Von Laurin Schlereth · 13. März 2026 · 4 Min. Lesezeit
Allgemeinstrom umlegen — Berechnung & Verteilerschlüssel
Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung: Welcher Umlageschlüssel zulässig ist, wie der Verbrauch gemessen wird und wer den Leerstandsanteil trägt.
Strom für Hausflur, Keller, Außenbeleuchtung und Aufzug — der sogenannte Allgemeinstrom ist ein häufiger Posten in der Nebenkostenabrechnung. Was ist umlagefähig, wie wird er korrekt abgerechnet und was darf nicht eingerechnet werden?
Was ist Allgemeinstrom?
Als Allgemeinstrom (auch: Hausallgemeinstrom) bezeichnet man den Strom, der für Gemeinschaftseinrichtungen und -flächen verbraucht wird — also nicht für einzelne Wohnungen. Dazu gehören typischerweise:
Rechtliche Grundlage
Allgemeinstrom fällt als "Kosten der Beleuchtung" unter §2 Nr. 11 BetrKV — gemeint ist der Strom für Flur-, Keller-, Boden- und Außenbeleuchtung der Gemeinschaftsflächen. Strom für den Aufzug wird separat über §2 Nr. 7 BetrKV abgerechnet. Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag die Umlage dieser Kosten vorsieht.
Wie wird Allgemeinstrom abgerechnet?
Allgemeinstrom wird in zwei Schritten abgerechnet: Zuerst ermittelt der Vermieter den Jahresverbrauch, dann verteilt er die Kosten nach dem im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel — mangels Vereinbarung nach Wohnfläche (§556a BGB) — auf alle Mieter. Für die Erfassung des Verbrauchs gibt es drei Wege:
Wichtig: Ohne separaten Zähler besteht ein erhöhtes Anfechtungsrisiko. Ein pauschaler Allgemeinstrom-Betrag ohne nachvollziehbare Herleitung ist angreifbar — der Mieter kann verlangen, dass die Schätzgrundlage offengelegt wird.
Was darf nicht als Allgemeinstrom abgerechnet werden?
- Strom für Leerstandswohnungen: Kosten für unvermietete Einheiten trägt der Vermieter.
- Strom in der Vermieterwohnung: Wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt, darf sein privater Stromverbrauch nicht in den Allgemeinstrom einfließen.
- Strom für Geschäftsräume: Gewerblich genutzte Flächen sind gesondert zu behandeln.
- Wartung und Reparatur: Kosten für Instandhaltung von Beleuchtungsanlagen sind Reparaturkosten, keine Betriebskosten.
Häufiger Fehler: Heizungs-Betriebsstrom ist kein Allgemeinstrom
Ein typischer Abrechnungsfehler: Der Strom, den Brenner, Umwälzpumpen und Regler der zentralen Heizungsanlage verbrauchen (der sogenannte Heizungs-Betriebsstrom), wird in den Allgemeinstrom eingerechnet und nach Wohnfläche verteilt. Das ist unzulässig.
Der BGH hat klargestellt (BGH, Urteil v. 03.06.2016 – V ZR 166/15): Der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage gehört zu den Heizkostenund ist nach der Heizkostenverordnung (verbrauchsabhängig) umzulegen — nicht über den Allgemeinstrom. Erfasst ein gemeinsamer Zähler den Heizungs-Betriebsstrom mit, muss sein Anteil herausgeschätzt und den Heizkosten zugeordnet werden. In der Praxis werden dafür meist 3–10 % der Brennstoffkosten angesetzt oder eine Berechnung über die Leistung der angeschlossenen Geräte und die Heiztage vorgenommen.
Der Unterschied ist für Mieter bares Geld: Heizkosten werden zu mindestens 50 % nach Verbrauch abgerechnet (§ 7 HeizkostenV), Allgemeinstrom dagegen pauschal nach Fläche. Wer wenig heizt, zahlt bei korrekter Zuordnung weniger.
