Von Laurin Schlereth · 15. März 2026 · 13 Min. Lesezeit
GEG & GMG — Heizungspflichten & Eigentümerpflichten
GEG gilt nur noch bis zur GMG-Verkündung (Beschluss 10.07.2026): 65-%-Regel, Fristen, Förderung — was Eigentümer jetzt wirklich tun müssen.
Geht die alte Gasheizung kaputt, hängt die Frage »darf ich einfach eine neue einbauen?« plötzlich an einem Datum, das die wenigsten Eigentümer kennen: dem Tag, an dem die eigene Gemeinde ihren kommunalen Wärmeplan beschließt. Davor gelten Übergangsregeln, danach greift die 65-Prozent-Pflicht für Erneuerbare. Wer das verwechselt, baut entweder zu früh teuer um oder verpasst eine Frist. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt diese Vorgaben — und hat seit der Reform 2024 mehr Verwirrung gestiftet als jedes andere Immobiliengesetz.
Was ist das GEG? Von EnEV und EEWärmeG zum integrierten Gesetz
Das Gebäudeenergiegesetz trat am 1. November 2020 in Kraft und löste zwei bisherige Regelwerke ab: die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Ziel der Zusammenführung war eine Vereinheitlichung und Vereinfachung der energierechtlichen Anforderungen für Gebäude. Das GEG gilt sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäude und erfasst Neubau, Sanierung und den laufenden Betrieb.
Der Kerngedanke des GEG ist der Niedrigstenergiegebäude-Standard: Neubauten müssen seit 2021 als Niedrigstenergiegebäude errichtet werden, was bedeutet, dass ihr Primärenergiebedarf 55 % des Referenzgebäudes nach GEG nicht überschreiten darf. Für Bestandsgebäude gelten weitreichende Anforderungen bei der Sanierung einzelner Bauteile — wer zum Beispiel das Dach neu eindeckt oder Fenster tauscht, muss dabei bestimmte Dämmwerte einhalten. Die Reform von 2024 hat diese Anforderungen insbesondere im Bereich der Heizungstechnik dramatisch verschärft.
Die Kernpflicht 2024: 65-%-Erneuerbare-Energien-Regel für neue Heizungen
Die bekannteste und politisch heftigst diskutierte Neuerung des GEG 2024 ist die sogenannte 65-%-EE-Pflicht: Ab dem Zeitpunkt, zu dem das zuständige Bundesland einen kommunalen Wärmeplan für die jeweilige Gemeinde beschlossen hat, muss jede neu eingebaute Heizungsanlage mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Dies gilt für alle Gebäude — unabhängig davon, ob es sich um Neubauten oder Bestandsgebäude handelt.
Der Zeitplan ist gestaffelt: In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern musste die kommunale Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorliegen, in kleineren Gemeinden bis zum 30. Juni 2028. Erst nach Vorlage des Wärmeplans greift die Pflicht für Bestandsgebäude in der jeweiligen Gemeinde. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-%-Regel jedoch bereits seit dem 1. Januar 2024 unmittelbar. Wer in einem bestehenden Gebäude eine Heizung austauscht und noch kein kommunaler Wärmeplan gilt, hat übergangsweise mehr Freiheiten — muss aber spätestens nach 2029 ebenfalls die EE-Pflicht erfüllen.
Heizungsarten im GEG-Check: Was ist erlaubt, was nicht?
Nicht alle Heizsysteme erfüllen automatisch die 65-%-EE-Anforderung. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick, welche Technologien GEG-konform sind und welche Auflagen jeweils gelten. Wichtig: "GEG-konform" bedeutet nicht, dass die Anlage in jedem Fall gefördert wird — Förderfähigkeit und GEG-Konformität sind zwei verschiedene Dinge.
| Heizungssystem | GEG-konform (ab 2024)? | Bedingungen | Förderfähig (BEG)? |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft/Wasser/Erde) | Ja | Strom muss zu ausreichend % aus EE kommen (JAZ ≥ 2,5) | Ja (bis 80 % Förderung) |
| Pelletheizung / Biomasse | Ja | Emissionsgrenzwerte (1. BImSchV) einhalten | Ja (bis 80 % mit Boni) |
| Fernwärme (EE-basiert) | Ja | Versorger muss Erfüllung der EE-Anforderung bescheinigen | Teilweise |
| Solarthermie + Backup | Ja (Hybrid) | Min. 65 % EE-Anteil am Gesamtbedarf | Ja |
| Gasheizung (H2-ready) | Übergang | Nur bis zum kommunalen Wärmeplan; dann nachrüsten | Nein |
| Gasheizung (konventionell) | Nein (ab Pflicht) | Allein nicht GEG-konform nach Einführung der Pflicht | Nein |
| Ölheizung | Nein | Nicht GEG-konform als alleiniges System | Nein |
| Wärmepumpen-Hybridheizung | Ja | WP muss mindestens 65 % des Wärmebedarfs decken | Ja |
Fristen nach Gebäudegröße und kommunaler Wärmeplanung
Die Fristen des GEG 2024 sind komplex und variieren je nach Gebäudekategorie, Gemeindegröße und dem Zeitpunkt der kommunalen Wärmeplanung. Grundsätzlich gilt: Je früher ein kommunaler Wärmeplan beschlossen wird, desto früher greift die EE-Pflicht für neue Heizungen in dieser Gemeinde. Eigentümer in Gemeinden ohne kommunalen Wärmeplan bis Ende 2028 haben etwas mehr Zeit, müssen aber spätestens 2029 handeln.
