Immobilien erben — Erbschein, Erbschaftsteuer und was tun?

Jedes Jahr werden in Deutschland Immobilienvermögen im Gesamtwert von rund 300 Milliarden Euro vererbt — mehr als die Hälfte des gesamten vererbten Privatvermögens entfällt auf Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Für die Erben bedeutet das häufig eine emotionale und finanzielle Ausnahmesituation: Gleichzeitig trauern, bürokratische Pflichten erfüllen und weitreichende Entscheidungen über das weitere Schicksal der Immobilie treffen. Wer die wichtigsten Schritte kennt und die steuerlichen Spielräume nutzt, kann Fehler mit langfristigen finanziellen Konsequenzen vermeiden und das geerbte Vermögen optimal weiterentwickeln.

Schritt 1: Den Erbfall klären — Testament, Erbschein und Erbengemeinschaft

Der erste Schritt nach dem Tod des Erblassers ist die Ermittlung der rechtlichen Erbfolge. Liegt ein Testament oder Erbvertrag vor, muss dieses beim zuständigen Nachlassgericht (dem Amtsgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen) eingereicht werden — die Pflicht zur Ablieferung gilt unmittelbar nach Kenntnis des Dokuments und ist in §2259 BGB geregelt. Das Nachlassgericht eröffnet das Testament und benachrichtigt alle bedachten Personen. Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge nach §§1924 ff. BGB: Kinder und Ehepartner erben gemeinsam, entferntere Verwandte nur, wenn keine näherstehenden Erben vorhanden sind.

Für die Ummeldung von Grundbucheintragungen benötigen Erben in der Regel einen Erbschein, den das Nachlassgericht auf Antrag ausstellt. Der Erbschein kostet je nach Nachlasswert zwischen mehreren hundert und einigen tausend Euro — bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro fallen etwa 870 Euro Gerichtsgebühren an. Ausnahme: Liegt ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag vor, erkennen Grundbuchämter dieses häufig direkt als Nachweis an, ohne dass ein gesonderter Erbschein nötig ist. Das spart sowohl Kosten als auch mehrere Wochen Wartezeit.

Besonders komplex wird die Situation, wenn mehrere Personen gemeinsam erben — die sogenannte Erbengemeinschaft. Alle Miterben werden gemeinschaftlich Eigentümer der Immobilie (§2032 BGB) und können nur gemeinsam handeln: Weder kann ein einzelner Miterbe die Immobilie verkaufen noch vermieten, ohne die Zustimmung der anderen. Jeder Miterbe hat jedoch das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung der Gemeinschaft zu verlangen (§2042 BGB). In der Praxis führt das oft zu langwierigen Konflikten, insbesondere wenn die Erben unterschiedliche Vorstellungen haben oder weit auseinanderliegen.

Schritt 2: Grundbucheintragung aktualisieren — Frist und Kosten

Nach dem Erbfall geht das Eigentum an der Immobilie kraft Gesetz automatisch auf die Erben über — auch ohne Grundbucheintragung. Dennoch müssen Erben das Grundbuch berichtigen lassen (§82 GBO), denn ein unrichtiges Grundbuch kann bei späteren Verkäufen, Beleihungen oder Streitigkeiten erhebliche Probleme verursachen. Das Grundbuchamt stellt keine automatische Berichtigung aus — Erben müssen selbst aktiv werden.

Die gute Nachricht: Erfolgt die Grundbuchberichtigung nach einer Erbschaft innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers, ist sie gebührenfrei (§60 Abs. 1 GNotKG). Diese Frist sollte unbedingt genutzt werden, denn nach ihrem Ablauf werden die regulären Grundbuchgebühren fällig — bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro wären das rund 600-700 Euro. Für die Umschreibung benötigt das Grundbuchamt den Erbschein oder das notariell eröffnete Testament sowie einen Antrag auf Grundbuchberichtigung. Ist noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, sollte geprüft werden, ob diese bereits abgelöst ist und gelöscht werden kann.

