13. März 2026 · 7 Min. Lesezeit
Grundsteuerreform 2025 — was sich geändert hat und was Eigentümer wissen müssen
Die Grundsteuerreform 2025 ist die größte Änderung seit Jahrzehnten. Wir erklären das neue Bewertungsverfahren, die Ländermodelle, Gewinner und Verlierer — und was Eigentümer jetzt prüfen sollten.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine vollständig neu berechnete Grundsteuer. Die Reform war das Ergebnis eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts — die alten Berechnungsgrundlagen aus den 1960er Jahren (in Ostdeutschland sogar aus den 1930ern) waren schlicht verfassungswidrig. Was sich geändert hat, wer mehr und wer weniger zahlt, und was Eigentümer wissen müssen.
Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?
Das Bundesverfassungsgericht urteilte am 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14), dass die bisherige Grundsteuerberechnung auf Basis sogenannter Einheitswerte gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstößt. Der Grund: Diese Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935 — und spiegelten die heutigen Immobilienwerte in keiner Weise mehr wider.
Ein Einfamilienhaus in München wurde auf Basis eines Werts von 1964 besteuert — obwohl es heute das Zehnfache wert ist. Gleichzeitig wurde ein vergleichbares Haus auf dem Land mit einem viel zu hohen alten Wert belegt. Das Gericht setzte eine Reformfrist bis Ende 2019, mit einer Übergangsfrist für die Umsetzung bis Ende 2024.
Das neue System — wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden:
Grundsteuerformel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Bundesmodell vs. Ländermodelle
Eine Besonderheit der Reform: Über die sogenannte Länderöffnungsklausel durften Bundesländer eigene Grundsteuermodelle einführen — und mehrere haben davon Gebrauch gemacht.
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Nur Fläche zählt — kein Wertbezug, keine Lage |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenrichtwert × Fläche, Gebäude irrelevant |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Fläche + Wohnlagezuschlag/Abschlag |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche kombiniert mit Bodenrichtwert-Faktor |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche + Lageäquivalenzzahl |
| Alle übrigen | Bundesmodell | Wertbasiert: Bodenrichtwert + Gebäudewert |
Was bedeutet "aufkommensneutral"?
Bund und Länder haben politisch das Ziel ausgegeben, dass die Reform aufkommensneutralsein soll — also dass Gemeinden insgesamt nicht mehr Geld einnehmen als vorher. Dafür mussten die Gemeinden ihre Hebesätze anpassen.
Allerdings: Aufkommensneutral bedeutet nicht, dass jeder Eigentümer gleich viel zahlt wie vorher. Es bedeutet nur, dass die Summe aller Grundsteuern in der Gemeinde gleich bleibt. Wer in einer attraktiven Lage wohnt, zahlt oft mehr — wer in einer strukturschwachen Region lebt, oft weniger. Es gibt sowohl deutliche Gewinner als auch Verlierer.
Gewinner und Verlierer der Reform
Tendenziell weniger Grundsteuer:
- → Ältere Objekte in strukturschwachen Regionen
- → Landwirtschaftliche Flächen
- → Große Grundstücke mit kleinem Gebäude in Randlagen
- → Objekte, die früher überbewertet waren
Tendenziell mehr Grundsteuer:
- → Immobilien in Ballungsräumen und Großstädten
- → Grundstücke mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten
- → Neubauten in begehrten Lagen
- → Eigentumswohnungen in München, Hamburg, Frankfurt
Der Prozess: Drei Bescheide
Die Festsetzung der neuen Grundsteuer lief über drei separate Bescheide ab, die Eigentümer 2022–2024 erhalten haben:
Einsprüche und Klagen
Viele Eigentümer und Steuerrechtsexperten zweifeln daran, ob das neue Bundesmodell tatsächlich verfassungskonform ist. Bund der Steuerzahler und Haus & Grund haben Musterklagen eingereicht. Das Bundesverfassungsgericht hat bisher noch nicht entschieden.
Wer auf Nummer sicher gehen wollte, hat Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheideingelegt und gleichzeitig das Ruhen des Verfahrens beantragt — um von einem möglichen zukünftigen Urteil zu profitieren.
Grundsteuer C — die neue Kategorie
Neu eingeführt wurde die Grundsteuer C für baureifes, aber unbebautes Land. Kommunen können für solche Grundstücke einen höheren Hebesatz festsetzen, um Spekulationen mit unbebautem Bauland zu bekämpfen und die Bebauung zu beschleunigen. Ob und in welchem Umfang Gemeinden davon Gebrauch machen, ist von Ort zu Ort verschieden.
Was müssen Eigentümer jetzt tun?
- Neuen Grundsteuerbescheid der Gemeinde prüfen und mit dem Vorjahr vergleichen
- Bei deutlicher Erhöhung: Grundsteuerwertbescheid und Messbescheid auf Fehler prüfen
- Fehler im Grundsteuerwert können per Einspruch beim Finanzamt angefochten werden (Frist: 1 Monat nach Bescheiddatum)
- Bei vermieteten Immobilien: erhöhte Grundsteuer darf über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden