Immobilien kaufen im Ausland — Risiken, Steuern und häufige Fehler

Rund 1,5 Millionen Deutsche besitzen bereits eine Immobilie im Ausland — Tendenz steigend. Ob Ferienhaus an der Costa del Sol, Stadtapartment in Lissabon oder Berghütte in Tirol: der Traum vom eigenen Domizil unter südlicher Sonne oder im Alpenambiente treibt Jahr für Jahr Tausende Deutsche dazu, über die Grenzen hinaus zu investieren. Doch was sich romantisch anhört, birgt erhebliche rechtliche, steuerliche und finanzielle Risiken, die viele Käufer erst nach dem Kauf schmerzlich entdecken. Dieses Handbuch gibt einen umfassenden Überblick.

Warum Deutsche im Ausland kaufen — und welche Risiken unterschätzt werden

Die Motive sind vielfältig: Altersvorsorge im Wohlfühlklima, Kapitalanlage mit Vermietungspotenzial, Lebensqualität in der Freizeit oder konkrete Auswanderungspläne. Hinzu kommt, dass in vielen beliebten Regionen die Kaufpreise lange deutlich unterhalb des deutschen Niveaus lagen. Spanien, Portugal, Griechenland und Kroatien lockten jahrelang mit niedrigen Quadratmeterpreisen.

Doch genau darin liegt eine erste Gefahr: Niedrige Preise signalisieren oft strukturelle Probleme — schwache Infrastruktur, Überangebot, saisonal schwankende Mietnachfrage oder mangelnder Eigentumsschutz. Wer ausschließlich auf den Preisvorteil schaut, läuft Gefahr, in ein Objekt zu investieren, das sich weder vermieten noch zu einem fairen Preis weiterverkaufen lässt.

Zudem unterschätzen viele Käufer den administrativen Aufwand: Steuererklärungen im Ausland, jährliche Vermögensteuer in manchen Ländern, lokales Mietrecht, Sprachbarrieren mit Behörden und die schleichenden Kosten für Verwaltung aus der Ferne summieren sich schnell zu einem erheblichen Zeitaufwand und Kostenfaktor.

Die beliebtesten Länder für deutsche Immobilienkäufer

Jedes Land hat seine eigene Rechtsordnung, Steuerstruktur und Markteigenheiten. Hier ein erster Überblick der meistgewählten Destinationen:

Ländervergleich auf einen Blick

Steuerliche Aspekte in Deutschland: Welteinkommensprinzip und DBA

Wer in Deutschland seinen Wohnsitz hat, ist hier mit seinem weltweit erzielten Einkommen steuerpflichtig — das sogenannte Welteinkommensprinzip. Das bedeutet: Mieteinnahmen aus einer spanischen Ferienwohnung, Gewinne aus dem Verkauf einer griechischen Villa oder Zinsen aus einem portugiesischen Bankkonto sind in Deutschland steuerpflichtig, auch wenn sie im Ausland bereits versteuert wurden.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) regeln, welches Land das vorrangige Besteuerungsrecht hat. Für Immobilieneinkünfte gilt in der Regel: das Belegenheitsland (also das Land, in dem die Immobilie steht) darf besteuern. Deutschland erhält dann entweder eine Freistellung (Progressionsvorbehalt nach §32b EStG) oder eine Anrechnung der ausländischen Steuer.

Konkret bedeutet der Progressionsvorbehalt: Die ausländischen Mieteinnahmen werden zwar nicht direkt in Deutschland besteuert, erhöhen aber den deutschen Steuersatz auf das inländische Einkommen. Das kann je nach Einkommenssituation zu einer spürbaren Mehrbelastung führen.

Spanien im Detail: NIE-Nummer, nota simple und Tourismus-Lizenzen

Spanien ist das meistgewählte Zielland für deutsche Immobilienkäufer. Bevor ein Nicht-EU-Bürger — und formal auch für EU-Bürger empfohlen — eine Immobilie kaufen kann, wird die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) benötigt. Sie ist das steuerliche Identifikationsmerkmal für Ausländer und kann beim spanischen Konsulat in Deutschland oder vor Ort bei der Polizei beantragt werden.

Die nota simple ist ein Grundbuchauszug, der Eigentümer, Lasten und Hypotheken einer Immobilie ausweist. Vor jedem Kauf sollte dieser Auszug angefordert und von einem unabhängigen Anwalt geprüft werden. In der Vergangenheit wurden zahlreiche Immobilien in Spanien ohne gültige Baugenehmigung errichtet — Abrissverfügungen sind keine Seltenheit.

