Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 9 Min. Lesezeit
Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung (WEG) — was gilt?
Eigentumswohnung vermieten: WEG-Hausgeldabrechnung richtig aufteilen. Was umlagefähig ist, was nicht — und wie die Belegeinsicht funktioniert.
Auf einen Blick
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erstellt zwei verschiedene Abrechnungen: die WEG-Jahresabrechnung gegenüber der Gemeinschaft (§28 Abs. 2 WEG, Beschluss nur über die Abrechnungsspitze) und die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter (§556 BGB). Nur die umlagefähigen Positionen aus dem Hausgeld dürfen weitergegeben werden — Erhaltungsrücklage, WEG-Verwaltung und Sonderumlagen für Instandsetzung nicht.
Die Hausgeldabrechnung der Verwaltung ist nicht automatisch die Abrechnung an den Mieter. Sie ist nur der Rohstoff: Der Vermieter muss sie in umlagefähige Betriebskosten und nicht umlagefähige Eigentümerkosten zerlegen und daraus eine eigene Abrechnung nach BetrKV und Mietvertrag bauen.
Zwei Ebenen, zwei Fristen
Seit der WEG-Reform 2020 beschließt die Eigentümerversammlung nicht mehr das ganze Zahlenwerk, sondern nur die Abrechnungsspitze — Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§28 Abs. 2 WEG). Wer diesen Beschluss für falsch hält, muss die Anfechtungsklage binnen eines Monats erheben und binnen zwei Monaten begründen (§45 WEG). Klageweg und Fristen: WEG-Beschluss anfechten. Das ist die Eigentümer-Ebene; der Ratgeber WEG-Jahresabrechnung prüfen gehört dorthin.
Gegenüber dem Mieter gilt etwas anderes: Die Betriebskostenabrechnung muss ihm spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, entfällt die Nachforderung — außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Dass die WEG ihre Jahresabrechnung spät vorlegt, kann diese Ausnahme tragen, ist aber kein Automatismus: Der Vermieter muss die Verzögerung darlegen können.
| Punkt | WEG-Jahresabrechnung | Abrechnung an den Mieter |
|---|---|---|
| Parteien | Eigentümer ↔ Gemeinschaft | Vermieter ↔ Mieter |
| Rechtsgrundlage | §28 WEG | §556 BGB, BetrKV, HeizkostenV |
| Beschluss | nur die Abrechnungsspitze (§28 Abs. 2 WEG) | keiner — Zugang genügt |
| Anfechtung / Einwendung | Klage 1 Monat, Begründung 2 Monate (§45 WEG) | 12 Monate nach Zugang (§556 Abs. 3 S. 5 BGB) |
| Inhalt | alle Hausgeldpositionen inkl. Rücklage | nur umlagefähige Betriebskosten |
Was aus dem Hausgeld umlagefähig ist
Das monatliche Hausgeld mischt laufende Betriebskosten mit Eigentümerlasten. Nur der erste Teil darf in die Mieterabrechnung. Seit dem WEMoG heißt die Rücklage im Gesetz Erhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); in Abrechnungen steht oft noch der alte Name Instandhaltungsrücklage.
| Umlagefähig (Mieter) | Nicht umlagefähig (Vermieter) |
|---|---|
| Hausmeister, soweit laufender Betrieb (§2 Nr. 14 BetrKV) | Erhaltungsrücklage |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung (§2 Nr. 13) | Verwaltervergütung der WEG (§1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) |
| Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst | Instandsetzung, Reparaturen |
| Aufzugswartung, Allgemeinstrom, Müll | Kontoführungsgebühren der WEG |
| Heizung und Warmwasser nach HeizkostenV | Sonderumlage für Sanierung oder Instandsetzung |
Stand: August 2026 · Quelle: §1 Abs. 2, §2 BetrKV; §19 Abs. 2 Nr. 4, §28 WEG (gesetze-im-internet.de).
Eine Sonderumlage ist fast immer Eigentümerkosten: Sie finanziert eine konkrete Maßnahme, keine laufenden Betriebskosten. Nur wenn die Gemeinschaft damit nachweislich laufende, umlagefähige Positionen nachfinanziert (selten), kommt eine Weitergabe in Betracht — und dann nur in Höhe des umlagefähigen Teils.
Beispielrechnung, nicht aus einer echten WEG. Der Mieteranteil folgt danach dem Mietvertrag, nicht automatisch dem MEA.
Umlageschlüssel: MEA ist nicht der Mietvertrag
In der WEG verteilt die Teilungserklärung die Lasten meist nach Miteigentumsanteilen (MEA). Für die Mieterabrechnung gilt der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel; fehlt eine Vereinbarung, die Wohnfläche (§556a Abs. 1 BGB). Heizkosten bleiben zusätzlich an die HeizkostenV gebunden.
