Von Laurin Schlereth · 13. März 2026 · 7 Min. Lesezeit
Grundsteuerreform 2025 — was Eigentümer wissen müssen
Größte Grundsteuer-Reform seit Jahrzehnten: neues Bewertungsverfahren, Ländermodelle, Gewinner und Verlierer — was Eigentümer jetzt prüfen sollten.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine vollständig neu berechnete Grundsteuer. Die Reform war das Ergebnis eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts — die alten Berechnungsgrundlagen aus den 1960er Jahren (in Ostdeutschland sogar aus den 1930ern) waren schlicht verfassungswidrig. Was sich geändert hat, wer mehr und wer weniger zahlt, und was Eigentümer wissen müssen.
Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?
Das Bundesverfassungsgericht urteilte am 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14), dass die bisherige Grundsteuerberechnung auf Basis sogenannter Einheitswerte gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstößt. Der Grund: Diese Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935 — und spiegelten die heutigen Immobilienwerte in keiner Weise mehr wider.
Ein Einfamilienhaus in München wurde auf Basis eines Werts von 1964 besteuert — obwohl es heute das Zehnfache wert ist. Gleichzeitig wurde ein vergleichbares Haus auf dem Land mit einem viel zu hohen alten Wert belegt. Das Gericht setzte eine Reformfrist bis Ende 2019, mit einer Übergangsfrist für die Umsetzung bis Ende 2024.
Das neue System — wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden:
Grundsteuerformel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Bundesmodell vs. Ländermodelle
Eine Besonderheit der Reform: Über die sogenannte Länderöffnungsklausel durften Bundesländer eigene Grundsteuermodelle einführen — und mehrere haben davon Gebrauch gemacht.
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Nur Fläche zählt — kein Wertbezug, keine Lage |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenrichtwert × Fläche, Gebäude irrelevant |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Fläche + Wohnlagezuschlag/Abschlag |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche kombiniert mit Bodenrichtwert-Faktor |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche + Lageäquivalenzzahl |
| Alle übrigen | Bundesmodell | Wertbasiert: Bodenrichtwert + Gebäudewert |
Was bedeutet "aufkommensneutral"?
Bund und Länder haben politisch das Ziel ausgegeben, dass die Reform aufkommensneutralsein soll — also dass Gemeinden insgesamt nicht mehr Geld einnehmen als vorher. Dafür mussten die Gemeinden ihre Hebesätze anpassen.
Allerdings: Aufkommensneutral bedeutet nicht, dass jeder Eigentümer gleich viel zahlt wie vorher. Es bedeutet nur, dass die Summe aller Grundsteuern in der Gemeinde gleich bleibt. Wer in einer attraktiven Lage wohnt, zahlt oft mehr — wer in einer strukturschwachen Region lebt, oft weniger. Es gibt sowohl deutliche Gewinner als auch Verlierer.
Gewinner und Verlierer der Reform
Tendenziell weniger Grundsteuer:
- → Ältere Objekte in strukturschwachen Regionen
- → Landwirtschaftliche Flächen
- → Große Grundstücke mit kleinem Gebäude in Randlagen
- → Objekte, die früher überbewertet waren
Tendenziell mehr Grundsteuer:
- → Immobilien in Ballungsräumen und Großstädten
- → Grundstücke mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten
- → Neubauten in begehrten Lagen
- → Eigentumswohnungen in München, Hamburg, Frankfurt
Der Prozess: Drei Bescheide
Die Festsetzung der neuen Grundsteuer lief über drei separate Bescheide ab, die Eigentümer 2022–2024 erhalten haben:
Einsprüche und Klagen
Viele Eigentümer und Steuerrechtsexperten zweifelten daran, ob das neue Bundesmodell verfassungskonform ist. Der Bundesfinanzhof hat diese Zweifel am 12. November 2025 zurückgewiesen (Az. II R 25/24 und II R 31/24): Das Bundesmodell verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 GG) und ist verfassungskonform.
Bund der Steuerzahler und Haus & Grund haben daraufhin Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht erhoben (anhängig unter 1 BvR 472/26). Das BVerfG hat noch nicht entschieden. Wer seinen Grundsteuerwertbescheid für angreifbar hält, sollte daher weiterhin fristgerecht Einspruch einlegen und das Ruhen des Verfahrens beantragen — nur ein noch offenes eigenes Verfahren profitiert von einer späteren Entscheidung.
