GEG 2024 — Heizungspflichten, Fristen und Eigentümerpflichten

Das Gebäudeenergiegesetz — kurz GEG — ist seit seiner Verabschiedung im Jahr 2020 und der viel diskutierten Reform 2024 zum zentralen Thema für Immobilieneigentümer in Deutschland geworden. Es regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude und legt fest, welche Heizungssysteme zukünftig noch zulässig sind. Kein anderes Gesetz der letzten Jahre hat die Immobilienbranche so beschäftigt und so viele Fragen aufgeworfen wie das GEG. Dieser Artikel erklärt, was Eigentümer wirklich wissen müssen — von den Pflichten über die Förderung bis hin zu den konkreten Fristen.

Was ist das GEG? Von EnEV und EEWärmeG zum integrierten Gesetz

Das Gebäudeenergiegesetz trat am 1. November 2020 in Kraft und löste zwei bisherige Regelwerke ab: die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Ziel der Zusammenführung war eine Vereinheitlichung und Vereinfachung der energierechtlichen Anforderungen für Gebäude. Das GEG gilt sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäude und erfasst Neubau, Sanierung und den laufenden Betrieb.

Der Kerngedanke des GEG ist der Niedrigstenergiegebäude-Standard: Neubauten müssen seit 2021 als Niedrigstenergiegebäude errichtet werden, was bedeutet, dass ihr Primärenergiebedarf 55 % des Referenzgebäudes nach GEG nicht überschreiten darf. Für Bestandsgebäude gelten weitreichende Anforderungen bei der Sanierung einzelner Bauteile — wer zum Beispiel das Dach neu eindeckt oder Fenster tauscht, muss dabei bestimmte Dämmwerte einhalten. Die Reform von 2024 hat diese Anforderungen insbesondere im Bereich der Heizungstechnik dramatisch verschärft.

Die Kernpflicht 2024: 65-%-Erneuerbare-Energien-Regel für neue Heizungen

Die bekannteste und politisch heftigst diskutierte Neuerung des GEG 2024 ist die sogenannte 65-%-EE-Pflicht: Ab dem Zeitpunkt, zu dem das zuständige Bundesland einen kommunalen Wärmeplan für die jeweilige Gemeinde beschlossen hat, muss jede neu eingebaute Heizungsanlage mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Dies gilt für alle Gebäude — unabhängig davon, ob es sich um Neubauten oder Bestandsgebäude handelt.

Der Zeitplan ist gestaffelt: In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern musste die kommunale Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorliegen, in kleineren Gemeinden bis zum 30. Juni 2028. Erst nach Vorlage des Wärmeplans greift die Pflicht für Bestandsgebäude in der jeweiligen Gemeinde. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-%-Regel jedoch bereits seit dem 1. Januar 2024 unmittelbar. Wer in einem bestehenden Gebäude eine Heizung austauscht und noch kein kommunaler Wärmeplan gilt, hat übergangsweise mehr Freiheiten — muss aber spätestens nach 2029 ebenfalls die EE-Pflicht erfüllen.

Heizungsarten im GEG-Check: Was ist erlaubt, was nicht?

Nicht alle Heizsysteme erfüllen automatisch die 65-%-EE-Anforderung. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick, welche Technologien GEG-konform sind und welche Auflagen jeweils gelten. Wichtig: "GEG-konform" bedeutet nicht, dass die Anlage in jedem Fall gefördert wird — Förderfähigkeit und GEG-Konformität sind zwei verschiedene Dinge.

Fristen nach Gebäudegröße und kommunaler Wärmeplanung

Die Fristen des GEG 2024 sind komplex und variieren je nach Gebäudekategorie, Gemeindegröße und dem Zeitpunkt der kommunalen Wärmeplanung. Grundsätzlich gilt: Je früher ein kommunaler Wärmeplan beschlossen wird, desto früher greift die EE-Pflicht für neue Heizungen in dieser Gemeinde. Eigentümer in Gemeinden ohne kommunalen Wärmeplan bis Ende 2028 haben etwas mehr Zeit, müssen aber spätestens 2029 handeln.

