10. März 2026 · 6 Min. Lesezeit
Nebenkostenabrechnung bei Eigentumswohnungen (WEG) — was gilt?
Eigentumswohnung vermieten: WEG-Hausgeldabrechnung richtig aufteilen. Was umlagefähig ist, was nicht — und wie die Belegeinsicht funktioniert.
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, steht vor einer besonderen Herausforderung: Er muss die Betriebskosten an seinen Mieter weitergeben — hat die Belege aber oft nicht selbst, sondern bekommt sie über die Hausgeldabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Was gilt hier?
Hausgeld ≠ Nebenkostenabrechnung
Das Hausgeld, das der Eigentümer monatlich an die WEG zahlt, enthält sowohl umlagefähige Betriebskosten als auch Positionen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen:
| Umlagefähig (Mieter) | Nicht umlagefähig (Vermieter) |
|---|---|
| Hausmeisterkosten | Instandhaltungsrücklage |
| Gebäudeversicherung | Verwaltungskosten der WEG |
| Treppenhausreinigung | Instandsetzungskosten |
| Gartenpflege | Kontoführungsgebühren der WEG |
| Aufzugswartung | Sonderumlagen für Reparaturen |
Grundlage: Die Jahresabrechnung der WEG
Der Vermieter erhält von der WEG-Verwaltung einmal jährlich die Jahresabrechnung. Diese bildet die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Der Vermieter muss die WEG-Abrechnung auf umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen aufteilen und daraus die Mieterabrechnung erstellen.
Da die WEG-Jahresabrechnung oft erst im Frühjahr des Folgejahres vorliegt, kann der Vermieter die Mieterabrechnung entsprechend verzögert erstellen — muss aber die 12-Monats-Frist einhalten. Liegt die WEG-Abrechnung so spät vor, dass die Frist zu verfehlen droht, sollte der Mieter vorab informiert werden.
Umlageschlüssel in der WEG
In der WEG werden Kosten nach dem Miteigentumsanteil (MEA) oder einem anderen im Teilungsertragsvertrag festgelegten Schlüssel verteilt. Für die Mieterabrechnung gilt dann der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel — dieser muss nicht zwingend dem WEG-Schlüssel entsprechen, sollte aber konsistent sein.
Belegeinsicht: Besonderheit bei WEG
Der Mieter hat das Recht auf Belegeinsicht. Bei Eigentumswohnungen hat der Vermieter oft nicht alle Originalbelege — er hat nur die WEG-Abrechnung. In diesem Fall genügt es, dem Mieter die WEG-Jahresabrechnung als Beleg vorzulegen. Der Mieter kann nicht verlangen, alle Einzelrechnungen der WEG einzusehen (BGH, Urt. v. 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05).
Praktisches Vorgehen für Vermieter
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Instandhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen?
Nein — die Instandhaltungsrücklage ist kein Betriebskostenanteil nach §2 BetrKV und darf niemals auf Mieter umgelegt werden. Sie ist eine Rücklage für zukünftige Reparaturen und damit eine Eigentumsaufgabe des Vermieters, auch wenn sie im monatlichen Hausgeld enthalten ist.
Was passiert, wenn die WEG-Jahresabrechnung zu spät kommt?
Der Vermieter muss die 12-Monats-Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter trotzdem einhalten. Liegt die WEG-Abrechnung so spät vor, dass die Frist zu verfehlen droht, sollte der Mieter vorab schriftlich informiert werden. In Ausnahmefällen kann eine verspätete Abrechnung durch den Mieter trotzdem anerkannt werden, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Hat der Mieter das Recht, alle Einzelbelege der WEG einzusehen?
Nein — nach BGH-Urteil (Az. VIII ZR 78/05) reicht die WEG-Jahresabrechnung als Beleg aus. Der Mieter kann nicht verlangen, alle Einzelrechnungen der WEG einzusehen. Der Vermieter muss jedoch die WEG-Abrechnung auf Anfrage vorlegen und erklärt erklären, welche Positionen wie aufgeteilt wurden.
Muss der Umlageschlüssel in der Mieterabrechnung dem WEG-Schlüssel entsprechen?
Nein — für die Mieterabrechnung gilt der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel. Dieser muss nicht mit dem WEG-Schlüssel (z. B. Miteigentumsanteile) übereinstimmen, sollte aber für den Mieter nachvollziehbar hergeleitet werden können.