Bei Erbengemeinschaften wird die Erbengemeinschaft als solche ins Grundbuch eingetragen, nicht die einzelnen Erben mit ihren Quoten. Erst wenn die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird und ein einzelner Erbe die Immobilie übernimmt, erfolgt die Eintragung auf dessen Namen. Diese Umschreibung ist kostenpflichtig und richtet sich nach dem Grundstückswert.

Die drei Optionen: Eigennutzen, Vermieten oder Verkaufen

Nach Klärung der rechtlichen Verhältnisse steht die strategische Entscheidung an: Was soll mit der geerbten Immobilie geschehen? Jede der drei grundlegenden Optionen hat spezifische Vor- und Nachteile, die sowohl steuerliche als auch persönliche und finanzielle Aspekte berücksichtigen müssen.

Die Entscheidung hängt von vielen individuellen Faktoren ab: der Lage der Immobilie, der eigenen Wohnsituation, dem Verhältnis der Miterben zueinander und der persönlichen Liquidität. Eine steuerliche Beratung ist in den meisten Fällen sinnvoll, da die Konsequenzen der Wahl erheblich sein können.

Erbschaftsteuer: Freibeträge, Steuersätze und die Bewertung der Immobilie

Sobald der Wert des geerbten Vermögens die persönlichen Freibeträge übersteigt, fällt Erbschaftsteuer an. Die relevanten Freibeträge nach §16 ErbStG sind: Ehepartner und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro (pro Elternteil, also bis zu 800.000 Euro bei zwei Elternteilen), Enkel 200.000 Euro (400.000 Euro wenn das eigene Elternteil vorverstorben ist) und alle weiteren Verwandten wie Geschwister, Nichten und Neffen lediglich 20.000 Euro. Die Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu — durch gezielte Schenkungen zu Lebzeiten lassen sie sich mehrfach nutzen.

Für die Bemessung der Erbschaftsteuer ist der Steuerwert der Immobilie entscheidend, der nach dem reformierten Bewertungsrecht (Grundsteuerreform, Jahressteuergesetz 2022) ermittelt wird. Seit dem 1. Januar 2023 gelten neue Bewertungsregeln: Für Wohnimmobilien kommt das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz, die nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 18. September 2024, II R 20/23) in bestimmten Fällen erheblich vom Verkehrswert abweichen können. Erben haben das Recht, einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen (§198 BewG) — das lohnt sich besonders bei Immobilien in schwachen Lagen, mit Leerstand oder erheblichem Sanierungsbedarf.

Steuerbefreiung bei Eigennutzung — §13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG

Eine der bedeutendsten Steuerbefreiungen im deutschen Erbschaftsteuerrecht betrifft das selbst genutzte Familienheim: Wenn ein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner die geerbte Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich selbst bewohnt und dies mindestens 10 Jahre lang tut, ist die Übertragung vollständig steuerfrei — unabhängig vom Wert der Immobilie (§13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Diese Regelung gilt auch für Kinder (§13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG), jedoch mit einer Wohnflächenbegrenzung von 200 Quadratmetern. Der über 200 Quadratmeter hinausgehende Anteil ist steuerpflichtig.

Die Anforderung des „unverzüglichen" Einzugs wird von den Finanzämtern streng ausgelegt: In der Regel muss innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall der Einzug erfolgen. Ist die Immobilie vermietet und muss zunächst ein Räumungsverfahren abgewartet werden, akzeptieren die Behörden eine längere Frist. Wer dagegen aus beruflichen oder familiären Gründen nicht einziehen kann und die Immobilie zunächst leer stehen lässt, riskiert den Verlust der Steuerbefreiung. Wird die selbst genutzte Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft oder vermietet, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend — außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.

Spekulationssteuer beim Verkauf — die Sonderregel für Erben

Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss unter Umständen Spekulationssteuer zahlen — also den Veräußerungsgewinn als Einkommen versteuern (§23 EStG). Die gute Nachricht: Erben übernehmen die Haltefrist des Erblassers. Hatte der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als 10 Jahren erworben, kann der Erbe sie sofort steuerfrei verkaufen, auch wenn er sie erst wenige Monate besessen hat. Diese Regelung ergibt sich aus dem Gesamtrechtsnachfolgeprinzip: Der Erbe tritt vollständig in die steuerliche Position des Erblassers ein.