Eine wichtige Übergangserleichterung: Wer eine Heizung einbaut, bevor der kommunale Wärmeplan gilt, darf zunächst auch eine Gas- oder Öl-Hybridheizung einbauen — muss aber sicherstellen, dass die Anlage technisch in der Lage ist, auf einen höheren EE-Anteil umgerüstet zu werden. Zudem gilt eine generelle Übergangsfrist: Wer eine Heizung einbaut, die noch nicht 65 % EE erfüllt, muss sie innerhalb von maximal drei Jahren auf das EE-Niveau nachrüsten, sobald der kommunale Wärmeplan vorliegt.

Ausnahmen: Härtefallregelungen und Wirtschaftlichkeitsgebot

Das GEG enthält mehrere Ausnahmen und Härteregelungen, die in der politischen Debatte oft unterging. Die wichtigste ist das Wirtschaftlichkeitsgebot nach §5 GEG: Die Anforderungen des GEG gelten nur, soweit die Maßnahmen wirtschaftlich vertretbar sind. Das bedeutet konkret: Wenn der Einbau einer GEG-konformen Heizung (zum Beispiel einer Wärmepumpe) unverhältnismäßig teuer wäre — etwa weil das Gebäude baulich ungeeignet ist — kann der Eigentümer unter Umständen eine Ausnahme beantragen.

Förderprogramme: BEG, BAFA und KfW im Überblick

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das wichtigste Förderinstrument für GEG-konforme Sanierungen. Sie wird über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für Einzelmaßnahmen und über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) für Komplettsanierungen abgewickelt. Im Jahr 2024 wurde die BEG nach einem Stopp infolge des Haushaltskompromisses reformiert und mit neuem Budget ausgestattet.

Für den Einbau einer Wärmepumpe gilt derzeit folgendes Fördermodell (Stand 2024): Basis-Förderung 15 %, Effizienzbonus für besonders effiziente Anlagen +5 %, Einkommensbonus für Haushalte unter 40.000 € zu versteuerndem Einkommen +30 %, Klimageschwindigkeitsbonus für frühzeitigen Austausch einer Öl- oder Gasheizung +20 %. Die Gesamtförderung kann damit bis zu 70 % der förderfähigen Kosten betragen, maximal 30.000 € pro Wohneinheit.

Kosten in der Praxis: Was Eigentümer wirklich bezahlen

Die Investitionskosten für GEG-konforme Heizungen variieren stark je nach Gebäude, Region und Anlagentyp. Für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in einem typischen Einfamilienhaus (140 m², Baujahr 1985, bereits teilsaniert) liegen die Brutto-Installationskosten inklusive Hydraulik und Anpassung der Heizkörper bei 18.000 bis 35.000 €. Nach Abzug der maximalen BEG-Förderung von 70 % bei einkommensschwachen Haushalten verbleibt ein Eigenanteil von rund 5.400 bis 10.500 €.

Bei schlecht gedämmten Altbauten sind häufig vorherige Sanierungsmaßnahmen erforderlich, damit die Wärmepumpe effizient arbeitet. Wärmepumpen arbeiten am effizientesten mit niedrigen Vorlauftemperaturen (35–45 °C), was in schlecht gedämmten Gebäuden oft nicht ausreicht. Eigentümer sollten daher immer eine Gesamtbetrachtung vornehmen und den Sanierungsfahrplan als strategisches Werkzeug nutzen, bevor sie einzelne Maßnahmen in Auftrag geben.

Auswirkungen auf Vermieter: Modernisierungsumlage und Mieterrechte

Für Vermieter stellen die GEG-Anforderungen eine besondere Herausforderung dar, denn eine energetische Sanierung verursacht erhebliche Kosten, die nicht ohne Weiteres auf Mieter umgelegt werden können. §559 BGB erlaubt die sogenannte Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter die Jahresmiete um bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Bei einer Investition von 20.000 € für eine Wärmepumpe wären das maximal 1.600 €/Jahr oder rund 133 €/Monat.