Die größte Hürde für Kapitalanleger ist die zunehmend restriktive Handhabung von Tourismus-Lizenzen (licencia turística). Ohne diese Lizenz darf eine Immobilie nicht über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com an Touristen vermietet werden. In beliebten Städten wie Barcelona, Palma de Mallorca und Madrid werden kaum noch neue Lizenzen vergeben. Wer eine Immobilie zur touristischen Vermietung kauft, muss vorher sicherstellen, dass eine übertragbare Lizenz existiert.

Die Kaufnebenkosten in Spanien belaufen sich auf ca. 10-13% des Kaufpreises: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, Grunderwerbsteuer) zwischen 6-10% je nach Region, Notarkosten ca. 0,5-1%, Grundbucheintragung ca. 0,2-0,5%, Rechtsanwalt empfohlen (1-2%).

Portugal im Detail: NHR-Status, IMT-Steuer und Preisentwicklung

Portugal erlebte in den 2010er-Jahren einen massiven Zustrom ausländischer Käufer, angezogen durch das Non-Habitual Resident (NHR)-Regime. Dieser Sonderstatus gewährte qualifizierten Einwanderern für 10 Jahre einen Pauschalsteuersatz von 20% auf portugiesische Einkünfte sowie weitgehende Steuerfreiheit auf ausländische Renten und bestimmte andere Auslandseinkünfte. Das NHR-Regime wurde Ende 2023 in seiner ursprünglichen Form abgeschafft und durch ein neues, weniger generöses Programm (IFICI) für Fachkräfte ersetzt.

Die Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ist Portugals Grunderwerbsteuer. Sie ist progressiv gestaffelt: Unter 97.064 Euro entfällt bei Hauptwohnsitz keine IMT, darüber steigt der Satz bis auf 7,5% für sehr teure Objekte. Investitionsimmobilien und Ferienhäuser unterliegen höheren Steuersätzen.

Das Goldene Visum (Golden Visa) war jahrelang ein Anreiz für Nicht-EU-Bürger, die durch Immobilieninvestments in Portugal eine Aufenthaltserlaubnis erhielten. Seit Oktober 2023 sind Immobilienkäufe als Grundlage für das Goldene Visum in den meisten Regionen nicht mehr zulässig — nur noch Investitionen in Fonds oder bestimmte andere Kategorien.

Die Preise in Lissabon und der Algarve sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Lissabon liegt mittlerweile auf dem Niveau vieler westeuropäischer Hauptstädte. Wer noch von günstigen Einstiegspreisen träumt, wird in den klassischen Touristenzonen enttäuscht.

Österreich im Detail: Grundverkehrsgesetze und Beschränkungen für Ausländer

Österreich ist das einzige beliebteste Zielland, in dem EU-Bürger beim Immobilienkauf de facto ähnlichen Beschränkungen unterliegen wie Nicht-EU-Bürger. Das liegt an den Grundverkehrsgesetzen der einzelnen Bundesländer, die den Erwerb von Freizeitwohnsitzen stark regulieren oder sogar verbieten.

In Tirol ist die Ausweisung als Freizeitwohnsitz strikten Quoten unterworfen. Wer dort eine Immobilie als Ferienhaus nutzen will, muss sie entweder als Hauptwohnsitz anmelden (mit entsprechenden steuerlichen Konsequenzen) oder als touristische Vermietung betreiben. Ein reines Urlaubsdomizil ohne Hauptwohnsitz ist in weiten Teilen Tirols nicht erlaubt. In Salzburg und Vorarlberg gelten ähnliche Beschränkungen.

Die Kaufnebenkosten in Österreich sind mit ca. 9-13% vergleichsweise hoch: Grunderwerbsteuer 3,5%, Eintragungsgebühr Grundbuch 1,1%, Notargebühren 1-3%, Maklercourtage bis 3,6% (Käufer).

Rechtliche Risiken beim Auslandserwerb

Das zentrale rechtliche Risiko beim Auslandskauf ist die mangelnde Verlässlichkeit des Grundbuchs in manchen Ländern. Während das deutsche Grundbuch eine hohe öffentliche Verlässlichkeit genießt, gibt es in Griechenland, Teilen Italiens und in der Türkei erhebliche Unsicherheiten über tatsächliche Eigentumsverhältnisse.