Die beiden Schlüssel müssen nicht identisch sein. Der Vermieter muss dem Mieter aber nachvollziehbar zeigen, wie aus seinem WEG-Anteil der abgerechnete Betrag entsteht — sonst ist die Abrechnung formell angreifbar (BGH VIII ZR 84/07: der durchschnittliche Mieter muss rechnen können).
Belegeinsicht über die WEG
Der Mieter hat Anspruch darauf, die Unterlagen einzusehen, die der Vermieter der Abrechnung zugrunde gelegt hat (§556 Abs. 4 BGB; Originale, BGH VIII ZR 78/05). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist das in der Praxis die WEG-Jahresabrechnung plus die Aufstellung, welche Positionen der Vermieter als umlagefähig übernommen hat.
Die Einzelrechnungen der Gemeinschaft liegen oft nur der Verwaltung vor. Der Vermieter kann nur vorlegen, was er selbst hat. Ob der Mieter darüber hinaus Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der WEG verlangen kann, ist eine andere Ebene — das richtet sich nicht nach dem Mietvertrag, sondern nach dem WEG. Für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Mieterabrechnung reicht, dass der Rechenweg aus den vorgelegten WEG-Unterlagen nachvollziehbar ist.
Wie Belegeinsicht im Normalfall abläuft, steht im Ratgeber Belegeinsicht.
Praktisches Vorgehen für Vermieter
Häufige Fehler
Hausgeld 1:1 durchreichen. Dann zahlt der Mieter die Erhaltungsrücklage mit — das ist kein Betriebskostenanteil.
Verwalterhonorar als Hausmeister tarnen. Die WEG-Verwaltung bleibt Verwaltung (§1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV), auch wenn sie im Hausgeld unter „Bewirtschaftung“ steht.
Auf die Eigentümerversammlung warten und die Frist reißen. Die 12 Monate laufen ab Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab dem WEG-Beschluss.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Erhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen?
Nein. Die Erhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) ist eine Eigentümerrücklage für künftige Erhaltung, kein Betriebskostenanteil nach §2 BetrKV. Dass sie im monatlichen Hausgeld steckt, ändert daran nichts.
Was gilt, wenn die WEG-Jahresabrechnung zu spät kommt?
Gegenüber dem Mieter bleibt die 12-Monats-Frist (§556 Abs. 3 BGB). Eine verspätete Nachforderung ist nur durchsetzbar, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat — etwa weil die Gemeinschaft die Jahresabrechnung nachweislich so spät vorlegt, dass er nicht rechtzeitig abrechnen konnte. Das muss er im Streit darlegen.
Kann der Mieter alle Einzelrechnungen der WEG sehen?
Er kann die Unterlagen sehen, die der Vermieter der Abrechnung zugrunde gelegt hat (§556 Abs. 4 BGB, BGH VIII ZR 78/05). Das ist regelmäßig die WEG-Jahresabrechnung plus die Aufteilung in umlagefähige Positionen. Die Originalrechnungen der Gemeinschaft hat der vermietende Eigentümer oft selbst nicht.
Muss der Umlageschlüssel dem WEG-Schlüssel entsprechen?
Nein. Für die Mieterabrechnung gilt der Mietvertrag, sonst die Wohnfläche (§556a Abs. 1 BGB). Der WEG-Schlüssel (meist MEA) bestimmt nur, was der Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Der Rechenweg von dort zum Mieteranteil muss trotzdem nachvollziehbar sein.
Weiterlesen
Heizöl-Abrechnung: Restbestand & Leistungsprinzip
Heizöl nur nach Verbrauch abrechnen, nicht nach der Lieferrechnung (BGH VIII ZR 156/11). So gehört der Tank-Restbestand ins nächste Jahr.
LesenModernisierungsumlage: 8 % Mieterhöhung nach §559 BGB
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Kosten pro Jahr umlegen — gedeckelt auf 3 €/m² in 6 Jahren. So rechnen Sie die Erhöhung nach.
LesenUmlageschlüssel Nebenkosten — welcher gilt? (§556a BGB)
Welcher Umlageschlüssel für die Nebenkosten gilt: ohne Vereinbarung die Wohnfläche (§556a BGB), wann der Vermieter einseitig auf Verbrauch umstellen darf.
LesenFernwärme in der Heizkostenabrechnung — was Mieter zahlen
Fernwärme-Abrechnung prüfen: Grund- und Arbeitspreis werden gemeinsam verteilt (§7 HeizkostenV, 50–70 % Verbrauch). Ø 15,7 ct/kWh, Spanne 8 bis 36 ct.
LesenHeizkosten Nebenkostenabrechnung — die wichtigsten Regeln
Heizkosten: größter Posten in der Nebenkostenabrechnung. HeizkV schreibt verbrauchsabhängige Abrechnung vor — wir erklären die 50/70-Regel und häufige Fehler.
Lesen