Eine wichtige Übergangserleichterung: Wer eine Heizung einbaut, bevor der kommunale Wärmeplan gilt, darf zunächst auch eine Gas- oder Öl-Hybridheizung einbauen — muss aber sicherstellen, dass die Anlage technisch in der Lage ist, auf einen höheren EE-Anteil umgerüstet zu werden. Zudem gilt eine generelle Übergangsfrist: Wer eine Heizung einbaut, die noch nicht 65 % EE erfüllt, muss sie innerhalb von maximal drei Jahren auf das EE-Niveau nachrüsten, sobald der kommunale Wärmeplan vorliegt.
Ausnahmen: Härtefallregelungen und Wirtschaftlichkeitsgebot
Das GEG enthält mehrere Ausnahmen und Härteregelungen, die in der politischen Debatte oft unterging. Die wichtigste ist das Wirtschaftlichkeitsgebot nach §5 GEG: Die Anforderungen des GEG gelten nur, soweit die Maßnahmen wirtschaftlich vertretbar sind. Das bedeutet konkret: Wenn der Einbau einer GEG-konformen Heizung (zum Beispiel einer Wärmepumpe) unverhältnismäßig teuer wäre — etwa weil das Gebäude baulich ungeeignet ist — kann der Eigentümer unter Umständen eine Ausnahme beantragen.
Förderprogramme: BEG, BAFA und KfW im Überblick
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das wichtigste Förderinstrument für GEG-konforme Sanierungen. Sie wird über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für Einzelmaßnahmen und über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) für Komplettsanierungen abgewickelt. Im Jahr 2024 wurde die BEG nach einem Stopp infolge des Haushaltskompromisses reformiert und mit neuem Budget ausgestattet.
Für den Einbau einer Wärmepumpe gilt seit dem 21. Juli 2026 folgendes Fördermodell: Grundförderung 30 %, Klimageschwindigkeitsbonus +16 % für den Austausch einer funktionsfähigen Öl-, Gas-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung (ab Februar 2027 schrittweise sinkend) und ein gestaffelter Einkommensbonus von +40 % (bis 30.000 € zu versteuerndem Einkommen), +30 % (bis 40.000 €) bzw. +10 % (bis 50.000 €); Haushalte mit mindestens einem minderjährigen Kind erhalten einmalig 10.000 € Einkommens-Freibetrag. Die Gesamtförderung ist bei 80 % gedeckelt, die förderfähigen Kosten bei 28.000 € pro Wohneinheit (erste Wohneinheit; ab Februar 2027 halbjährlich um 750 € sinkend). Der frühere Effizienzbonus (+5 %) ist entfallen. Eine detaillierte Rechnung, wer durch die Reform gewinnt und verliert, finden Sie im Artikel Heizungsförderung 2026 — neue Konditionen ab 21. Juli.
| Maßnahme | Fördersatz (Basis) | Max. Fördersatz | Ansprechpartner |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (Heizungsförderung) | 30 % | 80 % (mit Boni, gedeckelt) | KfW |
| Biomasseheizung | 30 % | bis 80 % (KGB nur mit Solar-/PV-Kombination) | KfW |
| Solarthermie | 30 % | bis 70 % (mit Einkommensbonus) | KfW |
| Gebäudehülle (Dämmung) | 15 % | 20 % | BAFA |
| Effizienzhaus 55 Komplett (KfW 261) | 15 % Tilgungszuschuss | 20 % | KfW |
| Effizienzhaus 40 Komplett (KfW 261) | 20 % Tilgungszuschuss | 25 % | KfW |
Kosten in der Praxis: Was Eigentümer wirklich bezahlen
Die Investitionskosten für GEG-konforme Heizungen variieren stark je nach Gebäude, Region und Anlagentyp. Für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in einem typischen Einfamilienhaus (140 m², Baujahr 1985, bereits teilsaniert) liegen die Brutto-Installationskosten inklusive Hydraulik und Anpassung der Heizkörper bei 18.000 bis 35.000 €. Nach Abzug der maximalen BEG-Förderung von 80 % bei einkommensschwachen Haushalten (förderfähige Kosten gedeckelt bei 28.000 €) verbleibt ein Eigenanteil von rund 3.600 bis 12.600 €. Für eine erste Kostenschätzung einzelner Sanierungsmaßnahmen inklusive Förderabzug nutzen Sie den Sanierungskosten Rechner.
