Jedes Jahr werden in Deutschland Immobilien im Wert von über 200 Milliarden Euro vererbt. Gleichzeitig wächst die Generation der Babyboomer ins Erbschaftsalter — die nächsten 15 Jahre werden die größte Erbschaftswelle in der deutschen Geschichte auslösen. Wer ein Haus erbt, steht vor einer komplexen Entscheidung: Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen? Jede Option hat erhebliche steuerliche, rechtliche und finanzielle Konsequenzen. Dieser Artikel erklärt alle drei Wege systematisch.
Erste Schritte nach dem Erbfall
Die ersten Wochen nach einem Todesfall sind emotional belastend — und gleichzeitig muss juristisch und finanziell gehandelt werden. Wer zu lange wartet, verliert unter Umständen Rechte oder entsteht Haftungsrisiken.
Erbschein beantragen: Der Erbschein ist das amtliche Dokument, das die Erbenstellung nachweist. Er wird beim Nachlassgericht (Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers) beantragt. Ohne Erbschein kann das Grundbuch nicht geändert werden — und ohne Grundbucheintrag kann niemand über die Immobilie verfügen.
Testament beim Nachlassgericht eröffnen lassen: Liegt ein Testament vor, wird es vom Nachlassgericht eröffnet und verlesen. Erben erhalten eine Abschrift. Handschriftliche Testamente sind häufig Ursache von Erbstreitigkeiten — auf Formulierungsgenauigkeit achten.
Grundbuch prüfen: Im Grundbuch ist eingetragen, wer Eigentümer ist (Abt. I), welche Beschränkungen bestehen (Abt. II: z. B. Wohnrecht, Nießbrauch) und welche Schulden lastengleich besichert sind (Abt. III: Grundschulden, Hypotheken). Ein Grundbuchauszug ist kostenpflichtig, aber zwingend notwendig.
Schulden im Grundbuch Abt. III prüfen: Grundschulden und Hypotheken gehen auf die Erben über. Eine noch laufende Hypothek von 150.000 € ist Teil des Nachlasses. Der Erbe übernimmt auch die Schulden — das Erbe sollte daher nie ohne vollständige Schuldenliste angenommen werden.
Ausschlagungsfrist beachten: Erben haben 6 Wochen Zeit, die Erbschaft auszuschlagen (§ 1944 BGB). Wer nicht aktiv ausschlägt, gilt als Erbe und haftet für alle Schulden des Nachlasses. Bei Immobilien mit unklarer Schuldensituation immer zuerst vollständig prüfen, bevor man das Erbe annimmt.
Nachlassinventar erstellen: Eine vollständige Aufstellung aller Vermögenswerte und Schulden des Erblassers hilft bei der Entscheidung, ob die Annahme des Erbes sinnvoll ist. Immobilienwert, Bankguthaben, Wertpapiere gegen Darlehen, Steuerschulden, Beerdigungskosten aufrechnen.
Erbschaftsteuer berechnen
Immobilien werden für Erbschaftsteuerzwecke mit dem Verkehrswert angesetzt — seit 2023 durch das Jahressteuergesetz stärker an den tatsächlichen Marktwert angenähert. Die Berechnung folgt einem einfachen Schema:
Steuerpflichtiger Erwerb = Immobilienwert − Freibetrag − Nachlassverbindlichkeiten
Erbschaftsteuer = Steuerpflichtiger Erwerb × Steuersatz
Verwandtschaftsgrad
Freibetrag
Steuerklasse
Ehegatte / eingetr. Lebenspartner
500.000 €
Steuerklasse I
Kind (auch Adoptivkind)
400.000 €
Steuerklasse I
Enkel
200.000 €
Steuerklasse I
Eltern, Großeltern (bei Erbschaft)
100.000 €
Steuerklasse I
Geschwister, Nichten, Neffen
20.000 €
Steuerklasse II
Nicht verwandte Dritte
20.000 €
Steuerklasse III
Beispiel: Ein Kind erbt ein Haus mit einem Verkehrswert von 600.000 € und keine weiteren Schulden im Nachlass. Nach Abzug des Freibetrags (400.000 €) verbleiben 200.000 € steuerpflichtiger Erwerb. Bei einem Steuersatz von 11 % (Steuerklasse I, bis 300.000 €) ergibt das 22.000 € Erbschaftsteuer. Wichtig: Der Steuersatz steigt progressiv mit dem steuerpflichtigen Erwerb — bei 6 Mio. € sind es 19 % in Steuerklasse I.