War die Immobilie dagegen weniger als 10 Jahre im Eigentum des Erblassers, läuft die Frist beim Erben weiter. Kaufte der Erblasser eine Wohnung im Jahr 2019 und verstirbt 2023, muss der Erbe bis 2029 warten, um steuerfrei zu verkaufen. Ein weiterer Ausnahmefall: Wurde die Immobilie in den letzten 3 Jahren (im Todesjahr und den zwei vorangegangenen Jahren) vom Erblasser selbst bewohnt, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei — analog zur Regelung für lebende Eigentümer. Diese Selbstnutzungs-Ausnahme geht auf §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zurück und bietet in vielen Erbfällen einen wichtigen Ausweg aus der Steuerpflicht.

Erbengemeinschaft: Konflikte, Auseinandersetzung und Teilungsversteigerung

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§2032 BGB). Diese ist auf Auflösung angelegt und sollte möglichst schnell auseinandergesetzt werden. In der Praxis verläuft das leider oft nicht reibungslos: Unterschiedliche Vorstellungen über den Verkaufspreis, Streit darüber, wer die Immobilie übernehmen soll, oder schlichte Kommunikationsprobleme zwischen Geschwistern können zu jahrelangen Blockaden führen.

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die sogenannte Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Bei der Teilungsversteigerung wird die Immobilie gerichtlich versteigert und der Erlös unter den Miterben aufgeteilt. Das Ergebnis ist für alle Beteiligten meist wirtschaftlich nachteilig: Immobilien erzielen bei Versteigerungen oft nur 60-80 % des Marktwertes, und die Verfahrenskosten (Gericht, Gutachter, Anwälte) fressen weitere Anteile auf. Die Androhung der Teilungsversteigerung wirkt allerdings häufig als Druckmittel, um eine Einigung zu beschleunigen.

Sinnvoller ist es, frühzeitig eine notarielle Erbauseinandersetzungsvereinbarung zu schließen: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus, oder alle einigen sich auf einen gemeinsamen Verkauf. Die Auszahlung der Miterben kann durch eine Bankfinanzierung ermöglicht werden — Banken finanzieren den Erwerb des Anteils des übernehmenden Miterben in der Regel ähnlich wie einen klassischen Immobilienkauf.

Sanierungspflichten nach dem GEG — was geerbte Immobilien verlangen

Wer eine Immobilie erbt, erbt auch alle damit verbundenen gesetzlichen Pflichten — einschließlich der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das GEG verpflichtet neue Eigentümer bei einem Eigentümerwechsel, innerhalb von zwei Jahren bestimmte Mindeststandards zu erfüllen. Besonders relevant für Erben: Ist die oberste Geschossdecke eines unbeheizten Dachbodens nicht ausreichend gedämmt, muss sie nachgedämmt werden (§47 GEG). Ebenso müssen über 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen, die nicht dem Stand der Technik entsprechen, ausgetauscht werden (§72 GEG) — allerdings nur wenn das Gebäude nicht bereits von einem Eigentümer selbst bewohnt wird, für den eine Befreiung gilt.

Darüber hinaus müssen neue Eigentümer innerhalb von sechs Monaten nach dem Eigentumsübergang einen Energieausweis für das Gebäude beantragen (§80 GEG), sofern keiner vorhanden ist. Der Energieausweis kostet je nach Gebäude und Anbieter zwischen 50 und 500 Euro. Für Altbauten mit schlechter Energieeffizienz (Klasse F, G oder H) drohen zusätzlich erhöhte Betriebskosten und eine zunehmend schwierigere Vermietbarkeit — Aspekte, die bei der Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen berücksichtigt werden sollten. Die Kosten einer umfassenden energetischen Sanierung können bei älteren Einfamilienhäusern schnell 80.000 bis 150.000 Euro übersteigen.

