Zwei Freunde kaufen gemeinsam eine Mietwohnung, Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus, Ehepartner investieren in eine Eigentumswohnung — all das passiert täglich in Deutschland, und sehr häufig in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die GbR ist die einfachste Möglichkeit, gemeinsam eine Immobilie zu erwerben und zu verwalten. Doch sie bringt erhebliche Risiken mit sich, die viele Gründer erst im Streitfall entdecken. Dieser Artikel erklärt, wann die GbR die richtige Rechtsform ist und wann nicht.
Was ist eine Immobilien-GbR?
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist in §§705 ff. BGB geregelt und entsteht, sobald sich zwei oder mehr Personen zu einem gemeinsamen Zweck zusammenschließen — auch ohne formale Gründung. Für Immobilien bedeutet das: Kaufen zwei Personen gemeinsam eine Immobilie und halten diese langfristig, entsteht automatisch eine GbR. Seit dem MoPeG (1. Januar 2024) kann die GbR ins neue Gesellschaftsregister eingetragen werden, was für Immobilientransaktionen relevant ist.
Gründung: Formfrei — kein Notar, kein Handelsregister nötig. Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag ist nicht zwingend, aber dringend empfohlen.
Mindestkapital: Keines. Jeder Gesellschafter kann beliebige Einlagen einbringen (Geld, Sachmittel, Arbeit).
Gesellschaftsregister (seit 2024): Eintragung im neuen GbR-Gesellschaftsregister seit 1.1.2024 möglich. Für Grundbucheintragung bei Immobilienkäufen nach MoPeG oft notwendig.
Rechtsfähigkeit: Die GbR kann seit MoPeG als rechtsfähig behandelt werden — sie kann klagen, verklagt werden und im Grundbuch stehen.
Vorteile der Immobilien-GbR
Einfache Gründung: Kein Notar, kein Mindestkapital, keine Handelsregisterpflicht. Entstehungskosten nahezu null.
Steuerliche Transparenz: Die GbR zahlt selbst keine Einkommensteuer. Gewinne und Verluste werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet und mit deren persönlichem Steuersatz versteuert (Transparenzprinzip).
Persönliche AfA: Jeder Gesellschafter kann seinen Anteil am Gebäudewert abschreiben. Das vermindert sein steuerpflichtiges Einkommen individuell.
Verlustverrechnung: Anfangsverluste (hohe Zinsen, Renovierung) können unmittelbar mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden — anders als in der GmbH, wo Verluste eingeschlossen bleiben.
Günstige Verwaltung: Kein Jahresabschluss nach HGB, keine Bilanzierungspflicht, kein Steuerberater für Körperschaftsteuer nötig.
Nachteile und Risiken der GbR
Unbeschränkte persönliche Haftung: Jeder Gesellschafter haftet gesamtschuldnerisch (§421 BGB) — also mit seinem gesamten Privatvermögen. Schulden der GbR können beim einzelnen Gesellschafter vollständig vollstreckt werden.
Keine Haftungsbeschränkung: Schäden durch die Immobilie (z. B. Dachlawine, Wasserrohrbruch mit Personenschaden) können zur persönlichen Insolvenz führen, wenn nicht ausreichend versichert.
Gesellschafterstreit: Ohne Gesellschaftsvertrag gilt Einstimmigkeitsprinzip für wesentliche Entscheidungen (§709 BGB). Ein zerstrittenes Gesellschafterpaar kann die Immobilie faktisch blockieren.
Erbfall und Nachfolge: Ohne vertragliche Regelung kann der Erbfall die GbR auflösen oder erzwingen, dass Erben ungewollte Mitgesellschafter werden.
Kein freier Anteilsverkauf: GbR-Anteile können nicht einfach verkauft werden wie Aktien — es bedarf der Zustimmung aller Gesellschafter und eines Notarvertrags bei Immobilien.
Steuerliche Behandlung der Immobilien-GbR
Die GbR ist für das Finanzamt steuerlich transparent. Sie reicht eine eigene Feststellungserklärung ein (§ 180 AO), die das Finanzamt nutzt, um die Anteile der Gesellschafter zu bestimmen. Jeder Gesellschafter versteuert seinen Anteil dann in seiner eigenen Einkommensteuererklärung.
Vermietungs-GbR (§21 EStG): Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Anteilmäßig in Anlage V der Gesellschafter angegeben.
