Mit Angabe wird der Wert regional.
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Der Schnitt liegt bei 2,67 €/m² warm. Danach sehen Sie, wo Sie stehen.
Kaltmiete (Nettokaltmiete)
Die Kaltmiete — auch Nettokaltmiete oder Nettomiete genannt — ist der reine Mietpreis für die Überlassung der Wohnung ohne jegliche Nebenkosten. Sie ist der Betrag, der ausschließlich für das Wohnen selbst gezahlt wird: Quadratmeter mal Mietpreis pro m².
Die Kaltmiete ist die Basis für Mieterhöhungsverfahren, Mietspiegel-Vergleiche und Mietpreisbremse-Berechnungen. Wenn Politiker über "steigende Mieten" sprechen, meinen sie fast immer die Nettokaltmiete.
Nettokaltmiete vs. Bruttokaltmiete
Es gibt noch eine weitere Unterscheidung, die oft für Verwirrung sorgt:
Was ist in der Warmmiete enthalten?
Die Warmmiete setzt sich typischerweise aus folgenden Komponenten zusammen:
| Bestandteil | Typischer Anteil an der Warmmiete |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 70–80 % |
| Heizkosten | 8–12 % |
| Warmwasser | 2–4 % |
| Wasser/Abwasser | 2–4 % |
| Müllabfuhr | 1–2 % |
| Gebäudeversicherung | 1–2 % |
| Hausmeister/Reinigung | 1–3 % |
| Sonstige Betriebskosten | 1–3 % |
Beispielrechnung: Warm- vs. Kaltmiete
Typische Nebenkosten-Höhe in Deutschland 2025
Als grober Richtwert gilt: Die monatlichen Betriebskosten liegen bei einer normalen Stadtwohnung bei 2,00–3,50 € pro m². Für eine 70 m²-Wohnung bedeutet das rund 140–245 € monatliche Vorauszahlung. Ländliche Lagen und gut gedämmte Neubauten tendieren eher nach unten, schlecht gedämmte Altbauten in der Stadt nach oben. Mit dem Nebenkosten-Rechner können Sie Ihre voraussichtlichen Betriebskosten individuell abschätzen.
Vorauszahlung vs. Pauschale: Was ist besser?
Betriebskosten können auf zwei Arten im Mietvertrag geregelt werden:
Worauf bei Wohnungsinseraten achten?
Bei der Wohnungssuche sollten Sie auf folgende Punkte achten:
Die zweite Miete: Nebenkosten im Blick behalten
In der öffentlichen Debatte werden Nebenkosten oft als "zweite Miete"bezeichnet. Nicht ohne Grund: In vielen deutschen Städten machen die Betriebskosten inzwischen 20–30 % der Warmmiete aus. Wer nur auf die Kaltmiete schaut, unterschätzt die tatsächliche Mietbelastung erheblich — vor allem bei schlecht isolierten Gebäuden mit hohem Energiebedarf.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Die Kaltmiete (Nettokaltmiete) ist der reine Mietpreis für die Wohnung ohne jegliche Nebenkosten. Die Warmmiete (Bruttowarmmiete) umfasst zusätzlich alle Betriebskosten inklusive Heizung und Warmwasser. Die Differenz liegt je nach Gebäude und Lage typisch bei 150–350 € pro Monat.
Sind Strom und Internet in der Warmmiete enthalten?
Nein — Haushaltsstrom und Internetkosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach §2 BetrKV und sind daher nicht in der Warmmiete enthalten. Nur der Strom für gemeinschaftliche Bereiche (Treppenhaus, Außenbeleuchtung) darf als Allgemeinstrom abgerechnet werden.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland?
Als grober Richtwert gelten 2,00–3,50 € pro m² monatlich; der Bundesdurchschnitt liegt bei 2,67 €/m² warm (Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds). Für eine 70-m²-Wohnung ergibt das rund 140–245 € an monatlichen Vorauszahlungen. Ländliche Lagen und gut gedämmte Neubauten liegen eher am unteren Ende, schlecht isolierte Altbauten in der Stadt am oberen Ende.
Was ist der Unterschied zwischen Vorauszahlung und Betriebskostenpauschale?
Bei der Vorauszahlung (Abschlagszahlung) zahlt der Mieter monatliche Abschläge und erhält am Jahresende eine Abrechnung — Nachzahlung oder Guthaben sind möglich. Bei der Betriebskostenpauschale ist ein fester Betrag vereinbart, ohne Jahresabrechnung. Der Vermieter trägt dann das Kostenrisiko, der Mieter hat keine Transparenz über die tatsächlichen Kosten.
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