13. März 2026 · 4 Min. Lesezeit

Allgemeinstrom umlegen — Berechnung, Verteilerschlüssel & Leerstand

Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung: Welcher Umlageschlüssel zulässig ist, wie der Verbrauch gemessen wird und wer den Leerstandsanteil trägt.

Strom für Hausflur, Keller, Außenbeleuchtung und Aufzug — der sogenannte Allgemeinstrom ist ein häufiger Posten in der Nebenkostenabrechnung. Was ist umlagefähig, wie wird er korrekt abgerechnet und was darf nicht eingerechnet werden?

Was ist Allgemeinstrom?

Als Allgemeinstrom (auch: Hausallgemeinstrom) bezeichnet man den Strom, der für Gemeinschaftseinrichtungen und -flächen verbraucht wird — also nicht für einzelne Wohnungen. Dazu gehören typischerweise:

Treppenhaus und Flurbeleuchtung: Beleuchtung der gemeinschaftlichen Gänge, Treppenhäuser und Eingangsbereiche.

Außenbeleuchtung: Lampen am Gebäude, auf Wegen, in der Einfahrt oder im Carport.

Aufzug (Betriebsstrom): Strom für Antrieb und Steuerung — zu trennen von Wartungskosten.

Keller- und Waschküchenbeleuchtung: Strom in gemeinschaftlich nutzbaren Nebenräumen.

Tiefgaragenbeleuchtung: Gemeinsam genutzte Parkflächen, soweit nicht einzelnen Mietern zugeordnet.

Heizungsanlagen: Betriebsstrom für Pumpen, Brenner und Regler — aber nur der Strom, nicht die Brennstoffkosten.

Rechtliche Grundlage

Allgemeinstrom ist nach §2 Nr. 11 BetrKV als "Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsanlagen" umlagefähig. Für Aufzüge gilt §2 Nr. 7 BetrKVexplizit. Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag die Umlage dieser Kosten vorsieht.

Wie wird Allgemeinstrom gemessen?

Idealerweise verfügt das Gebäude über einen separaten Zähler für den Allgemeinstrom. Dann lässt sich der Verbrauch exakt erfassen. Fehlt ein gesonderter Zähler, muss der Vermieter den Allgemeinstromanteil schätzen oder rechnerisch ermitteln — zum Beispiel durch Subtraktion der Mieterverbräuche vom Gesamtverbrauch des Hausanschlusses.

Wichtig: Ohne Zähler besteht ein erhöhtes Anfechtungsrisiko. Schätzungen müssen plausibel und nachvollziehbar begründet werden.

Was darf nicht als Allgemeinstrom abgerechnet werden?

Strom für Leerstandswohnungen: Kosten für unvermietete Einheiten trägt der Vermieter.
Strom in der Vermieterwohnung: Wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt, darf sein privater Stromverbrauch nicht in den Allgemeinstrom einfließen.
Strom für Geschäftsräume: Gewerblich genutzte Flächen sind gesondert zu behandeln.
Wartung und Reparatur: Kosten für Instandhaltung von Beleuchtungsanlagen sind Reparaturkosten, keine Betriebskosten.

Umlageschlüssel für Allgemeinstrom

Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt der Wohnflächenschlüssel als Standardverteilungsmaßstab. Dieser ist sachgerecht, da er die Nutzungsintensität indirekt widerspiegelt. Alternativ kann auch nach Wohneinheiten aufgeteilt werden, wenn dies vereinbart ist.

Sonderfall: Ladestation für Elektroautos

Wird im Gemeinschaftsbereich eine E-Auto-Ladestation betrieben, muss der Strom hierfür separat erfasst und dem Nutzer direkt zugeordnet werden. Eine Umlage auf alle Mieter ist nicht zulässig, da nicht alle von der Ladestation profitieren.

Häufige Fragen

Ist Allgemeinstrom immer umlagefähig?

Nur wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht und der Strom tatsächlich für Gemeinschaftseinrichtungen genutzt wird. Strom für Leerstandswohnungen, die Vermieterwohnung oder Geschäftsräume muss separat behandelt und darf nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden.

Was tun, wenn kein separater Zähler für den Allgemeinstrom vorhanden ist?

Fehlt ein Zähler, muss der Verbrauch geschätzt oder rechnerisch ermittelt werden — z. B. durch Subtraktion der Mieterverbräuche vom Gesamthausanschluss. Schätzungen müssen plausibel und nachvollziehbar begründet werden, sonst sind sie anfechtbar.

Darf der Strom einer E-Auto-Ladestation im Gemeinschaftsbereich auf alle Mieter umgelegt werden?

Nein — der Strom einer Ladestation muss separat erfasst und dem Nutzer direkt zugeordnet werden. Eine Umlage auf alle Mieter ist unzulässig, da nicht alle von der Ladestation profitieren.

Welcher Umlageschlüssel gilt für Allgemeinstrom?

Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt der Wohnflächenschlüssel als Standard (§556a BGB). Alternativ kann auch nach Wohneinheiten aufgeteilt werden, wenn dies vereinbart ist. Eine Verteilung nach Personenzahl ist ebenfalls möglich, muss aber im Mietvertrag festgelegt sein.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.