Allerdings gibt es eine Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungsumlagen um maximal 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren steigen. Bei einer 80-m²-Wohnung wäre das ein Maximum von 240 €/Monat. Zudem müssen Vermieter die Mieter drei Monate im Voraus über geplante Modernisierungen informieren und ihnen die Möglichkeit geben, auf Grund der Maßnahme außerordentlich zu kündigen. Mieter haben außerdem das Recht, eine unverhältnismäßige Härte geltend zu machen.

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) als strategisches Werkzeug

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein vom Bund gefördertes Beratungsinstrument, das Eigentümer bei der Planung einer umfassenden energetischen Sanierung unterstützt. Ein iSFP wird von einem zugelassenen Energieberater erstellt und zeigt schrittweise auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind — abgestimmt auf das konkrete Gebäude und das Budget des Eigentümers. Die Kosten für einen iSFP werden mit bis zu 80 % gefördert (maximal 1.300 € für Ein- und Zweifamilienhäuser).

Besonders attraktiv: Wer Einzelmaßnahmen auf Basis eines iSFP durchführt, erhält einen Bonus von 5 % auf die jeweilige Förderung. Das macht den Sanierungsfahrplan auch finanziell interessant. Eigentümer, die langfristig planen und das GEG nicht als einmalige Pflicht, sondern als Chance zur Wertsteigerung ihrer Immobilie sehen, sollten mit einem iSFP starten.

Kritik und politische Diskussion: Was am GEG 2024 umstritten ist

Das GEG 2024 hat in Deutschland eine beispiellose politische Debatte ausgelöst. Die Hauptkritikpunkte kamen aus verschiedenen Lagern: Eigentümerverbände (Haus & Grund, BFW) bemängelten die kurzen Fristen und fehlende Technologieneutralität. Handwerksbetriebe wiesen auf einen massiven Fachkräftemangel hin — Schätzungen zufolge fehlen in Deutschland 60.000 bis 80.000 Heizungsinstallateure für die nötige Umrüstung. Die Bauwirtschaft sah sich außerstande, die benötigte Zahl an Wärmepumpen und Heizungstechnikern in der kurzen Übergangszeit bereitzustellen.

Die Reform von 2024 trug diesen Bedenken Rechnung: Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung, die Verlängerung der Übergangsfristen und die Ausweitung der Härtefallregelungen machten das Gesetz deutlich flexibler als die ursprüngliche Fassung. Dennoch bleibt die Grundausrichtung — weg von fossilen Brennstoffen — unverändert. Langfristig ist das GEG Teil des deutschen Klimaschutzplans, der eine weitgehende Dekarbonisierung des Gebäudesektors bis 2045 vorsieht.

Handlungsempfehlung: Was Eigentümer jetzt tun sollten

Die wichtigste Empfehlung für Immobilieneigentümer ist: Nicht abwarten, sondern informieren und planen. Wer jetzt einen Sanierungsfahrplan erstellt, eine Energieberatung in Anspruch nimmt und die Fördermöglichkeiten prüft, ist bestens vorbereitet — ohne unter Zeitdruck zu geraten. Die Förderprogramme sind aktuell gut ausgestattet; es ist nicht absehbar, ob die Förderkonditionen langfristig so attraktiv bleiben.

Für Vermieter gilt zusätzlich: Die energetische Qualität einer Immobilie wird zunehmend zum Vermarktungsfaktor. Studien zeigen, dass gut gedämmte Wohnungen mit effizienten Heizungssystemen im Verkauf 5 bis 15 % mehr erzielen als vergleichbare Objekte ohne Sanierungsmaßnahmen. Das GEG ist damit nicht nur eine Pflicht, sondern eine Investition in den Werterhalt der Immobilie.