Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · Aktualisiert am 19. Oktober 2026 · 5 Min. Lesezeit

Kaltmiete und Warmmiete: Unterschied 720 + 180 = 900

Unterschied Kaltmiete und Warmmiete: Kaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebskosten, Warmmiete enthält sie inkl. Heizung. 80 m²: 720 € + 180 € = 900 €.

Auf einen Blick

Der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete: Kaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebskosten. Warmmiete ist Kaltmiete plus Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser (§ 556 BGB, § 2 BetrKV). Beispiel 80 m²: 720 € Kaltmiete + 180 € Nebenkosten = 900 € Warmmiete.

„Kaltmiete 720 €, Warmmiete 900 €" — in fast jedem Wohnungsinserat stehen beide Zahlen nebeneinander, und genau hier passiert der teuerste Vergleichsfehler bei der Wohnungssuche: Wer zwei Angebote nur nach der Kaltmiete vergleicht, übersieht, dass sich die 180 € Differenz zwischen kalt und warm je nach Energieträger, Gebäudejahr und Heizart stark unterscheiden. Die günstigere Kaltmiete kann am Ende die teurere Wohnung sein.

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Kaltmiete (Nettokaltmiete)

Die Kaltmiete — auch Nettokaltmiete oder Nettomiete genannt — ist der reine Mietpreis für die Überlassung der Wohnung ohne jegliche Nebenkosten. Sie ist der Betrag, der ausschließlich für das Wohnen selbst gezahlt wird: Quadratmeter mal Mietpreis pro m².

Die Kaltmiete ist die Basis für Mieterhöhungsverfahren, Mietspiegel-Vergleiche und Mietpreisbremse-Berechnungen. Das Statistische Bundesamt bezeichnet als Nettokaltmiete (häufig auch Kaltmiete) den monatlichen Betrag, der als Entgelt für die Überlassung der Wohnung vereinbart ist.

Nettokaltmiete vs. Bruttokaltmiete

Es gibt noch eine weitere Unterscheidung, die oft für Verwirrung sorgt:

Nettokaltmiete: Reiner Mietpreis ohne jegliche Nebenkosten — nach Destatis das Entgelt für die Überlassung der Wohnung (häufig auch Kaltmiete).

Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete plus kalte Nebenkosten (unter anderem Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung, Hausverwaltung, umgelegte Grundsteuer und Gebäudeversicherung). Heizung, Warmwasser, Strom, Gas und Fernwärme zählen nicht dazu; Destatis weist sie als warme Nebenkosten separat aus. Das sind Zahlungen an den Vermieter, nicht zwingend eine Pauschale ohne Abrechnung.

Warmmiete (Bruttowarmmiete): Bruttokaltmiete plus warme Nebenkosten (Heizung und Warmwasser). Haushaltsstrom an den Versorger gehört nach Destatis zu den Kosten an Dritte, nicht zur Bruttowarmmiete.

Was ist in der Warmmiete enthalten?

Nach der Abgrenzung des Statistischen Bundesamts setzen sich Kaltmiete und Warmmiete so zusammen:

Mietbestandteile nach Destatis: Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete, Bruttowarmmiete
Bestandteil	Abgrenzung
Kaltmiete (Nettokaltmiete)	Entgelt für die Überlassung der Wohnung
Kalte Nebenkosten	Unter anderem Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung, Hausverwaltung, umgelegte Grundsteuer und Gebäudeversicherung — Zahlungen an den Vermieter
Bruttokaltmiete	Nettokaltmiete plus kalte Nebenkosten
Warme Nebenkosten	Heizung und Warmwasser; DMB-Betriebskostenspiegel 2024: Ø 1,32 €/m², in der Spitze 2,18 €/m²
Warmmiete (Bruttowarmmiete)	Bruttokaltmiete plus warme Nebenkosten
Kosten an Dritte	Wohnkosten nicht an den Vermieter, zum Beispiel Strom an den Versorger — nicht Teil der Bruttowarmmiete

Stand: FAQ Mikrozensus Zusatzprogramm Wohnen, Statistisches Bundesamt · Heizung/Warmwasser: Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024)

Beispielrechnung: Warm- vs. Kaltmiete

Beispiel: 80 m²-Wohnung in einer deutschen Mittelstadt

Nettokaltmiete720,00 €/Monat

Betriebskostenvorauszahlung:

davon Heizung/Warmwasser95,00 €

davon Wasser/Abwasser25,00 €

davon sonstige Betriebskosten60,00 €

Gesamte Vorauszahlung NK180,00 €/Monat

Warmmiete (monatlich)900,00 €/Monat

NK-Anteil: 20 % der Warmmiete

Typische Nebenkosten-Höhe in Deutschland

Laut Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds liegen die Betriebskosten im Schnitt bei 2,67 €/m² monatlich inklusive Heizung; fallen alle Kostenarten an, bis 3,68 €/m². Für eine 80-m²-Wohnung sind das rund 214 € monatliche Vorauszahlung, bei voller Umlage bis rund 294 €. Mit dem Nebenkosten-Rechner können Sie Ihre voraussichtlichen Betriebskosten individuell abschätzen.