Bei schlecht gedämmten Altbauten sind häufig vorherige Sanierungsmaßnahmen erforderlich, damit die Wärmepumpe effizient arbeitet. Wärmepumpen arbeiten am effizientesten mit niedrigen Vorlauftemperaturen (35–45 °C), was in schlecht gedämmten Gebäuden oft nicht ausreicht. Eigentümer sollten daher immer eine Gesamtbetrachtung vornehmen und den Sanierungsfahrplan als strategisches Werkzeug nutzen, bevor sie einzelne Maßnahmen in Auftrag geben.
Auswirkungen auf Vermieter: Modernisierungsumlage und Mieterrechte
Für Vermieter stellen die GEG-Anforderungen eine besondere Herausforderung dar, denn eine energetische Sanierung verursacht erhebliche Kosten, die nicht ohne Weiteres auf Mieter umgelegt werden können. §559 BGB erlaubt die sogenannte Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Bei einer Investition von 20.000 € für eine Wärmepumpe wären das maximal 1.600 €/Jahr oder rund 133 €/Monat.
Allerdings gibt es eine Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungsumlagen um maximal 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren steigen. Bei einer 80-m²-Wohnung wäre das ein Maximum von 240 €/Monat. Zudem müssen Vermieter die Mieter drei Monate im Voraus über geplante Modernisierungen informieren und ihnen die Möglichkeit geben, auf Grund der Maßnahme außerordentlich zu kündigen. Mieter haben außerdem das Recht, eine unverhältnismäßige Härte geltend zu machen.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) als strategisches Werkzeug
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein vom Bund gefördertes Beratungsinstrument, das Eigentümer bei der Planung einer umfassenden energetischen Sanierung unterstützt. Ein iSFP wird von einem zugelassenen Energieberater erstellt und zeigt schrittweise auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind — abgestimmt auf das konkrete Gebäude und das Budget des Eigentümers. Die Kosten für einen iSFP werden mit bis zu 80 % gefördert (maximal 1.300 € für Ein- und Zweifamilienhäuser).
Besonders attraktiv: Wer Einzelmaßnahmen auf Basis eines iSFP durchführt, erhält einen Bonus von 5 % auf die jeweilige Förderung. Das macht den Sanierungsfahrplan auch finanziell interessant. Eigentümer, die langfristig planen und das GEG nicht als einmalige Pflicht, sondern als Chance zur Wertsteigerung ihrer Immobilie sehen, sollten mit einem iSFP starten.
Kritik und politische Diskussion: Was am GEG 2024 umstritten ist
Das GEG 2024 hat in Deutschland eine beispiellose politische Debatte ausgelöst. Die Hauptkritikpunkte kamen aus verschiedenen Lagern: Eigentümerverbände (Haus & Grund, BFW) bemängelten die kurzen Fristen und fehlende Technologieneutralität. Handwerksbetriebe wiesen auf einen massiven Fachkräftemangel hin — Schätzungen zufolge fehlen in Deutschland 60.000 bis 80.000 Heizungsinstallateure für die nötige Umrüstung. Die Bauwirtschaft sah sich außerstande, die benötigte Zahl an Wärmepumpen und Heizungstechnikern in der kurzen Übergangszeit bereitzustellen.
Die Reform von 2024 trug diesen Bedenken Rechnung: Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung, die Verlängerung der Übergangsfristen und die Ausweitung der Härtefallregelungen machten das Gesetz deutlich flexibler als die ursprüngliche Fassung. Dennoch bleibt die Grundausrichtung — weg von fossilen Brennstoffen — unverändert. Langfristig ist das GEG Teil des deutschen Klimaschutzplans, der eine weitgehende Dekarbonisierung des Gebäudesektors bis 2045 vorsieht.
GEG 2025/2026 — Änderungen durch neue Bundesregierung
Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD (April 2025) hat einige Änderungen beim GEG angekündigt. Die Grundstruktur des Gesetzes bleibt erhalten, aber es gibt wichtige Anpassungen:
Handlungsempfehlung: Was Eigentümer jetzt tun sollten
Die wichtigste Empfehlung für Immobilieneigentümer ist: Nicht abwarten, sondern informieren und planen. Wer jetzt einen Sanierungsfahrplan erstellt, eine Energieberatung in Anspruch nimmt und die Fördermöglichkeiten prüft, ist bestens vorbereitet — ohne unter Zeitdruck zu geraten. Die Förderprogramme sind aktuell gut ausgestattet; es ist nicht absehbar, ob die Förderkonditionen langfristig so attraktiv bleiben. Die laufenden Heizkosten verschiedener Systeme lassen sich im Energiekosten Rechner vergleichen.
Für Vermieter gilt zusätzlich: Die energetische Qualität einer Immobilie wird zunehmend zum Vermarktungsfaktor. Studien zeigen, dass gut gedämmte Wohnungen mit effizienten Heizungssystemen im Verkauf 5 bis 15 % mehr erzielen als vergleichbare Objekte ohne Sanierungsmaßnahmen. Das GEG ist damit nicht nur eine Pflicht, sondern eine Investition in den Werterhalt der Immobilie.