Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 8 Min. Lesezeit
Immobilien-GbR — Gründung, Steuern & Haftung erklärt
Immobilien-GbR: §705 BGB, steuerliche Transparenz, gesamtschuldnerische Haftung §421 BGB, GrEStG-Befreiungen und Vergleich zur GmbH.
Zwei Freunde kaufen gemeinsam eine Mietwohnung, Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus, Ehepartner investieren in eine Eigentumswohnung — all das passiert täglich in Deutschland, und sehr häufig in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die GbR ist die einfachste Möglichkeit, gemeinsam eine Immobilie zu erwerben und zu verwalten. Doch sie bringt erhebliche Risiken mit sich, die viele Gründer erst im Streitfall entdecken. Dieser Artikel erklärt, wann die GbR die richtige Rechtsform ist und wann nicht.
Was ist eine Immobilien-GbR?
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist in §§705 ff. BGB geregelt und entsteht, sobald sich zwei oder mehr Personen zu einem gemeinsamen Zweck zusammenschließen — auch ohne formale Gründung. Für Immobilien bedeutet das: Kaufen zwei Personen gemeinsam eine Immobilie und halten diese langfristig, entsteht automatisch eine GbR. Seit dem MoPeG (1. Januar 2024) kann die GbR ins neue Gesellschaftsregister eingetragen werden, was für Immobilientransaktionen relevant ist.
Vorteile der Immobilien-GbR
Nachteile und Risiken der GbR
Steuerliche Behandlung der Immobilien-GbR
Die GbR ist für das Finanzamt steuerlich transparent. Sie reicht eine eigene Feststellungserklärung ein (§ 180 AO), die das Finanzamt nutzt, um die Anteile der Gesellschafter zu bestimmen. Jeder Gesellschafter versteuert seinen Anteil dann in seiner eigenen Einkommensteuererklärung.
GbR vs. GmbH — Vergleich der Rechtsformen
| Kriterium | GbR | GmbH |
|---|---|---|
| Gründungsaufwand | Sehr gering (kein Notar nötig) | Hoch (Notar, Handelsregister, 25.000 € Stammkapital) |
| Laufende Kosten | Minimal | Jahresabschluss, Steuerberater, IHK-Beitrag |
| Haftung | Persönlich unbeschränkt | Beschränkt auf GmbH-Vermögen |
| Steuersatz | Persönlicher ESt-Satz (bis 45 %) | Körperschaft- + Gewerbesteuer (ca. 30 %) + Ausschüttungssteuer |
| Verlustverrechnung | Sofort mit persönlichem Einkommen | Nur innerhalb der GmbH |
| AfA-Nutzung | Direkt beim Gesellschafter | Nur innerhalb der GmbH |
| Anteilsverkauf | Notar + Zustimmung aller | Einfacher (Notarvertrag, GmbH-Anteile) |
| Empfehlung | Bis ca. 5 Objekte / privater Investorenkreis | Ab vielen Objekten, Risikoschutz wichtig, hoher Steuersatz |
Grunderwerbsteuer bei der GbR
Beim Kauf einer Immobilie durch die GbR fällt Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland) auf den vollen Kaufpreis an. Besonders wichtig: die §§ 5 und 6 GrEStG bieten unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungsmöglichkeiten.
Gesellschaftsvertrag — was muss rein?
Ein Gesellschaftsvertrag ist rechtlich nicht zwingend, in der Praxis aber unverzichtbar. Ohne Vertrag gilt das dispositives Recht des BGB — das passt selten zur Realität. Wichtige Regelungspunkte:
| Regelungsbereich | Was sollte geregelt sein? |
|---|---|
| Einlagen und Anteile | Wer bringt wie viel ein? Wie sind Gewinne und Verluste aufzuteilen? |
| Geschäftsführung | Wer entscheidet was? Welche Entscheidungen brauchen Einstimmigkeit? |
| Gewinnverteilung | Verhältnismäßig zu Einlagen, oder anders vereinbart? |
| Ausscheiden eines Gesellschafters | Abfindungsregelung, Bewertungsverfahren für Immobilienanteil. |
| Vorkaufsrecht | Gesellschafter sollen Vorkaufsrecht haben, bevor Dritte eintreten können. |
| Erbfall / Nachfolgeklausel | Geht der Anteil auf Erben über? Nur auf bestimmte Personen (qualifizierte Nachfolgeklausel)? |
| Auflösung | Unter welchen Voraussetzungen wird die GbR aufgelöst? Verkauf vs. Realteilung. |
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