Stand: Juli 2026 · Quelle: BFH, Urteile vom 12.11.2025 – II R 25/24 und II R 31/24 (bundesfinanzhof.de); anhängige Verfassungsbeschwerde BVerfG 1 BvR 472/26.
Wer auf Nummer sicher gehen wollte, hat Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheideingelegt und gleichzeitig das Ruhen des Verfahrens beantragt — um von einem möglichen zukünftigen Urteil zu profitieren.
Grundsteuer C — die neue Kategorie
Neu eingeführt wurde die Grundsteuer C für baureifes, aber unbebautes Land. Kommunen können für solche Grundstücke einen höheren Hebesatz festsetzen, um Spekulationen mit unbebautem Bauland zu bekämpfen und die Bebauung zu beschleunigen. Ob und in welchem Umfang Gemeinden davon Gebrauch machen, ist von Ort zu Ort verschieden.
Erste Grundsteuerbescheide 2025 — was jetzt zu tun ist
Seit Januar 2025 erhalten Eigentümer bundesweit die ersten Grundsteuerbescheide nach neuem Recht. Viele sind deutlich höher als erwartet — nicht weil die Reform fehlerhaft wäre, sondern weil viele Gemeinden ihre Hebesätze nicht ausreichend gesenkt haben. Das Wichtigste auf einen Blick:
| Situation | Was tun? |
|---|---|
| Bescheid ist viel höher als vorher | Bescheid prüfen: Grundsteuerwert und Hebesatz notieren. Prüfen ob Grundsteuerwert korrekt ist (Fläche, Bodenrichtwert, Gebäudetyp). Einspruch beim Finanzamt innerhalb 1 Monat nach Bescheiddatum. |
| Bescheid enthält falsche Angaben (Fläche etc.) | Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt — nicht gegen den Gemeindes-Bescheid. Belege (Grundriss, Kaufvertrag) beilegen. |
| Bescheid scheint verfassungswidrig | Einspruch einlegen + Ruhen des Verfahrens beantragen. Musterklagen von Haus & Grund und Bund der Steuerzahler laufen — ein zukünftiges Urteil nützt nur, wenn das eigene Verfahren noch offen ist. |
| Wohnung vermietet — höhere Grundsteuer | Erhöhung ist als Betriebskosten auf Mieter umlegbar (§2 Nr. 1 BetrKV). Vorauszahlungsanpassung prüfen. |
Stand: Juli 2026 · Quellen: Grundsteuerreformgesetz (Bundesmodell) und abweichende Landesmodelle (u. a. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen); Hebesätze nach Angaben der jeweiligen Gemeinden.
Was müssen Eigentümer jetzt tun?
- Neuen Grundsteuerbescheid der Gemeinde prüfen und mit dem Vorjahr vergleichen
- Bei deutlicher Erhöhung: Grundsteuerwertbescheid und Messbescheid auf Fehler prüfen
- Fehler im Grundsteuerwert können per Einspruch beim Finanzamt angefochten werden (Frist: 1 Monat nach Bescheiddatum)
- Bei vermieteten Immobilien: erhöhte Grundsteuer darf über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden
Häufige Fragen
Kann ein Vermieter die höhere Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja — Grundsteuer ist nach §2 Nr. 1 BetrKV eine umlagefähige Betriebskosten und darf vollständig auf Mieter umgelegt werden. Bei deutlichen Erhöhungen durch die Reform kann der Vermieter zudem die monatlichen Vorauszahlungen nach §560 Abs. 4 BGB nach oben anpassen.
Wie lange ist die Einspruchsfrist gegen den neuen Grundsteuerbescheid?
Die Einspruchsfrist beträgt 1 Monat ab dem Datum des Bescheids — sowohl für den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts als auch für den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Diese Frist ist nicht verlängerbar. Einsprüche gegen den Grundsteuerwert richten sich an das Finanzamt, nicht an die Gemeinde.
Was bedeutet "aufkommensneutral" für den einzelnen Eigentümer?
Aufkommensneutral bedeutet nur, dass die Gesamteinnahmen einer Gemeinde gleich bleiben — nicht, dass jeder Eigentümer gleich viel zahlt wie vorher. Wer in einer begehrten Lage wohnt, zahlt oft mehr; in strukturschwachen Regionen oft weniger. Es gibt deutliche Gewinner und Verlierer.
Gilt in allen Bundesländern dasselbe Berechnungsmodell?
Nein — durch die Länderöffnungsklausel haben Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen und Niedersachsen eigene Modelle eingeführt. Die übrigen Bundesländer nutzen das wertbasierte Bundesmodell.