Wenn das Geld für die Erbschaftsteuer fehlt — Stundung nach §28a ErbStG

Ein häufiges Problem in der Praxis: Der Erbe besitzt nun eine wertvolle Immobilie, hat aber nicht ausreichend liquide Mittel, um die fällige Erbschaftsteuer zu bezahlen. Dieses sogenannte Liquiditätsproblem tritt besonders häufig bei Familienhäusern in teuren Lagen auf — wenn etwa ein Haus in München oder Hamburg geerbt wird, das zwar 1,5 Millionen Euro wert ist, aber die Kinder des Erblassers nicht das nötige Kapital haben, um eine Erbschaftsteuer von 200.000 Euro auf einen Schlag zu bezahlen.

Das Erbschaftsteuergesetz bietet in §28a ErbStG eine Stundungsregelung an: Bei Immobilien, die vom Erben zu Wohnzwecken genutzt werden (Eigennutzung oder Vermietung), kann die Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zinslos gestundet werden. Voraussetzung ist, dass die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie oder anderer Vermögensgegenstände aufgebracht werden könnte und dies für den Erben eine „unzumutbare Härte" darstellen würde. Die Stundung muss beim zuständigen Finanzamt beantragt werden — am besten mit anwaltlicher oder steuerberaterlicher Unterstützung, da die Anforderungen streng ausgelegt werden.

Eine weitere Option: Fremdfinanzierung der Erbschaftsteuerschuld über ein Bankdarlehen. Viele Banken bieten spezielle Erbschaftsteuer-Darlehen an, die mit der geerbten Immobilie besichert werden. Die Zinskosten sind als Nachlassverbindlichkeiten steuerlich abziehbar (§10 Abs. 5 ErbStG), was die Gesamtlast reduziert.

Vermietete Immobilien erben — der 10-Prozent-Abschlag nach §13d ErbStG

Wer eine vermietete Wohnimmobilie erbt, profitiert von einem besonderen Steuervorteil: Nach §13d ErbStG wird der Steuerwert vermieteter Wohnimmobilien pauschal um 10 Prozent reduziert. Dieser Abschlag gilt für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet sind und in einem EU- oder EWR-Staat liegen. Er gilt nicht für Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke oder Ferienimmobilien. Bei einem Steuerwert von 500.000 Euro bedeutet das eine Verringerung der steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage auf 450.000 Euro — je nach Steuerklasse eine reale Steuerersparnis von mehreren tausend Euro.

Voraussetzung für den Abschlag ist, dass die Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalls tatsächlich vermietet ist. Ein kurzer Leerstand unmittelbar vor dem Tod des Erblassers kann den Abschlag gefährden. Erben sollten daher darauf achten, eine bestehende Vermietung nicht voreilig zu beenden und im Zweifelsfall steuerlichen Rat einzuholen, ob der Abschlag in ihrer Situation angewendet werden kann.

Praktische Checkliste: Die ersten 12 Monate nach dem Erbfall

Schenkung zu Lebzeiten als Alternative zum Erben

Viele der beschriebenen Probleme lassen sich durch frühzeitige Schenkung zu Lebzeiten vermeiden oder zumindest erheblich reduzieren. Die persönlichen Freibeträge nach §16 ErbStG gelten alle 10 Jahre neu — durch eine Schenkung heute und eine weitere Übertragung (oder den Todesfall) in 10 Jahren können Freibeträge doppelt genutzt werden. Kinder können so bis zu 800.000 Euro steuerfrei von einem Elternteil empfangen: 400.000 Euro als Schenkung und weitere 400.000 Euro im Erbfall, wenn dazwischen 10 Jahre liegen.

Die Schenkung einer Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts (dazu mehr im Artikel über Nießbrauch und Wohnrecht) ist eine besonders elegante Gestaltungsmöglichkeit: Der Eigentümer überträgt die Immobilie steuerlich, behält aber das Recht zur Nutzung oder Vermietung. Der Wert des Nießbrauchvorbehalts reduziert die Schenkungsteuerbemessungsgrundlage erheblich. Gleichzeitig bleibt die Erblasserfamilie im gewohnten Umfeld.