Kaufnebenkosten berechnen — alle Kosten beim Immobilienkauf 2025

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der tatsächlichen Kosten beim Immobilienkauf. Wer die Kaufnebenkosten nicht einplant, erlebt beim Notartermin eine böse Überraschung. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, können 8–12 % des Kaufpreises zusätzlich fällig werden — bei einer 350.000-€-Wohnung also bis zu 42.000 €, die die meisten Banken nicht mitfinanzieren.

In diesem Artikel erklären wir alle vier Kostenpositionen im Detail und zeigen, wie Sie die Kaufnebenkosten berechnen. Am Ende finden Sie unseren kostenlosen Rechner.

Was sind Kaufnebenkosten?

Als Kaufnebenkosten bezeichnet man alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie sind gesetzlich oder vertraglich bedingt und entstehen unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

Die vier Hauptpositionen sind:

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition bei den Kaufnebenkosten. Sie wird vom Finanzamt erhoben und richtet sich nach dem im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne sie ist keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich.

Die Steuersätze variieren erheblich je nach Bundesland:

Stand: 2025. Die Steuersätze werden von den Bundesländern festgelegt und können sich ändern.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 € in NRW (6,5 %): Grunderwerbsteuer = 26.000 €. Derselbe Kauf in Bayern (3,5 %): nur 14.000 € — eine Differenz von 12.000 € allein durch das Bundesland.

2. Notarkosten

Ein Immobilienkauf in Deutschland ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Der Notar ist dabei neutral — er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für die rechtssichere Abwicklung.

Die Notargebühren sind im GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie sind nicht verhandelbar. Typische Leistungen:

Insgesamt liegen die reinen Notargebühren bei etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Bei einer Finanzierung kommen die Grundbuchkosten für die Grundschuld noch oben drauf.

3. Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt (beim Amtsgericht) erhebt Gebühren für zwei Vorgänge:

Zusammen mit den Notargebühren für die Grundschuld liegen die Grundbuchkosten typischerweise bei 0,3–0,5 % des Kaufpreises.

4. Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien das sogenannte Halbteilungsprinzip: Wer den Makler beauftragt (in der Regel der Verkäufer), muss mindestens 50 % der Provision selbst tragen. Der Käufer zahlt maximal den gleichen Betrag.

In der Praxis hat sich eine Gesamtprovision von 5,95–7,14 % inkl. MwSt. etabliert, also ~3,57 % pro Seite. Bei Direktkäufen ohne Makler entfällt diese Position komplett.

Kaufnebenkosten berechnen — Beispiel

Anhand eines konkreten Beispiels (Kaufpreis 350.000 €, NRW, mit Makler):

Die Gesamtinvestition beträgt damit 392.245 € — also fast 40.000 € mehr als der Kaufpreis. Diesen Betrag müssen Käufer in der Regel aus Eigenkapital aufbringen.

Eigenkapital richtig einplanen

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die Faustregel: Mindestens 20–30 % des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein — davon decken die Kaufnebenkosten (8–12 %) einen erheblichen Teil.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer vermieteten Immobilie zählen alle Kaufnebenkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden zusammen mit dem Kaufpreis aktiviert und über die Abschreibung (AfA: 2 % p.a. bei Neubauten ab 2023: 3 %) steuerlich geltend gemacht. Das gilt für:

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht absetzbar. Ausnahme: Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit einem Umbau nach dem Kauf können nach §35a EStG anteilig geltend gemacht werden.