Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 6 Min. Lesezeit
Nebenkosten Wohnung berechnen — Richtwerte pro m²
Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten? Richtwerte pro m², Vergleich Wohnung vs. Haus und die größten Kostenpositionen erklärt.
Bei einer 80-m²-Wohnung kommen schnell 200–280 € im Monat zusammen, die mit der reinen Kaltmiete gar nichts zu tun haben — Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung. Über ein Jahr sind das 2.400 bis 3.400 €. Genau deshalb nennt man die Nebenkosten die „zweite Miete", und genau deshalb lohnt es sich, sie vor dem Einzug oder vor der nächsten Vorauszahlung realistisch zu schätzen, statt sich von der Jahresabrechnung überraschen zu lassen.
Nebenkosten Wohnung berechnen
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Zum Nebenkosten-Rechner →Was sind Nebenkosten bei einer Wohnung?
Nebenkosten (oder Betriebskosten) sind die laufenden Kosten, die beim Betrieb eines Gebäudes entstehen und vom Vermieter auf Mieter umgelegt werden dürfen — sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist und die Kosten in §2 BetrKV aufgeführt sind.
Man unterscheidet kalte Nebenkosten (alles ohne Heizung) und warme Nebenkosten (Heizung und Warmwasser). Zusammen ergeben sie die Gesamtnebenkosten, die monatlich als Vorauszahlung geleistet und einmal jährlich in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden.
Typische Nebenkosten pro m² — Richtwerte je Kostenart
Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen monatlichen Nebenkosten pro m² Wohnfläche laut Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds. Die tatsächlichen Kosten hängen stark von Region, Gebäudealter und Energieträger ab:
| Position | Ø €/m²/Monat | 80 m² Wohnung |
|---|---|---|
| Heizung & Warmwasser | 1,32 € | ≈ 106 € |
| Hausmeister / Hauswart* | 0,21–0,37 € | 17–30 € |
| Sach- & Haftpflichtversicherung | 0,31 € | ≈ 25 € |
| Wasser & Abwasser | 0,29 € | ≈ 23 € |
| Gebäudereinigung | 0,21 € | ≈ 17 € |
| Aufzug | 0,20 € | ≈ 16 € |
| Grundsteuer | 0,18 € | ≈ 14 € |
| Müllbeseitigung | 0,16 € | ≈ 13 € |
| Gartenpflege | 0,15 € | ≈ 12 € |
| Allgemeinstrom | 0,06 € | ≈ 5 € |
| Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Sonstige | je 0,04–0,07 € | je 3–6 € |
| Ø-Abrechnung ohne Heizung (kalt) | ~1,35 € | ~108 € |
| Ø-Abrechnung mit Heizung (warm) | ~2,67 € | ~214 € |
Quelle: Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025). *Hausmeister: 0,21 €/m², wenn Gebäudereinigung, Gartenpflege bzw. Winterdienst separat abgerechnet werden; 0,37 €/m², wenn nicht. Eine typische Abrechnung liegt unter der Summe aller Positionen, weil kaum ein Gebäude alle Kostenarten hat — fallen ausnahmslos alle an, sind laut DMB bis zu 3,68 €/m² möglich.
Heizkosten — der größte Posten
Heizung und Warmwasser machen typischerweise rund die Hälfte der gesamten Nebenkosten aus (laut Betriebskostenspiegel ~1,32 von 2,67 €/m²). Sie hängen von mehreren Faktoren ab:
Nebenkosten Wohnung vs. Haus
Bei einer Wohnung werden viele Kosten (Hausmeister, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom) auf alle Parteien im Gebäude verteilt — das macht die einzelne Rechnung günstiger. Bei einem Haus fallen diese Kosten vollständig beim Eigentümer an:
| Position | Wohnung | Haus |
|---|---|---|
| Hausmeister/Reinigung | anteilig | komplett |
| Grundsteuer | anteilig | komplett |
| Gebäudeversicherung | anteilig | komplett |
| Allgemeinstrom | anteilig | entfällt meist |
| Gartenpflege | anteilig oder nein | komplett |
| Aufzug | anteilig (falls vorhanden) | entfällt meist |
Nebenkosten senken — so geht's
Was ist die „zweite Miete"?
Der Begriff „zweite Miete" verdeutlicht, dass die Nebenkosten bei der Budgetplanung genauso ernst genommen werden müssen wie die Kaltmiete. Bei angespannten Wohnungsmärkten fällt die Nettokaltmiete in Inseraten günstig aus — die tatsächliche Warmmiete (Kaltmiete + Nebenkosten) kann erheblich darüber liegen.
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Zum Nebenkosten-Rechner →Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten einer Wohnung im Durchschnitt?
Als grobe Faustregel gilt: 2,50–3,50 € pro m² Wohnfläche und Monat. Bei einer 80-m²-Wohnung entspricht das 200–280 € monatlich. Die tatsächlichen Kosten hängen stark von Baujahr, Heizungsart, Lage und Verbrauchsverhalten ab.
Welche Nebenkosten sind für Mieter am teuersten?
Heizkosten und Warmwasser machen den größten Teil aus — oft 50–60 % der gesamten Nebenkosten. Danach folgen Wasserversorgung und Entwässerung, Gebäudeversicherung sowie Grundsteuer. Hausmeister, Reinigung und Gartenpflege sind deutlich kleiner.
Muss ein Mieter alle Nebenkosten zahlen, die der Vermieter abrechnet?
Nur Kosten, die im Mietvertrag vereinbart sind und nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind. Verwaltungskosten, Reparaturen oder Leerstandskosten sind nicht umlagefähig. Mieter können innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegen.
Was bedeutet "zweite Miete"?
"Zweite Miete" bezeichnet umgangssprachlich den monatlichen Vorauszahlungsbetrag für Nebenkosten, der zur Kaltmiete hinzukommt. Sie kann in der Praxis 20–40 % der Kaltmiete betragen und wird durch die Jahresabrechnung ausgeglichen.