Gewerbliche Infizierung: Achtung: Betreibt die GbR auch gewerbliche Tätigkeiten (z. B. kurzfristige Ferienvermietung über Plattformen mit Zusatzleistungen), können alle Einkünfte als gewerblich umqualifiziert werden — mit Gewerbesteuerpflicht.
Spekulationssteuer §23 EStG: Beim Verkauf einer GbR-Immobilie innerhalb von 10 Jahren fällt auf jeden Gesellschafter anteilig Spekulationssteuer an. Die 10-Jahres-Frist beginnt für jeden Gesellschafter mit seinem Erwerb.
Schenkung / Erbschaft: Übertragung von GbR-Anteilen an Familienangehörige unterliegt der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer (§§ 1 ff. ErbStG), wobei Freibeträge gelten.
GbR vs. GmbH — Vergleich der Rechtsformen
Gründungsaufwand
Sehr gering (kein Notar nötig)
Hoch (Notar, Handelsregister, 25.000 € Stammkapital)
Laufende Kosten
Minimal
Jahresabschluss, Steuerberater, IHK-Beitrag
Haftung
Persönlich unbeschränkt
Beschränkt auf GmbH-Vermögen
Steuersatz
Persönlicher ESt-Satz (bis 45 %)
Körperschaft- + Gewerbesteuer (ca. 30 %) + Ausschüttungssteuer
Verlustverrechnung
Sofort mit persönlichem Einkommen
Nur innerhalb der GmbH
AfA-Nutzung
Direkt beim Gesellschafter
Nur innerhalb der GmbH
Anteilsverkauf
Notar + Zustimmung aller
Einfacher (Notarvertrag, GmbH-Anteile)
Empfehlung
Bis ca. 5 Objekte / privater Investorenkreis
Ab vielen Objekten, Risikoschutz wichtig, hoher Steuersatz
Grunderwerbsteuer bei der GbR
Beim Kauf einer Immobilie durch die GbR fällt Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland) auf den vollen Kaufpreis an. Besonders wichtig: die §§ 5 und 6 GrEStG bieten unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungsmöglichkeiten.
§5 GrEStG: Überträgt eine natürliche Person eine Immobilie auf eine Gesamthand (z. B. GbR), ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei, soweit der Übertragende beteiligt bleibt. Sperrfrist: 10 Jahre.
§6 GrEStG: Überträgt eine GbR die Immobilie auf einen oder mehrere Gesellschafter, fällt anteilig keine Grunderwerbsteuer an — soweit der Erwerber beteiligt war. Ebenfalls 10 Jahre Sperrfrist.
Share Deal Missbrauch: Der Erwerb von mehr als 90 % der GbR-Anteile (§1 Abs. 3 GrEStG) gilt als grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerb der Immobilie. Gestaltungen zur Umgehung werden zunehmend von der Finanzverwaltung angefochten.
Praxis-Hinweis: Bei Übertragungen zwischen GbR und Gesellschaftern unbedingt steuerliche Beratung einholen. Verstöße gegen die Sperrfrist lösen nachträgliche GrESt aus.
Gesellschaftsvertrag — was muss rein?
Ein Gesellschaftsvertrag ist rechtlich nicht zwingend, in der Praxis aber unverzichtbar. Ohne Vertrag gilt das dispositives Recht des BGB — das passt selten zur Realität. Wichtige Regelungspunkte:
Regelungsbereich
Was sollte geregelt sein?
Einlagen und Anteile
Wer bringt wie viel ein? Wie sind Gewinne und Verluste aufzuteilen?
Geschäftsführung
Wer entscheidet was? Welche Entscheidungen brauchen Einstimmigkeit?
Gewinnverteilung
Verhältnismäßig zu Einlagen, oder anders vereinbart?
Ausscheiden eines Gesellschafters
Abfindungsregelung, Bewertungsverfahren für Immobilienanteil.
Vorkaufsrecht
Gesellschafter sollen Vorkaufsrecht haben, bevor Dritte eintreten können.
Erbfall / Nachfolgeklausel
Geht der Anteil auf Erben über? Nur auf bestimmte Personen (qualifizierte Nachfolgeklausel)?
Auflösung
Unter welchen Voraussetzungen wird die GbR aufgelöst? Verkauf vs. Realteilung.
Rendite und Steuerersparnis berechnen
Berechnen Sie Brutto- und Nettorendite Ihrer GbR-Immobilie sowie die jährliche AfA-Steuerersparnis.
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