Option 1: Selbst einziehen — die Familienheim-Regelung
Wer das geerbte Haus selbst bewohnt, kann in vielen Fällen komplett erbschaftsteuerfrei erben. Die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist eine der großzügigsten Ausnahmen im deutschen Steuerrecht.
Voraussetzungen für die Steuerbefreiung: Das Haus muss die Hauptwohnung des Erblassers gewesen sein. Der Erbe muss unverzüglich (d. h. innerhalb von 6 Monaten) in das Haus einziehen und es als Hauptwohnsitz nutzen. Die Wohnfläche darf 200 m² nicht übersteigen — der darüber liegende Anteil wird anteilig besteuert.
10-Jahres-Haltepflicht: Der Erbe muss das Haus mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnen. Wer innerhalb dieser Frist auszieht, verkauft oder vermietet, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend — und zahlt Erbschaftsteuer plus Zinsen. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen (z. B. Pflegeheim, Tod).
Nur für Kinder und Ehegatten: Die Regelung gilt für Ehegatten unbegrenzt (keine Flächenbeschränkung), für Kinder und Enkel bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verwandte Erben können die Befreiung nicht in Anspruch nehmen.
Bewertung des Verkehrswertes: Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Seit dem Jahressteuergesetz 2023 wird stärker auf Vergleichswerte abgestellt — viele Immobilien werden höher bewertet als früher. Ein eigenes Gutachten kann den Wert ggf. nach unten korrigieren.
Option 2: Das geerbte Haus vermieten
Wer das ererbte Haus nicht selbst bewohnen kann oder will, kann es vermieten und damit laufende Einnahmen erzielen. Das klingt einfach — hat aber steuerliche und organisatorische Besonderheiten.
Rendite berechnen: Bruttorendite = Jahresmiete / Verkehrswert × 100. Bei einem Haus mit Verkehrswert 500.000 € und Monatsmiete 1.500 € ergibt das 3,6 % Bruttorendite. Nach Abzug von Rücklagen, Verwaltung und Steuern sind netto eher 1,5–2,5 % realistisch.
AfA auf den geerbten Wert: Erben können Absetzung für Abnutzung (AfA) auf Basis des Einheitswerts oder des Verkehrswerts zum Zeitpunkt der Erbschaft berechnen. Der AfA-Satz beträgt 2 % p.a. für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden. Bei einem Gebäudewert von 350.000 € sind das 7.000 € Abschreibung jährlich.
Steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen: Mieteinnahmen aus dem ererbten Haus sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) steuerpflichtig. Dagegen absetzbar: AfA, Zinsen auf eventuell übernommene Hypothek, Reparaturen, Verwaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Reparaturen am ererbten Haus können sofort als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden. Wer jedoch innerhalb von 3 Jahren nach der Erbschaft mehr als 15 % des Gebäudewertes in Renovierungen investiert, läuft Gefahr, in 'anschaffungsnahe Herstellungskosten' eingestuft zu werden — diese müssen über die AfA-Laufzeit abgeschrieben werden.
Option 3: Das geerbte Haus verkaufen
Der Verkauf des ererbten Hauses ist oft die liquideste und einfachste Lösung — besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind oder niemand die Immobilie nutzen kann. Steuerlich gibt es jedoch eine wichtige Besonderheit.
Spekulationssteuer und die 10-Jahres-Frist: Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt Einkommensteuer auf den Gewinn (§ 23 EStG). Entscheidend: Die Haltedauer des Erblassers wird angerechnet! Hat der Erblasser das Haus 1990 gekauft, gilt die 10-Jahres-Frist als längst abgelaufen — der Verkauf ist komplett steuerfrei.
Berechnung der Spekulationssteuer: Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungskosten des Erblassers − Werbungskosten − bereits in Anspruch genommene AfA. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Erben besteuert — nicht mit einem festen Satz.