Umlageschlüssel für Allgemeinstrom
Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt der Wohnflächenschlüssel als Standardverteilungsmaßstab. Dieser ist sachgerecht, da er die Nutzungsintensität indirekt widerspiegelt. Alternativ kann auch nach Wohneinheiten aufgeteilt werden, wenn dies vereinbart ist.
Sonderfall: Ladestation für Elektroautos
Wird im Gemeinschaftsbereich eine E-Auto-Ladestation betrieben, muss der Strom hierfür separat erfasst und dem Nutzer direkt zugeordnet werden. Eine Umlage auf alle Mieter ist nicht zulässig, da nicht alle von der Ladestation profitieren.
Rechenbeispiel: Allgemeinstrom-Anteil
Allgemeinstrom ist meist ein kleiner Posten und wird nach Wohnfläche verteilt. So ergibt sich der Anteil einer 75-m²-Wohnung in einem Haus mit 750 m² Gesamtfläche:
Was kostet Allgemeinstrom / Beleuchtung im Durchschnitt?
| Kennzahl | Richtwert |
|---|---|
| Bundesweiter Durchschnitt | 0,06 €/m² pro Monat |
| Bei 60 m² Wohnfläche | ≈ 43 € pro Jahr |
| Bei 80 m² Wohnfläche | ≈ 58 € pro Jahr |
| Anteil an den gesamten Betriebskosten | ≈ 2 % |
Stand: Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund, Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025), bundesweiter Durchschnitt · regional und je Objekt schwanken die Werte deutlich.
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Häufige Fragen
Ist Allgemeinstrom immer umlagefähig?
Nur wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht und der Strom tatsächlich für Gemeinschaftseinrichtungen genutzt wird. Strom für Leerstandswohnungen, die Vermieterwohnung oder Geschäftsräume muss separat behandelt und darf nicht auf Wohnungsmieter umgelegt werden.
Wie wird Allgemeinstrom abgerechnet?
Allgemeinstrom wird über den Jahresverbrauch erfasst und dann nach dem im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel — mangels Vereinbarung nach Wohnfläche (§556a BGB) — auf die Mieter verteilt. Idealerweise gibt es einen separaten Allgemeinstromzähler; fehlt er, ermittelt der Vermieter den Anteil durch Subtraktion der Wohnungsverbräuche vom Gesamtverbrauch des Hausanschlusses oder durch eine plausibel begründete Schätzung.
Was tun, wenn kein separater Zähler für den Allgemeinstrom vorhanden ist?
Fehlt ein Zähler, muss der Verbrauch geschätzt oder rechnerisch ermittelt werden — z. B. durch Subtraktion der Mieterverbräuche vom Gesamthausanschluss. Schätzungen müssen plausibel und nachvollziehbar begründet werden, sonst sind sie anfechtbar.
Darf der Strom einer E-Auto-Ladestation im Gemeinschaftsbereich auf alle Mieter umgelegt werden?
Nein — der Strom einer Ladestation muss separat erfasst und dem Nutzer direkt zugeordnet werden. Eine Umlage auf alle Mieter ist unzulässig, da nicht alle von der Ladestation profitieren.
Welcher Umlageschlüssel gilt für Allgemeinstrom?
Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt der Wohnflächenschlüssel als Standard (§556a BGB). Alternativ kann auch nach Wohneinheiten aufgeteilt werden, wenn dies vereinbart ist. Eine Verteilung nach Personenzahl ist ebenfalls möglich, muss aber im Mietvertrag festgelegt sein.
Ist Allgemeinstrom steuerlich absetzbar?
Nein. Allgemeinstrom ist eine reine Energie- und Verbrauchsposition ohne Dienstleistungscharakter und fällt damit nicht unter den Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen (§35a EStG). Absetzbar sind nur die Arbeitskostenanteile in der Nebenkostenabrechnung — etwa Hausmeister, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege. Wie Sie diese Anteile als Mieter geltend machen, zeigt der Ratgeber Nebenkosten steuerlich absetzen.