Finanzierung einer Auslandsimmobilie

Die Finanzierung ist einer der komplexesten Aspekte des Auslandskaufs. Grundsätzlich gibt es drei Wege: Eigenkapital, Kredit bei einer deutschen Bank oder Kredit bei einer lokalen Bank im Zielland.

Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien grundsätzlich nur bei erstklassiger Bonität und verlangen in der Regel mindestens 40-50% Eigenkapital. Die Beleihung einer im Ausland befindlichen Immobilie ist aus Sicht der deutschen Bank schwierig, da sie im Streitfall kaum auf das ausländische Grundpfandrecht zurückgreifen kann. Viele deutsche Banken sichern sich stattdessen durch ein zusätzliches inländisches Grundpfandrecht ab, sofern der Kreditnehmer bereits eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland besitzt.

Lokale Banken im Zielland kennen den Markt besser und sind oft bereit, unter günstigeren Beleihungsquoten zu finanzieren. Allerdings sind die Konditionen häufig teurer, und Kreditverträge in Fremdsprachen erfordern zwingend einen qualifizierten Übersetzer oder Anwalt.

Zu beachten: Fremdwährungsrisiken spielen nur innerhalb der Eurozone keine Rolle. Bei Käufen in der Türkei, Kroatien (bis 2023, jetzt Euro) oder anderen Nicht-Euro-Ländern können Wechselkursschwankungen die gesamte Kalkulation über den Haufen werfen.

Verwaltung aus der Ferne: Hausverwaltung und Steuerpflichten im Ausland

Wer eine Auslandsimmobilie vermietet, muss im Regelfall auch im Belegenheitsland eine Steuererklärung abgeben. In Spanien sind Nicht-Residenten verpflichtet, quartalsweise Mieteinnahmen (Modelo 210) und — selbst bei Leerstand — eine jährliche Erklärung auf den fiktiven Mietwert zu machen. In Portugal müssen Mieteinnahmen per Modelo 3 erklärt werden.

Die Beauftragung eines lokalen Steuerberaters ist daher keine Option, sondern Pflicht. Die Kosten liegen je nach Land und Komplexität zwischen 300 und 1.500 Euro jährlich. Hinzu kommen Kosten für eine lokale Hausverwaltung (Mietervermittlung, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen), die je nach Service 10-20% der Mieteinnahmen kosten kann.

Das Mietrecht des Belegenheitslandes gilt für alle Mietverhältnisse. Deutsches Mietrecht schützt den Mieter stark — aber in manchen Ländern sind die Schutzrechte noch umfangreicher, was Eigenbedarfskündigungen oder Mieterhöhungen erheblich erschwert. Vor dem Kauf sollte das lokale Mietrecht für das geplante Nutzungskonzept geprüft werden.

Wann lohnt sich eine Auslandsimmobilie? — Checkliste

Eine Auslandsimmobilie lohnt sich nur, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Die folgende Checkliste hilft bei der Entscheidungsfindung:

Kaufnebenkosten im internationalen Vergleich kalkulieren

Die Kaufnebenkosten bei Auslandsimmobilien übersteigen häufig die deutschen Werte. Während in Deutschland im Schnitt 8-12% anfallen, müssen in manchen Ländern bis zu 18% kalkuliert werden. Dazu kommen häufig jährliche Vermögenssteuern oder Gemeindesteuern, die in Deutschland nicht existieren.

Fazit: Auslandsimmobilie ja — aber mit offenen Augen

Eine Immobilie im Ausland kann sowohl als persönlicher Rückzugsort als auch als Kapitalanlage funktionieren — vorausgesetzt, die Hausaufgaben sind gemacht. Wer die rechtliche Situation im Zielland, die steuerlichen Konsequenzen in Deutschland und die laufenden Verwaltungskosten realistisch einkalkuliert, kann eine fundierte Entscheidung treffen. Wer hingegen auf Basis von Urlaubsgefühlen kauft und die Detailarbeit scheut, riskiert eine kostspielige Fehlinvestition.

Das Wichtigste: Beauftragen Sie immer einen unabhängigen lokalen Anwalt (nicht den Makler des Verkäufers), lassen Sie den Grundbucheintrag professionell prüfen und klären Sie die steuerliche Situation in beiden Ländern, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.