Ausnahme Eigennutzung: Wenn der Erblasser die Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt hat (oder der Erbe nach der Erbschaft einzieht und 2 volle Kalenderjahre + das Einzugsjahr nutzt), entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltedauer.
Verkauf an Miterben: In einer Erbengemeinschaft kann ein Miterbe die Anteile der anderen aufkaufen. Das ist steuerlich ein normaler Kauf und kann Grunderwerbsteuer auslösen — es sei denn, der Erwerb erfolgt von direkten Verwandten.
Behalten, vermieten oder verkaufen — direkter Vergleich
Kriterium
Selbst einziehen
Vermieten
Verkaufen
Erbschaftsteuer
Oft steuerfrei (§13 ErbStG)
Voller Verkehrswert abzgl. Freibetrag
Voller Verkehrswert abzgl. Freibetrag
Laufende Einnahmen
Keine (Eigennutzung)
Mieteinnahmen, steuerpflichtig
Einmaliger Verkaufserlös
Spekulationssteuer
Entfällt
Entfällt (kein Verkauf)
Abhängig von Haltedauer Erblasser
Verwaltungsaufwand
Gering (eigengenutzt)
Hoch (Mieter, Reparaturen)
Einmalig (Verkaufsabwicklung)
Liquidität
Keine
Mittel
Hoch
Wertsteigerung sichern
Ja
Ja
Nein
Flexibilität
Gering (10-J.-Bindung)
Mittel
Hoch
Erbengemeinschaft — wenn mehrere erben
Wenn mehrere Personen gleichzeitig erben, entsteht eine Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB). Eine Erbengemeinschaft kann nicht dauerhaft fortbestehen — sie muss früher oder später aufgelöst werden. Das ist häufig der schwierigste Teil einer Immobilienerbschaft.
Gemeinschaftliches Eigentum: Alle Erben sind gemeinsam Eigentümer — niemand kann allein über das Haus verfügen. Jede Vermietung, jede Reparatur über 750 € und erst recht jeder Verkauf erfordert Einstimmigkeit oder zumindest Mehrheitsbeschluss je nach Maßnahme.
Auseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft wird durch 'Auseinandersetzung' aufgelöst: Entweder ein Erbe kauft alle anderen aus (Wertermittlung durch Gutachten), oder alle Erben verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös nach Erbquoten.
Teilungsversteigerung: Kann man sich nicht einigen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert — oft weit unter Marktwert. Die Teilungsversteigerung ist der schlechteste Ausgang für alle Beteiligten.
Auszahlung eines Erben: Häufig will ein Erbe das Haus behalten, während andere verkaufen möchten. Die Lösung: Der behaltende Erbe nimmt ein Bankdarlehen auf und zahlt die anderen mit ihren Erbquoten aus. Der Buchwert für die Übernahme basiert auf einem aktuellen Verkehrswertgutachten.
Steuerliche Fallstricke: Wenn ein Miterbe einen anderen auszahlt, kann Grunderwerbsteuer anfallen — es sei denn, der Übernehmende ist ein direkter Abkömmling des Erblassers (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Geschwister untereinander zahlen in der Regel keine Grunderwerbsteuer auf den Anteil des Erblassers, wohl aber auf den hinzugekauften Anteil des Miterben.
Renovierungsstau und Sanierungspflichten
Ältere Immobilien haben oft jahrzehntelangen Renovierungsstau. Wer ein solches Haus erbt, erbt auch die Pflichten. In manchen Fällen können diese erhebliche Kosten verursachen, die den Wert des Erbes erheblich schmälern.
GEG-Pflichten (Gebäudeenergiegesetz): Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Eigentümer unter bestimmten Umständen zu energetischen Nachrüstungen. Besonders betroffen: Dämmung von Dachböden und Kellerdecken, wenn diese ungedämmt und zugänglich sind. Bei Eigentümerwechsel (also auch Erbschaft) kann das Finanzamt prüfen, ob diese Pflichten erfüllt werden.