Vorauszahlung und Betriebskostenpauschale

Betriebskosten können auf zwei Arten im Mietvertrag geregelt werden:

Vorauszahlung + Jahresabrechnung: Der Mieter zahlt monatliche Abschläge und erhält am Jahresende eine Abrechnung. Nachzahlung oder Guthaben sind möglich (§ 556 Abs. 2 und 3 BGB).

Betriebskostenpauschale: Ein Pauschalbetrag deckt die Betriebskosten ab — ohne Jahresabrechnung (§ 556 Abs. 2 BGB). Erhöhungen darf der Vermieter anteilig umlegen, soweit der Mietvertrag das vorsieht; bei Ermäßigung ist die Pauschale herabzusetzen (§ 560 Abs. 1 und 3 BGB). Für den Mieter gut planbar, aber keine Transparenz über tatsächliche Kosten.

Worauf bei Wohnungsinseraten achten?

In Wohnungsinseraten stehen oft Kaltmiete und Warmmiete nebeneinander. Die folgenden Punkte unterscheiden die Angaben:

Kalt- oder Warmmiete angegeben?: Viele Inserate nennen beide Beträge. Die Differenz ist die Betriebskostenvorauszahlung, nicht Teil der Kaltmiete.

Was sind Nebenkosten?: Prüfen Sie im Inserat: Sind Heizkosten in der NK-Vorauszahlung enthalten? Oder werden Heizkosten separat abgerechnet (häufig bei Fernwärme oder Gaszähler)?

Sind Strom und Internet enthalten?: Haushaltsstrom und der eigene Internetvertrag gehören nicht zur Nettokaltmiete (Entgelt für die Überlassung) und nach Destatis auch nicht zur Bruttowarmmiete; Strom an den Versorger zählt zu den Kosten an Dritte.

Vorauszahlungen realistisch?: Eine sehr niedrige NK-Vorauszahlung klingt attraktiv — führt aber oft zu einer hohen Nachzahlung im nächsten Jahr.

Die zweite Miete: Nebenkosten im Blick behalten

Der Deutsche Mieterbund bezeichnet die Betriebskosten als sogenannte zweite Miete: im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt 2,67 €/m² monatlich, bis 3,68 €/m² wenn alle Kostenarten anfallen. Wer nur auf die Kaltmiete schaut, unterschätzt die tatsächliche Mietbelastung erheblich — vor allem bei schlecht isolierten Gebäuden mit hohem Energiebedarf.

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Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?

Die Kaltmiete (Nettokaltmiete) ist die Grundmiete ohne Betriebskosten. Die Warmmiete (Bruttowarmmiete) ist Kaltmiete plus alle umgelegten Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser (§ 556 BGB, § 2 BetrKV). Beispiel 80 m²: 720 € Kaltmiete + 180 € Nebenkosten = 900 € Warmmiete.

Sind Strom und Internet in der Warmmiete enthalten?

Nein. Haushaltsstrom und der eigene Internetvertrag gehören nicht zu den Betriebskosten nach § 2 BetrKV und stehen deshalb nicht in der Warmmiete. Umlagefähig ist nur der Strom für gemeinsam genutzte Gebäudeteile und die Außenbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV).

Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland?

Laut Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024) liegen die Betriebskosten im Schnitt bei 2,67 €/m² monatlich inklusive Heizung; fallen alle Kostenarten an, bis 3,68 €/m². Für eine 80-m²-Wohnung sind das rund 214 € im Monat, bei voller Umlage bis rund 294 €.

Was ist der Unterschied zwischen Vorauszahlung und Betriebskostenpauschale?

Bei der Vorauszahlung zahlt der Mieter monatliche Abschläge; über sie ist jährlich abzurechnen — Nachzahlung oder Guthaben sind möglich (§ 556 Abs. 2 und 3 BGB). Bei der Betriebskostenpauschale ist ein fester Betrag vereinbart, ohne Jahresabrechnung. Erhöhungen darf der Vermieter anteilig umlegen, soweit der Mietvertrag das vorsieht; bei Ermäßigung ist die Pauschale herabzusetzen (§ 560 Abs. 1 und 3 BGB).

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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Angaben ohne Gewähr — Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Steuerberater.