Ölheizungsaustausch: Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden (§ 72 GEG) — mit Ausnahmen für Niedrigtemperatur- und Brennwertheizungen. Wer ein Haus mit alter Ölheizung erbt, muss diese ggf. zeitnah ersetzen (Kosten: 8.000–25.000 €).
Denkmalschutz: Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, sind Veränderungen stark eingeschränkt. Gleichzeitig gibt es steuerliche Vorteile bei Sanierungskosten (§ 7i EStG — erhöhte AfA von 9 % in den ersten 8 Jahren).
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15-%-Regel innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb ist ein häufiger Steuerfallstrick. Wer das geerbte Haus umfassend renoviert und dabei die Grenze überschreitet, verliert den sofortigen Abzug der Reparaturkosten.
Hypotheken und Schulden — was geht auf die Erben über?
Mit dem Erbe der Immobilie übernehmen Erben auch alle damit verbundenen Verbindlichkeiten — uneingeschränkt. Das kann dazu führen, dass ein vermeintlich wertvolles Erbe zu einer finanziellen Belastung wird.
Grundschulden und Hypotheken: Im Grundbuch Abt. III eingetragene Grundschulden gehen auf die Erben über. Eine Grundschuld ist nicht identisch mit dem ausstehenden Darlehen — sie ist oft höher. Das tatsächlich ausstehende Darlehen erfährt man von der Bank, nicht aus dem Grundbuch.
Übernahme des Darlehensvertrags: Erben treten automatisch in den Darlehensvertrag des Erblassers ein. Sonderkündigungsrecht durch die Bank besteht im Todesfall grundsätzlich nicht. Allerdings kann die Bank bei erheblicher Bonitätsverschlechterung Nachbesicherung verlangen.
Erbschaft ausschlagen bei überschuldeter Immobilie: Wenn die Schulden den Wert der Immobilie übersteigen oder der gesamte Nachlass überschuldet ist, kann die Erbschaft ausgeschlagen werden (§ 1944 BGB, Frist 6 Wochen). Nach Ausschlagung geht das Erbe an den nächsten in der Erbfolge.
Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenz: Ist der Nachlass insolvent, können Erben die Haftung auf den Nachlassbestand beschränken, indem sie Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz beantragen. Dies schützt das Privatvermögen der Erben.
Schenkung zu Lebzeiten als Alternative zur Erbschaft
Wer klug plant, kann Erbschaftsteuer erheblich reduzieren, indem Immobilien bereits zu Lebzeiten übertragen werden. Die Schenkung zu Lebzeiten ist eines der wirksamsten Steuersparmittel im deutschen Erbrecht.
10-Jahres-Freibetrag-Erneuerung: Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Eltern, die dem Kind 400.000 € im Jahr 2015 geschenkt haben, können 2025 erneut 400.000 € steuerfrei übertragen. Bei großen Vermögen wird daher früh mit Schenkungen begonnen.
Nießbrauchsvorbehalt: Eltern können das Haus verschenken, sich aber ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht vorbehalten. Das mindert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich — weil die Nutzungsmöglichkeit des Beschenkten eingeschränkt ist.
Grunderwerbsteuer entfällt bei Schenkung: Schenkungen in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Das spart je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Immobilienwerts.
Risiken der vorzeitigen Schenkung: Wer zu früh schenkt, verliert die Kontrolle über die Immobilie. Konflikte bei Scheidung des Kindes, Insolvenz oder Streit in der Familie können zur Belastung werden. Notarielle Schenkungsverträge sollten daher immer mit Rückforderungsrechten versehen werden.
Fazit: Die richtige Entscheidung treffen
Es gibt keine universell richtige Antwort auf die Frage "Behalten oder verkaufen?". Die Entscheidung hängt von der persönlichen Lebenssituation, der Familienstruktur, der Immobilienlage und den steuerlichen Rahmenbedingungen ab.
Als Faustregel gilt: Wer das Haus selbst bewohnen kann und will, sollte die Familienheim-Steuerbefreiung nutzen. Wer vermieten möchte, sollte die Rendite nüchtern kalkulieren und nicht romantisch auf das Familienhaus schauen. Wer verkauft, sollte zuerst die steuerliche Haltedauer des Erblassers prüfen — in vielen Fällen ist der Verkauf komplett steuerfrei.
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